Проблемы частной собственности на землю в России

27 октября 1993 г  Указ Президента  РФ. «О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной  реформы в России» утвердил, неограниченное  право частной собственности  на землю физических и юридических  лиц. Впервые земля признана имуществом, недвижимостью. Земельные участки можно продавать, дарить, обменивать, передавать по наследству и т.д [11,c. 464].

7 марта 1996 г принимается Указ  Президента Российской Федерации  №337 "О реализации конституционных  прав граждан на землю". 

В 1991-1999 годах было принято более 20 федеральных законов, в которых формально провозглашена федеральная собственность на землю. В то же время конкретных механизмов отнесения земельных участков к соответствующему виду собственности нет, что приводит к многочисленным спорам, количество которых неизбежно растет.

2 января 2000 г. принимается Федеральный  Закон «О государственном земельном  кадастре».

Земельный кодекс Российской Федерации впервые за всю историю развития земельных отношений закрепил значимость, важность и абсолютный характер земельных отношений, не исключающих эффективное и прибыльное использование земель в Российской Федерации.

Земельные отношения формируются под воздействием множества факторов, имеющих достаточно сложный состав, структуру. Важное значения, имеют соответствие земельных отношений социально-экономическим основам общества, необходимость обеспечить финансовую устойчивость экономики, инвестиционную активность отраслей и регионов и т.д.

С введением на территории РФ множественности форм собственности на землю земельно-правовые отношения приобрели характер имущественных, рыночных отношений, регулируемых гражданским законодательством.

Земельные отношения частной собственности разделяются на правоотношения собственности на землю граждан и организаций; государственной собственности - на правоотношения федеральной собственности и собственности субъектов РФ.

На сегодняшний день земельные отношения - это отношения, возникающие по поводу использования и охраны земель на территории РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на ней [8,с.87].

2.2 Проблемы приобретения и реализации права собственности на землю в РФ

2.2.1 Основные проблемы регулирования земельных отношений

Земля, земельные участки являются весьма специфическим видом имущества и к их использованию всегда предъявляют высокие требования. Возникает ряд проблем реализации земельных отношений:

1. Одной из основных проблем является величина цены выкупаемой земли.
2. Длительность сроков направления, рассмотрения, согласования, утверждения на начальном этапе проведения работ по провозглашению прав собственности.
3. Проблемы долевой собственности, то есть Федеральный Закон «О разграничении государственной собственности на землю» не определил порядок составления перечней земельных участков, на которые возникает совместная или долевая собственность государства или муниципального образования.
4. Проблема права частной собственности не оформленных земельных участков. В соответствии с Земельным кодексом граждане Российской Федерации, обладающие земельными участками на праве бессрочного пользования, пожизненного наследования, владения в сроках на переоформление этих прав на право аренды или приобретение в собственность не ограничены, но они этими земельными участками  не вправе распоряжаться. В тоже время земельные участки, находящиеся в бессрочном пользовании, пожизненном владении могут быть приобретены ими в собственность бесплатно.
5. Проблемы осуществления земельной реформы, определение ее направлений и механизмов.
6. Правовая и экономическая проблемы земельного контроля.
7. Ответственность за нарушение земельного законодательства, а также проблемы, связанные с использованием земельных долей.

 2.2.2  Наиболее острые  и актуальные проблемы права собственности

На сегодняшний день велико количество участков находящихся в бессрочном владении, особенность которого заключается в том, что владелец может пользоваться участком, но не может им распоряжаться. Он платит налог, который подсчитывается на основании кадастровой стоимости участка. Владельцы таких участков могут вообще не заниматься вопросом приватизации этого участка, однако подарить или продать такой участок владелец не имеет право.

Для приватизированных участков необходимо оформить кадастровый паспорт, в котором будут указаны точные границы.  Участок должен  стоять на учете в кадастре, а максимальная площадь участка, которая может находиться в частном владении, определяется в зависимости от региона.

Могут возникнуть сложности строительства, поскольку наибольшей проблемой при застройке поселков обычно оказывается подведение коммуникации. Любой поселок должен быть подключен к бесперебойному электрическому и газовому снабжению. Отдельной проблемой является близость территории поселка к санитарным или охранным зонам.

Если  поселение строится на территории, отведенной под населенный пункт, то частично расходы по строительству дорог и коммуникации оплатит государство.  Если же поселок расположен на землях, находящихся в категории под индивидуальное строительство, то проведением коммуникации занимаются сами жители с помощью  председателя или управляющей компании. В данном случае все расходы ложатся на владельцев участков, поэтому многие стремятся приобрести земельный участок там, где уже все коммуникации подведены.

2.2.3 Проблемы собственности дачных участков

В настоящее время остаются нерешенными следующие проблемы при приобретении в собственность дачных участков:

• В стародачных поселках многие участки до сих пор не оформлены в собственность. Данный факт вызван отсутствием первичных документов на земельный участок: договоров, свидетельств, расписок, актов, выписок.  
• Другой очень распространенной проблемой является отсутствие точно указанного места нахождения участка. В этом случае необходимо согласовать границы земельного участка и провести землеустроительные работы. Для решения данной проблемы необходимо измерить границы земельного участка с привлечением специализированной организации и после получить кадастровый паспорт на земельный участок с указанием местонахождения.  
• Спорные вопросы о праве собственности на земельный участок, когда на один участок претендуют сразу несколько граждан. При этом возможна ситуация, что у обоих есть на руках документы, подтверждающее это право, выданные в начале 90-х годов, или документы еще советского периода.  
• Дачный поселок принадлежит организации (товариществу) с начала 90-х годов, но у этой организации отсутствуют или не правильно оформлены документы.  
• Ограничения в использовании земельного участка из-за проходящих сетей, установленных сервитутов, отчуждение части участка другому лицу, условное деление одного участка или дома на несколько семей.  
• В огромном количестве в недавно организованных дачных поселках назревает критическая ситуация из-за коммуникаций. В год на рынке появляется более тысячи новых поселков, но девелоперы не в состоянии обеспечить все эти поселки коммуникациями. Здесь вопрос не только порядочности или непорядочности девелоперов, что тоже имеет место быть, но и изношенности и маломощности инфраструктуры района. Если внутрипоселковые дороги, водоснабжение и канализация – вопрос решаемый для большей части поселков, то недостаток мощности электросетей района – ключевая проблема большинства новых поселков. В этот же пункт можно отнести отсутствие технических условий на подведение коммуникаций по той же причине.  
Часто граждане сталкиваются с такой ситуацией, что вроде бы они имеют все основания для оформления участка в собственность с обозначенными границами, но пробуксовка начинается со стороны соседей, председателя правления или других лиц. В этом случае самым быстрым и надежным вариантом, но не самым приятным, будет обращение в суд. В судебном порядке можно существенно ускорить устранение тех проблем, которые не имели решения долгие годы. Даже если у дачника нет никаких документов на участок, но он пользовался им все эти долгие годы (более 15 лет), суд признает его право на данный участок. 

Проблемы права частной собственности разнообразны и понадобится еще немало времени, что бы их решить. В земельном фонде Российской Федерации на сегодняшний день находиться множество участков, которые  были получены и оформлены еще по законодательству СССР, остальные участки уже переоформлены согласно земельному законодательству Российской Федерации. Государство ведет активную деятельность по внесению участков в кадастровый учет и старается привести к тому, что бы каждый участок имел четкие, определенные границы.

Таким образом, проблемы частной собственности в Российской Федерации пока что находятся в стадии решения.  Учитывая, все выше перечисленные проблемы, любому человеку, решившему вложить средства в покупку земельного участка надо учитывать множество законодательных и организационных нюансов, для того, чтобы в будущем избежать убытков.  
Глава 3 Перспективы решения проблемы частной собственности на землю в России.

3.1 Опыт и способы решения проблемы частной собственности на землю в России

В соответствии с Конституцией РФ за последние 20 лет в России практически созданы основы нового земельного строя:

• государственная монополия на землю ликвидирована;
• осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности;
• проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан;
• введено платное землепользование;
• основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность;
• земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности;
• выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ;
• созданы объективные условия для оборота земли.

Однако начальный этап реформы не достиг ожидаемого результата, так как процессы земельного реформирования в данный период протекали медленно в связи отсутствия надлежащей законодательной базы, а пути перехода земли к эффективным пользователям были практически недоступны.

Одна из важнейших задач государства состоит в реализации работы по выделению в составе земельного фонда страны земель федерального значения, обеспечении управления использованием этих земель и сбора надлежащих платежей в федеральный бюджет страны.

 На данный момент большинство субъектов Российской Федерации и муниципалитеты располагают землями федерального значения самостоятельно, в связи с этим нарушается сбалансированное функционирование народного хозяйства России.

Рассмотрим опыт решения проблем частной собственности на землю в зарубежных странах, это поможет сделать необходимые выводу по решению проблем с землей в России.

Практика многих стран выработала эффективный и справедливый принцип землепользования, согласно которому земельные участки не продаются, а только передаются в пользование на основе наследственного права застройки. Пользователи этих участков получают их бесплатно при условии ежегодной оплаты налога, величина которого соответствует выгодам от их использования. С другой стороны, эти земельные участки можно свободно наследовать, передавать, сдавать в залог.

В некоторых странах была  установлена система специализированных земельных банков (например в США).  Основными направлениями деятельности земельных банков в нашей стране должно стать  следующее:

• содействие проведению земельных преобразований и развитию проведения операций залога земельных участков;
• мобилизация финансовых ресурсов, в том числе путем выпуска ценных бумаг, на финансирование мероприятий земельной и агропромышленной реформы;
• кредитная и инвестиционная поддержка индивидуального жилищного строительства и иных форм деятельности, связанных с использованием земли;
• увеличение роста числа земельных участков, перешедших  в частную собственность.

Необходимо в действующую систему земельных платежей  внести изменения. Ставки земельных платежей должны строго соответствовать рентной доходности соответствующего земельного участка и  земельные платежи должны не изменяться  5 - 6 лет.

Таким образом, оживлению земельного оборота могут способствовать следующие мероприятия: формирование сети земельных ипотечных банков при активном участии государства; осуществление кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов; создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность; формирование единой федеральной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость [20].

3.2 Прогнозы  развития частной собственности  на землю в России

Перед Россией стоит не легкая задача создания российской системы землепользования, которая позволит соединить свободу владения землей и социальную справедливость при использовании земли.