Оценка недвижимости. Ипотечно инвестиционный анализ

 

Содержание:

 

Введение……………………………………………………………………….3.

1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды…………………4.

2. Оценка кредитуемой недвижимости………………………………...10.

Метод капитализации  дохода……………………………...10.

Метод дисконтированных денежных потоков……………12.

3. Определение рыночной стоимости собственного капитала……….15.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости……………………….16.

5. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа…...…17.

6. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом…………………………………………………………….....17.

7. Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной…….18. информации.

 

Заключение…………………………………………………………...…..20.

 

Список литературы………………………………………...…………….21.

 

 

 

Введение

 

Недвижимость — товар  уникальный и сложный по составу; его природу в значительной мере определяют конкретные факторы. Поэтому  необходима комплексная оценка недвижимости с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий. Ценность земли  предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью  предложения, долговечностью, неповторимостью  местоположения, кроме того, земля  является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры  учитываются оценщиками при определении  стоимости недвижимости. Оценщики активно  используют понятия прочих дисциплин  в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью. Оценка недвижимости, прежде всего, предполагает определение рыночной стоимости актива. Однако если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечного кредита.

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

 

 

 

1. Ипотечный кредит, его  сущность и основные виды.

 

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических  процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным  для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие.

1. Стоимость недвижимости  как единицы товара очень высокая  и требует от инвестора значительного  капитала.

2. Недвижимость, прежде всего,  — это земельный участок, на  котором возводятся некоторые  улучшения, обеспечивающие ее  доходность; процесс использования  приносящей доход недвижимости  может осуществляться только  на месте ее первоначального  создания, так как она не подлежит  транспортировке.

3. Право на недвижимость  как товар подлежит обязательной  регистрации в едином государственном  реестре прав на недвижимое  имущество в порядке, установленном  федеральным законом.

4. Недвижимость имеет достаточно  крупные физические размеры, физическое  и экономическое старение недвижимости  происходит в течение длительного  времени.

5. В течение экономической  жизни недвижимости возможно  проведение мероприятий капитального  характера, влияющих на величину  дохода, и, следовательно, она  может быть стабильной, уменьшаться  и расти со временем.

6. Инвестиции в недвижимость  в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости  недвижимости обычно компенсирует  инфляционные процессы.

Целесообразность использования  заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

Преимущества привлечения  заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

1. Приобрести более дорогой  объект по сравнению с собственным  капиталом, которым он располагает  на момент совершения сделки.

2. Диверсифицировать портфель  недвижимости за счет вложения  высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.

3. Покупка приносящей доход  недвижимости в рассрочку дает  возможность собственнику выплачивать  кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.

4. Увеличивать ставку дохода  на собственный капитал за  счет выбора оптимальных условий  финансирования.

Рассматривая положительные  стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки.

1. Возвращаемая кредитору  сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить  проценты.

2. Ипотечный кредит –  это заемный источник, требующий  своевременного и полного возврата.

3. Изменение условий займа,  заложенных в первоначальном  кредитном договоре, падение в  процессе эксплуатации недвижимости  величины чистого операционного  дохода недвижимости, может привести  к отрицательному финансовому левереджу.

4. Нарушение графика погашения  кредита дает кредитору право  обращения взыскания на заложенное  имущество. В этом случае недвижимость  продается, и из продажной цены  погашается задолженность. Остаток  вырученной от продажи недвижимости  суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины  погашенного кредита.

Кредитор принимает решение  о предоставлении заемных средств  на долгосрочной основе под залог  недвижимости на основе анализа следующих  факторов:

1. Кредитуемый объект в  силу физических, экономических  и юридических особенностей в  течение всего срока погашения  задолженности может контролироваться  кредитором.

2. Обязательная государственная  регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая  ипотеку, служит юридической гарантией  исполнения договорных обязательств  заемщиком.

3. Длительная физическая  и экономическая жизнь недвижимости  является основой возврата не  только суммы основного долга,  но и причитающихся процентов.

4. Гибкая система составления  кредитного договора, возможность  включения в него особых условий  дают возможность кредитору учитывать  изменение рыночной доходности  кредитных ресурсов, финансовой  устойчивости заемщика, влиять на  процесс перепродажи кредитуемой  недвижимости в течение срока  погашения долга.

5. Оформление «закладной»  по предоставленным ипотечным  кредитам позволяет ипотечному  банку пускать закладные в  обращение и пополнять свои  кредитные ресурсы.

Рассмотренные особенности  недвижимости привели к тому, что  в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются  с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит — это  разновидность кредита, для которой  характерно:

предоставление денежных средств на длительное время,

кредитование сделки по приобретению недвижимости,

в качестве залога выступает  приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной  чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока  кредитования заемщик (залогодатель) и  кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать  недвижимость таким образом, чтобы  получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные  проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в  надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный  капитал.

Ипотечный кредит представлен  достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

• назначение кредитуемого объекта;

• характер участия в инвестиционном процессе;

• порядок погашения долга и уплаты процентов;

• стабильность процентной ставки по кредиту;

• стабильность величины взноса в погашение обязательств;

• участие кредитора в текущих доходах и приросте;

• стоимость капитала инвестора;

• способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные  кредиты делятся на кредиты с  постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита  и уплаты процентов в течение  анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение  долга и процентов равновеликими  суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с  годами меняется под влиянием самых  разных факторов, таких, как периодическое  изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок  уплаты процентов, способ участия кредитора  в доходах инвестора.

Понятие первой, завершающей  и принятой ипотеки возникает  в зависимости от выбранного способа  финансирования перепродажи недвижимости. Первая ипотека — это ипотечный  кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного  ипотечным долгом. Первая ипотека  возникает как при покупке  объекта, который раньше никогда  не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств  и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки. Принятая ипотека возникает при  покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства  по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемый  продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека  возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может  получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Многообразие форм взаимоотношения  заемщика и кредитора приводит к  существованию различных условий  финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения  долга, уплаты процентов, порядок изменения  процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный  договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение в кредитный договор  пунктов, касающихся прав кредитора  и заемщика на досрочное погашение  займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта  до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных  условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости.

• Оправдывающее обстоятельство.

• Право на досрочное взыскание долга.

• Право кредитора на досрочный возврат долга.

• Право на продажу недвижимости вместе с долгом.

• Принцип субординации.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться  оценщиком, который сравнивает их с  так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может  быть предоставлена инвестору, и  устанавливаемую процентную ставку. Классическая теория оценки различает  понятия «цена» и «стоимость»  объекта недвижимости. Стоимость  отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый  объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной  доходностью недвижимости. Стоимость  зависит от величины дохода, приносимого  недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход  зависит от:

• физических параметров объекта;

• рыночных ставок арендной платы;

• спроса на данную недвижимость;

• качества управления;

• величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы  относятся к сфере использования  оцениваемого объекта. Поскольку расходы  по обслуживанию долга относят к  затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму  чистого операционного дохода.

Цена — это сумма  денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов  заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке, ниже рыночной, либо будет  иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока  кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем. Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей  стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в  цене как соответствующая надбавка к стоимости. Таким образом, условия  финансирования не изменяют стоимость  недвижимости, но оказывают влияние  на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и  аналитических мероприятий, позволяющих  провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

 

2. Оценка кредитуемой недвижимости.

 

Использование в качестве источника финансирования приобретаемой  недвижимости ипотечного кредита накладывает  определенный отпечаток на методологию  доходного подхода к оценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют  некоторые особенности, которые  связаны с тем, что: