Оценка недвижимости. Ипотечно инвестиционный анализ

• во-первых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

• во-вторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

 

2.1. Метод капитализации  дохода. Определяет стоимость оцениваемого  объекта недвижимости путем конвертации  годового чистого операционного  дохода в стоимость при помощи  коэффициента капитализации, включающего  норму дохода на инвестиции  и норму возврата капитала.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле

 

Cн = ЧОД / Rн, где

 

Cн — стоимость недвижимости,

ЧОД — чистый операционный доход,

Rн — коэффициент капитализации.

Специфика данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета  коэффициента капитализации. При одинаковой сумме чистого операционного  дохода результат оценки зависит  от величины и метода построения коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации  определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации зависит, с одной стороны, от требований инвестора  к ставке дохода на вложенный собственный  капитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой стороны, от условий кредитования —  процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности, способа погашения основного  долга.

Если кредит предусматривает  погашение основного долга в  момент перепродажи недвижимости, коэффициент  капитализации рассчитывается как  средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.

 

КК = R Ч (1 – КИЗ) + R Ч КИЗ,

 

где: R — ставка доходности инвестора (собственника недвижимости),

R — процентная ставка  по кредиту,

КИЗ — коэффициент ипотечной  задолженности.

Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11500 чистого операционного дохода, можно  получить ипотечный кредит сроком на 20 лет под 10% с коэффициентом ипотечной  задолженности — 70%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал 15%.

В течение срока кредитования заемщик уплачивает только сумму  процентов, погашение полученного  ипотечного кредита произойдет в  момент перепродажи недвижимости.

1. Рассчитаем коэффициент  капитализации:

КК= 0,15 Ч (1 – 0,7) + 0,1 Ч 0,7 = 0,115.

2. Определим стоимость  кредитуемой недвижимости:

11500 : 0,115 = 100 000.

Если инвестор получает самоамортизирующийся кредит, коэффициент капитализации  рассчитывается с использованием ипотечной  постоянной по формуле

КК = R Ч (1 – КИЗ) + ИП Ч КИЗ,

 

где: R — ставка доходности инвестора (собственника недвижимости),

ИП — ипотечная постоянная,

КИЗ — коэффициент ипотечной  задолженности.

Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерноаннуитетными платежами.

 

2.2. Метод дисконтированных  денежных потоков. Определяет  рыночную стоимость недвижимости  как сумму дисконтированных доходов,  которые может в будущем генерировать  объект. Если приобретение недвижимости  предусматривает смешанное финансирование, ее стоимость будет складываться  из суммы предоставляемого ипотечного  кредита и текущей стоимости  собственного капитала. Собственный  капитал представляет сумму дисконтированных  денежных доходов инвестора за  период владения и дисконтированной  выручки от предполагаемой продажи  объекта в конце периода владения.

Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявится в следующем:

• ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;

• в качестве текущего дохода за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;

• выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Метод дисконтированных денежных потоков более универсален и  точен, он применим для оценки любой  приносящей доход недвижимости, в  том числе объектов с нестабильным доходом. Обычно нестабильный поток  доходов возникает, если недвижимость находится в стадии строительства, реконструкции, либо только выходит  на рынок, еще одной причиной не стабильности доходов является неудовлетворительное состояние экономики.

Недвижимость, приобретаемая  с участием ипотечного кредита, имеет, кроме общепринятых факторов, дополнительные факторы, обуславливающие нестабильность дохода. Специфическим фактором, влияющим на величину дохода недвижимости, финансируемой  за счет заемных средств, является установленный  договором график погашения кредита. Указанная причина наиболее характерна для кредитов с серией «шаровых» платежей, «пружинного» кредита, кредитов с совместным участием и других.

Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного  анализа.

Схема оценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита:

1. Определяется длительность  анализируемого периода.

2. Для каждого анализируемого  года рассчитывается:

• величина чистого операционного дохода;

• сумма расходов по обслуживанию долга.

3. Определяется величина  денежных поступлений на собственный  капитал.

4. Определяется ставка  дохода, которую инвестор должен  получить на вложенные средства.

5. Определяется цена предполагаемой  продажи недвижимости в конце  анализируемого периода.

6. Определяется остаток  непогашенного кредита на конец  анализируемого периода.

7. Рассчитывается выручка  от перепродажи недвижимости  как разница между ценой перепродажи  и остатком непогашенного долга.

8. Оценивается рыночная  стоимость собственного капитала  инвестора как сумма текущих  стоимостей денежных поступлений  и выручки от перепродажи.

9. Определяется величина  ипотечного кредита на дату  оценки.

10. Определяется обоснованная  рыночная стоимость недвижимости  как сумма рыночной стоимости  собственного капитала и задолженности  на момент оценки.

Пример. Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации: в ближайшие  пять лет чистый операционный доход: 1-й год –160; 2-й год — 300; 3-й  год —

500; 4-й год — 800; 5-й  год — 1000.

• Цена перепродажи в конце 5-го года — 1300.

• Ставка дохода на собственный капитал инвестора — 15%.

• Инвестор получает в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процента на остаток долга.

 

 

3. Определение рыночной  стоимости собственного капитала.

 

1. Составление графика  погашения кредита в течение  анализируемого периода и расчет  расходов по обслуживанию долга

1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год

 

1. Сумма погашаемого кредита 60 60 60 60 60

2. Остаток долга на конец  года 840 780 720 660 660

3.Сумма начисленных процентов  (ст. 10%) 90 84 78 72 66

4. Расходы по обслуживанию  долга 150 144 138 132 126

 

2. Расчет суммы дисконтированных  денежных поступлений

1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год

 

1. Чистый операционный  доход 160  300 500 800 1000

2. Расходы по обслуживанию  долга 150 144 138 132 126

3. Денежные поступления 10 156 362 668 874

4. Фактор текущей стоимости.  Ставка дисконта 15% 0,87 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972

5. Дисконтированные денежные

поступления 9 118 238 382 334

Сумма дисконтированных денежных поступлений 1181

 

3. Расчет текущей стоимости  выручки от перепродажи

• Цена перепродажи 1300.

• Остаток долга на конец 5-го года 900 — 60 х 5 = 600.

• Выручка от перепродажи 1300 — 600 = 700.

• Текущая стоимость выручки от перепродажи 700 х 0,4972 = 348.

4. Оценка рыночной стоимости  собственного капитала инвестора 

1181 + 348 = 1529.

 

4. Оценка рыночной стоимости  недвижимости.

 

1529 + 900 = 2429

Для того чтобы рассмотреть  особенности применения традиционной техники ипотечно-инвестиционного  анализа в различных условиях, необходимо сделать ряд допущений.

Чистый операционный доход  в течение периода владения не меняется.

Инвестор использует ипотечный  самоамортизирующийся кредит с ежемесячным  погашением.

Таким образом, для более  четкого изложения универсальный  метод дисконтированных денежных потоков  будет определенным образом формализован.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного  анализа позволяет оценивать  недвижимость, как на основе стоимостных  показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму  чистого операционного дохода и  различные оценочные коэффициенты.

 

5. Традиционная техника  ипотечно-инвестиционного анализа.

 

Сн = ИК + (ЧОД — РОД) |PVA|n + (Сn/n — ИКn) |PV|n ,

 

где: Сн — стоимость недвижимости;

ИК — ипотечный кредит;

ЧОД — чистый операционный доход;

РОД — расходы по обслуживанию долга;

Сn/n — цена перепродажи в конце анализируемого периода;

ИКn — остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

PVA — фактор текущей  стоимости аннуитета (колонка  № 5 таблиц с ежегодным начислением  процента);

PV — фактор текущей  стоимости (колонка № 4 тех  же таблиц);

ст.д — ставка дохода на собственный капитал;

n — анализируемый период.

 

6. Оценка недвижимости, обремененной  ранее полученным ипотечным кредитом.

 

Сн = ИКо + (ЧОД — РОД) |PVA|n + (Сn/n — ИКn) |PVА|n ,

где ИКо — остаток долга  на дату оценки

ИКn — остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего  примера. Ипотечный кредит получен  за три года до даты оценки.

1. Остаток задолженности  по ипотечному кредиту на дату  оценки

9,26 х  96,02 = 889.

2. Остаток задолженности  на дату перепродажи:

• остаточный срок кредитования после перепродажи 30 – 3 – 10 = 17 лет;

• остаток долга на дату перепродажи 9,26 х 86,8647 = 804.

3. Рыночная стоимость собственного  капитала

(150 – 111) х  5,01877 + (1200 – 804) х 0,2472 = 294.

4. Стоимость недвижимости

294 + 889 = 1183.

 

7. Оценка недвижимости  на основе ограниченной стоимостной  информации.

 

Выше были рассмотрены  ситуации, когда аналитик использовал  несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход, цена перепродажи, сумму полученного ипотечного кредита, расходы по обслуживанию долга. Рассмотрим возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих  параметров:

ЧОД — сумма чистого  операционного дохода;

КИЗ — коэффициент ипотечной  задолженности;

ст.% — процентная ставка по кредиту;

N — срок кредитования;

n — длительность анализируемого  периода;

ст.д. — ставка дохода на вложенный  инвестором капитал;

a — процентное изменение  стоимости недвижимости.

Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позволяет заменять ряд исходных параметров:

 

ИК = Сн х КИЗ,

РОД = ИК х ИП = Сн х  КИЗ х ИП,

ст.% ст.%

ИКn = ИК х /колонка № 6/N х /колонка № 5/N-n ,

ст.% ст.%

ИКn = Сн х КИЗ х / колонка № 6 /N х / колонка № 5/ N_n ,

Cn/n = Сн (1 ± a )

 

Это позволяет преобразовать  базовую формулу следующим образом:

 

Сн = Сн х  КИЗ + (ЧОД – Сн х КИЗ х ИП) |PVA|n + [Cн (1 ±a) – Сн х

ст.% ст.% ст.д.

х КИЗ / колонка № 6 /N х / колонка № 5/ N-n ]|PV|n

 

Пример. Оценить недвижимость, годовой чистый операционный доход  которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной задолженности 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с  ежемесячным погашением. Стоимость  объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода инвестора 15%.

Подставим информацию об условиях кредитования в трансформированную формулу

Сн = 0,7Сн + (1000 – 0,7Сн х  0,1518) х 3,3522 + [Сн (1 – 0,2) – 0,7Сн х х0,0127 х 66,9744] х 0,4972.

В результате преобразования получим

Сн (1 – 0,4506) = 3352,2; Сн = 6102.

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости. Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой  с помощью кредита под залог  этой недвижимости (ипотеки). В странах  с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью  совершаются с привлечением ипотечных  кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных  средств возможность увеличить  доходность собственных средств. Кроме  того, повышается эффект от прироста стоимости  имущества, обеспечивается большая  диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму  дохода, а также надежное обеспечение  своего кредита.

Они обладают правом 1-й очереди  на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.

При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы: