Проектно-сметное дело

ВОПРОС 1 - ЦИКЛЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА.

Весь цикл инвестиционного проекта включает в себя комплекс экономических, организационно-управленческих, технических и технологических зада.

Цикл инвестиционного проекта характеризуется четырьмя основными фазами:

       предынвестиционная (подготовительная);

       инвестиционная (проектная);

       эксплуатационная (сдаточная);

       ликвидационная (завершающая).

Последняя фаза характерна для крупных производственных комплексов (заводов, рудников), начинается с демонтажа оборудования и завершается устранением видимых следов существования данного предприятия.

Сметная стоимость устанавливается в каждом цикле инвестиционного проектирования, в связи с чем обеспечивается поэтапная ее детализация и уточнение.

I.Предынвестиционная (подготовительная) фаза. Как следует из самого названия, в эту фазу проект вступает в момент появления замысла о нем. Процесс созревания замысла, сопровождающийся налаживанием необходимой для его реализации связей, и составляет существо данной стадии. Из ключевых моментов, от которых в конечном счете зависит успех дела, важно отметить следующие:

- формирование целей инвестирования, анализ альтернативных вариантов, материально-технического обеспечения района реализации проекта, подготовка технико-экономического обоснования (ТЭО), расчет рисков,  финансовый анализ;

- разработка градостроительной документации: схемы размещения строительства, градостроительные планы, проекты планировки.

На подготовительном цикле при составлении "Обоснования инвестиций" по заданию инвестора определяется предварительная (расчетная) стоимость строительства. Она составляется по предельно укрупненным показателям (на 1 га мелиорируемых земель, на 1м3 строительного объема, на 1 м2 жилой площади и т.д.), ибо проекта на этой стадии еще нет. При отсутствии таких показателей могут использоваться данные о стоимости объектов-аналогов.

Результатом предынвестиционной фазы является итоговое решение об осуществление данного проекта.

II. Инвестиционная (строительная) фаза начинается с отвода земли под строительство будущего предприятия и завершается сдачей объекта «под ключ». Данный цикл является основным циклом всего инвестиционного проекта и включает в себя:

- инженерно-изыскательские работы: инженерно- геологические и геодезические изыскания, изыскания источников водоснабжения,

- проектные работы стадии "П" (проект), в том числе подготовку ПСД (проектно -сметная документация). При этом на стадии «Проект» составляются тоже укрупненные, но более точные сметные расчеты. Они основываются на чертежах этой стадии проектирования и включают "Сводный сметный расчет стоимости строительства", объектные и локальные сметные расчеты, сметные расчеты на отдельные виды работ, в том числе изыскательские и проектные (составляются до начала этих работ) и др. При нескольких видах строительства (и соответственно нескольких источниках финансирования) составляется еще "Сводка затрат" по видам строительства (например, гидромелиоративного, промышленного, жилищного и т.д.).

Основанием для сметных расчетов на этой стадии, как отмечалось, служит проектная документация и действующая сметно-нормативная база либо цены с введением соответствующих поправочных коэффициентов. При отсутствии сметных нормативов используются индивидуальные расценки, составленные непосредственно для таких случаев.

В состав проектной документации, в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, входят следующие разделы:

       - пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, содержащая результаты инженерных изысканий и основные проектные решения объекта;

       - схема планировочной организации земельного участка;

       - генеральный план;

       - конструктивные и объемно-планировочные решения;

       - сведения об инженерном оборудовании, сетях инженерно-технического обеспечения;

       -технологические решения;

       -проект организации строительства, в том числе содержащий условия демонтажа или сноса объектов  в зоне строительства;

       - перечень мероприятий по охране окружающей среды;

       - перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

       - перечень мероприятий по обеспечение доступа инвалидов;

       - проектно-сметная документация, также содержащая пояснительную записку.

Комплект проектной документации проходит государственную экспертизу, целями которой является: предотвращение создания объектов, не отвечающий требованиям  утвержденных в установленном порядке норм и правил и оценку эффективности капитальных вложений.  На основе проведенного анализа и оценок проектных решений экспертизой, проект либо рекомендуется к утверждению, либо возвращается на доработку.

- на стадии "Рабочая документация" (РД) проектная документация дополняется рабочими чертежами, детализируется с учетом всех особенностей данного проекта (время года, категория сложности объекта, условий стесненности, характер подъездных путей, используемых материалов и конструкций, результатами инженерных изысканий). Рабочие проекты могут направляться на юридическую, экологическую и финансовую проверку.

При расчете объектных и локальных смет в составе рабочей документации используют действующую сметно-нормативную базу 2001г.  Рекомендуется приводить стоимость строительства в двух уровнях цен:

1) в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен;

2) в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.

Итоговым результатом проектной подготовки строительства является утверждение проекта и  получение Разрешения на строительство, выданное уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Объектные и локальные сметы, разрабатываемые на основании рабочего проекта, в дальнейшем являются основным стоимостным обоснованием при заключении Договоров -подряда и последующей оплаты выполненных работ задействованным организациям.

Используются четыре основных организационных формы подрядных отношений заказчика с исполнителем: 1) подрядная; 2) "под ключ"; 3) хозяйственная; подрядные (открытые и закрытые тендерные) торги.

Результатом является законченный объект, прошедший полный комплекс приемо-сдаточных мероприятий и переданный  в соответствии с действующими нормативами в эксплуатацию застройщику -заказчику и предприятиям, обеспечивающим жизнедеятельность объекта.

III. Эксплуатационная фаза начинается с приемки запущенного предприятия у исполнителя работ, оформляемой специальным актом, по результатом комиссионного освидетельствования работоспособности инженерных систем и общего технического состояния объекта. Устанавливаются ежемесячные тарифы на потребления ресурсов и обслуживания готового объекта.

IV. Ликвидационная фаза может быть:

- включена в состав инвестиционного проекта как финальный цикл работ в рамках проекта, обозначенный демонтажем оборудования и временных мощностей, применяемых в процессе реализации проекта;

- отдельным циклом долгосрочного инвестиционного проектирования, подразумевающим демонтаж объекта инвестиций  с полным устранением видимых следов существования данного предприятия. Используется при проектирования крупных производственных объектов: комбинатов, атомных станций, ГЭС и т.п.

ВОПРОС 2 - ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВОДНОГО СМЕТНОГО РАСЧЕТА СТОИМОСТИ  СТРОИТЕЛЬСТВА. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРЕДСТВ ПО ГЛАВЕ1 "ПОДГОТОВКА ТЕРРИТОРИИ СТРОИТЕЛЬСТВА: ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И РАЗБИВОЧНЫЕ РАБОТЫ".

Сводный сметный расчет стоимости строительства.

Сводный сметный расчет строительства (ССР) любого объекта, является документом, определяющим сметный лимит средств в текущем уровне цен, необходимый для полного завершения строительства, запланированного в рамках проекта.

ССР составляется и утверждается отдельно на производственное и непроизводственное строительство и служит началом финансирования строительства.

ССР, предусмотренный проектом, распределяется по графам, обозначающим сметную стоимость "строительных работ", "монтажных работ", "оборудования, мебели и инвентаря", "прочих затрат" и "Общая сметная стоимость".Сводный сметный расчет стоимости строительства объекта составляется по типовой форме. В него включаются отдельными строками итоги по всем объектным сметным расчетам и сметным расчетам на отдельные виды затрат. Позиции сводного сметного расчета стоимости строительства объекта должны иметь ссылку на номер указанных сметных документов. Сметная стоимость каждого объекта, предусмотренного проектом, распределяется по графам, обозначающим сметную стоимость "строительных работ", "оборудования, мебели и инвентаря", "прочих затрат" и "общая сметная стоимость".

Сводный сметный расчет составляется в базисно-текущем базисно-прогнозном, т.е. предназначенном преимущественно для решения вопроса о целесообразности и финансовой возможности осуществления строительства

Основные главы сводных сметных расчетов:

       Подготовка территории строительства.

       Основные объекты строительства.

       Объекты подсобного и обслуживающего назначения.

       Объекты энергетического хозяйства.

       Объекты транспортного хозяйства и связи.

       Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения.

       Благоустройство и озеленение территории.

       Временные здания и сооружения.

       Прочие работы и затраты.

       Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения).

       Подготовка эксплуатационных кадров.

       Проектные и изыскательские работы, авторский надзор, технический надзор.

Для отдельных отраслей экономики, промышленности и видов строительства, на основании утвержденных федеральными органами нормативных документов, наименование и номенклатура глав ССР могут быть изменены.

Распределение объектов, работ и затрат внутри глав производится согласно сложившейся для соответствующей хозяйственной отрасли номенклатуры сводного сметного расчета стоимости строительства. При наличии нескольких видов законченных производств или комплексов, каждый из которых имеет по нескольку объектов, внутри главы может быть осуществлена группировка по разделам, наименование которых соответствует названию производств или комплексов.

Для отдельных хозяйственных отраслей и видов строительства на основании нормативных документов по проектированию, наименование и номенклатура глав сводного сметного расчета могут быть изменены.

К сводному сметному расчету, представляемому на утверждение в составе проекта, составляется пояснительная записка, в которой приводятся: ссылка на территориальный район, где расположено строительство; уровень сметных цен, в которых составлен расчет; перечень каталогов сметных нормативов, принятых для составления смет на строительство объектов; наименование генеральной подрядной организации; нормы накладных расходов и сметной прибыли; особенности определения сметной стоимости строительных работ для данной стройки; особенности определения сметной стоимости оборудования и его монтажа для данной стройки; особенности определения для данной стройки средств по главам 8-12 сводного сметного; расчет распределения средств по направлениям капитальных вложений (для жилищно-гражданского строительства); другие сведения о порядке определения стоимости, характерные для данной стройки (наличие проектов на строительство объектов общего пользования, документов о включении средств на строительство общих объектов пропорционально потребности в услугах и т.д.), а также ссылки на соответствующие решения правительственных и других органов государственной власти по вопросам, связанным с ценообразованием и льготами для данного строительства.

В ССР приводятся (в графах 4-8) следующие итоги:

по каждой главе (при наличии в главе разделов - по каждому разделу), по сумме глав 1-7, 1-8, 1-9, 1-12, а также после начисления суммы резерва средств на непредвиденные работы и затраты - "Всего по сводному сметному расчету".

ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРЕДСТВ ПО ГЛАВЕ 1 "ПОДГОТОВКА ТЕРРИТОРИИ СТРОИТЕЛЬСТВА: ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И РАЗБИВОЧНЫЕ РАБОТ.

Данная глава включает средства и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории. Размер средств должен учитывать также стоимость работ, необходимых для размещения на подготавливаемой территории временных здания и сооружений.  Порядок определения размера отдельных видов затрат определен в МДС 81-1.99.

Затраты по главе 1 включают следующие виды работ:

1.Отвод земельного участка, выдача АПЗ, выделение красных линий застройки определяются по расчету и включаются в графы 7,8.

Исходные данные на проектирование, разрешения, технические условия и требования на подключение проектируемых объектов, к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования, проведение необходимых согласований - по расчетам и ценам на эти услуги (кроме услуг бюджетных организаций), а также согласно письму Госстроя России от 14.11.96 № БЕ-19-30/12, (графы 7,8).

2. Средства на разбивку основных осей зданий и сооружений и закрепление их пунктами и знаками определяются по расчету на основании Сборников цен на изыскательские работы, в том числе на основании "Справочника базовых цен на инженерно-геологические изыскания при строительстве и эксплуатации зданий и сооружений" и включаются в графы 7,8 сметы.

Средства на выполнение строительных работ по закреплению в натуре пунктов и знаков определяются по расчету на основании УПСС и включаются в графы 4,8.

3. Плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства определяется на основании Закона РФ “О плате за землю” от 11.10.91 №1738-1 (с изм. и доп.), Земельным кодексом РФ, Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 №319 “О порядке определения нормативной цены земли” (п.8, прил.8), исходя из размеров земельного налога (ставок налога) и нормативной цены земли (графы 7,8).

4. При возмещении убытков собственникам земли, включая упущенную выгоду , оценивается стоимость объектов недвижимости, водные источники, плодово-ягодные кустарники и т.д. учитываются в стоимости выкупаемого/продаваемого участка. Нормативы стоимости изымаемых  под строительство, сельскохозяйственных  угодий   и земель лесного хозяйства, регламентируется постановлениями правительства РФ. При это выдача заинтересованным лицам документа о нормативно              йене земли конкретного участка возложена на районные (городские ) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.