Расчет коммерческой эффективности инвестиционного проекта – «Строительство жилого дома с офисными помещениями

Министерство  образования и науки Российской Федерации

 

 

Дальневосточный федеральный университет

Инженерная  школа

 

Кафедра  Строительства  и управления недвижимостью

 

 

 

 

 

ИНВЕСТИРОВАНИЕ  НА ПРЕДПРИЯТИИ

Пояснительная записка к расчетно-графической  части

 

Вариант 11

 

Тема: Расчет коммерческой эффективности инвестиционного  проекта – «Строительство жилого дома с офисными помещениями»

 

 

Выполнил студент  группы С-3461

Т.С. Тютикова  

и., о., фамилия,   подпись

к защите «_____» _________________ 2012г.

Руководитель Н. А. Гаврилов   

и., о., фамилия,   подпись

Проект защищен  с оценкой ______________

Преподаватель Н. А. Гаврилов   

и., о., фамилия,   подпись

«______» ________________________ 2012г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Владивосток

2012г.

Содержание

 

Введение

Целью расчетно-графического задания является определение коммерческой эффективности строительства жилого дома с офисными помещениями.

При выполнении расчетно-графического задания решаются следующие задачи:

• анализ рынка продаж и аренды недвижимости;
• определение денежных потоков;
• определение показателей эффективности денежных потоков:
• чистая текущая стоимость - NPV;
• модифицированная внутренняя ставка дохода – MIRR;
• срок окупаемости – T_окуп.;
• рентабельность – Р;
• индекс прибыльности– К.

При решении  задач анализа рынков недвижимости во Владивостоке используется методика, разработнаая Г.М.Стерником [1]. Для типизации  жилой недвижимости использовалась классификация, опубликованная на сайте  Индикаторы рынка недвижимости [2]. Для  определения ставок аренды и цены продажи офисных помещений анализируются офисы, расположенные в новых жилых комплексах.

При решении  задачи определения эффективности  инвестиционного проекта использовалась Международная методика коммерческой оценки экономической привлекательности инвестиционных проектов ЮНИДО (United Nations Industrial Development Organization (UNIDO)).

Основу финансово-экономического обоснования коммерческой привлекательности  инвестиционных проектов составляют три  основные группы расчетов:

- расчет финансовой состоятельности проекта - т.е. расчет обеспеченности проекта текущими средствами на каждом из его интервалов планирования;

- расчет экономической эффективности проекта - т.е. расчет прибыльности, рентабельности, срока окупаемости проекта и др. финансово-экономических показателей;

- расчет уровня риска проекта на основе анализа чувствительности к изменениям его основных финансово-экономических показателей.

Интегральным  показателем сравнения коммерческой привлекательности проектов может  служить показатель чистой текущей стоимости (NPV) - показатель совокупного дохода проекта, приведенный, с учетом эффекта дисконтирования, к моменту расчетов (начала проекта).

 

 

1. Анализ рынка жилой недвижимости

Целью данного  раздела является анализ рынка жилой  недвижимости и определение основных тенденций развития данного сегмента недвижимости в г.Владивостоке и его близлежащих территориях.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости.

1.1 Анализ рынка продаж жилой  недвижимости

Рынок недвижимости во Владивостоке стремительно растет: строительные компании предлагают нам все новые и новые объекты, которые выглядят значительно привлекательней всего, что было построено в городе в конце прошлого столетия.

Во-вторых, здания становятся выше и технологичнее. Естественное явление для любого развивающегося крупного города современности.

Визуальная  привлекательность и индивидуальность новых строительных проектов — другая тенденция развития рынка недвижимости. Город становится красивее и разнообразней.

Улучшилось  качество строительства недвижимости. Современные дорогие материалы для строительства позволяют строить более надежное и экологичное жилье на века.

Экономический кризис в мире и ипотечный кризис в США поспособствовали перераспределению  финансов из других отраслей в недвижимость. Таким образом, жилая недвижимость стала выгодным объектом инвестирования.

Небывалый рост цен на недвижимость Владивостока спровоцировала новость о проведении Саммита  во Владивостоке. И как следствие, цены на недвижимость во Владивостоке возросли в настоящий момент настолько, что достигли своего предела. Многие, кто успел приобрести жилье в конце 2007 года, сегодня бы уже не смогли этого сделать даже по ипотеке.[3].

Обзор цен на жилую недвижимость.

В таблицах приведен обзор цен предложения. Таблицы скомпонованы по различным параметрам и показателям. [4,5,6,7].

 

Таблица 1.1. –  Сравнение цен по аналогичным  периодам года 2010 и 2011

Период 2010	Период 2011	Рост (   )/ снижение (  ) стоимости	Примечание
1	2	3	4
за I квартал	за I квартал	10,1%	За 4 месяца 2011 года недвижимость подорожала в большинстве  городов нашей страны. Лидером  по росту цен в апреле стала  Пермь – 4,6%. Далее Чита – 4,3% и  Саратов – 3%.

 

 

1	2	3	4
с января по апрель	с января по апрель	0,4%	С начала 2011 года в крае сданы в эксплуатацию 849 квартир общей площадью 96 тыс. кв. метров. Кстати, это в 1,7 раза больше, чем в январе – марте прошлого года
апрель	в течении месяца	1,2%	Притом, что с начала года недвижимость подорожала на 1,1%
май	в течении  месяца	0,5%,
июнь	май	0,8%
июнь	июнь	13,7%	В течение последних 12 месяцев отмечался устойчивый рост цены «квадрата»
июль	в течени месяца	0,2%

Период года		Район	Рост (   )/ снижение (    ) стоимости
1		2	3
январь	июнь	64-й микрорайон	1,2%
январь	июнь	район Баляева	5,7%
январь	июнь	ул. Луговая	1,6%
январь	июнь	ул. Снеговой	1,4%
январь	июнь	ул. Столетия	1,3%
июль	июль	мыс. Чуркина	3%

 Таблица  1.2. – Сравнение изменения цен  по районам города за периоды  2011 года

Таблица 1.3 –  Изменение цен 1 м2 за 2007, 2011 год

Название района	Стоимость 1м2 2007, тыс. руб	Стоимость 1м2 2011, тыс. руб
Некрасовская	65	87
71 миркорайонн	70	75
Змеинка	46	74
Эгершельд	74	84
БАМ	45	86
Черкин	58	68
Снеговая	54	60
О. Русский	30	60
п. Трудовое	40	50

 

 

График популярности районов Владивостока за 2007/2011 г

Диаграмма 1.1 График популярности районов Владивостока за 2007/2011 г

Таблица 1.4. – Сравнение цен предложения по районам города за 2012 год

Районы	Средняя цена за 1 кв.м, руб.
Центр	77300
Некрасовская	73000
Первая речка	72000
Пр-кт 100 лет  Владивостоку	68000
Вторая речна	70000
Эгершельд	74000
64, 71 микрорайоны	65000
3-я рабочая	73000
"1000" мелочей	75000
Гоголя	70000
мыс.Чуркина	56200
Пр-кт Красоты	72000
Луговая	64600

 

 

 

Средняя цена предложения по районам, руб./м²

Диаграмма. 1.2 Средняя цена предложения по районам города за 2012 год

Ниже приведен график истории изменения цен  на квартиры в городе Владивостоке. C помощью данного графика можно  наглядно видеть тенденции присущие как для недвижимости города в целом, так и в разрезе для различных типов квартир. Расчет произведен на базе объявлений размещенных на NDVL.ru [8] и в газете "Недвижимость Владивостока". Цены приведены в рублях за кв. метр.

Таблица 1.5 –  Темп прироста стоимости м² за период с октября 2010 г до марта 2012г

Дата	Среднее по городу, р./м2	1 комнатные,  р./м2	2х комнатные,  р./м2	3х комнатные,  р./м2
Октябрь, 2010	63 936	73 712	61 604	58 548
Ноябрь, 2010	64 305	72 751	62 868	59 635
Декабрь, 2010	64 697	73 719	63 561	61 104
Январь, 2011	65 223	73 867	64 974	60 923
Февраль, 2011	68 098	75 962	68 312	63 338
Март, 2011	69 079	79 110	68 910	63 842
Апрель, 2011	70 314	81 052	70 741	64 959
Май, 2011	70 915	84 892	71 790	64 019
Июнь, 2011	71 768	85 688	72 299	64 664
Июль, 2011	71 458	84 852	71 645	64 218
Август, 2011	71 619	84 739	71 435	65 047
Сентябрь, 2011	72 277	84 822	71 733	65 851
Октябрь, 2011	72 243	84 813	71 750	66 221
Ноябрь, 2011	72 566	83 213	72 090	66 977
Декабрь, 2011	74 444	83 271	74 978	69 273
Январь, 2012	76 791	81 633	77 542	73 738
Февраль, 2012	76 981	83 730	78 622	72 964
Март, 2012	77 586	87 440	78 703	72 100