Рекомендации по управлению стоимостью объекта

 

Множество практических приемов выбора ставки с одинаковой теоретической базой говорит о неблагополучии способов и критерия ее выбора. Определение ставки помещения находится за пределами теории управления финансами – в области психологии (сфера искусства, а не науки).

 

Чтобы сделать оценку разными специалистами, следует величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций — как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль (нес ту же нагрузку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

 

Вторая проблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности (имущества). Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали. Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей. [45]

 

Выход из этого положения (решение этой проблемы) заключается в замене точечной оценки стоимости собственности интервальной – с одной стороны, и числовой расчет следует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математике подразумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа. Например, при расчетах на логарифмической линейке требовалось определить количество цифр в целой части числа.

 

Другая проблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки. [41, 48-49]

 

Следующая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.

 

Одна из самых сложных проблем – достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела. [36, 29]

 

Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости собственности, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены.

 

В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца – снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки. [33, 110]

 

Таких вариантов, возникающих на рынке, – множество. Для продавца и покупателя срочность в покупке-продаже может быть разная.

 

В 2001 году принято Постановление Правительства РФ от 6 июля № 519, в котором Министерству имущественных отношений РФ вменяется в обязанность "разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности". Это должно быть выполнено применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке. Работа выполняется по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности.

 

Однако министерство не в состоянии разработать методику на все объекты собственности (на все случаи жизни) и тем более разработать нормативные материалы.

 

Поэтому на уровне региона в зависимости от существующего рынка собственности на базе общеотраслевой методики разработать региональные методики по группам однородных объектов с созданием необходимой нормативной базы. Тогда возникает задача согласования и утверждения местных методик на уровне администрации края, города или региона.

 

Процедура согласования и утверждения региональных методических материалов применительно к различным объектам собственности должна быть регламентирована Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

 

Это поможет более обоснованно проводить оценку всех типов стоимости различных видов собственности, что снимет различные недоразумения, приведет к сравнимости результатов расчета разными оценщиками и фирмами по оценке и снизит полукриминальный оттенок в сфере оценочной деятельности.[2]

 

 

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1      Описание объекта оценки

 

В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий, в интервале цен $330-$3250 кв.м. В целом предложение колеблется от $400 кв.м до $4500 кв.м. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.

 

Это объясняется тем, что еще недавно неплатежеспособный спрос становится финансово обоснованным.

 

С другой стороны, особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.

 

Объект недвижимости находится в собственности ООО «Арис» и расположен в Ленинском районе города Калуги.

 

Объект включает в себя трехэтажное кирпичное административное здание с рестораном общей площадью 1.375,8 кв.м.

 

Объект находится на одной из наиболее протяженных магистралей города, относительно недалеко от делового и административного центра г.Калуги. Транспортная доступность – хорошая.

 

Описание земельного участка

 

Форма участка прямоугольная;

 

Площадь участка 556,0 м2

 

Состояние почвы основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.

 

Топография местности: рельеф участка спокойный.

 

Обеспеченность инфраструктурой:

 

К жилому дому подключены следующие коммуникации для:

 

·          водоснабжения;

 

·          канализации;

 

·          электроснабжения;

 

·          теплоснабжения;

 

·          телефонизации

 

Возможные ограничения по использованию и сервитуты

 

Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.

 

Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

 

Описание здания

 

Здание имеет 3 этажа, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.

 

Таблица 1

 

Конструктивные элементы здания

 

Конструктивный элемент Характеристика Техническое состояние

Фундаменты Бетонные ленточные Отличное

Стены

 

и их наружная отделка

 

Силикатный кирпич

 

красный отделочный кирпич, t=0,5

 

Отличное

Перегородки Кирпичные Отличное

Перекрытия:

 

-      чердачные;

 

-      междуэтажные;

 

-      надподвальные

 

Ж/бетонные

 

Ж/бетонные

 

Ж/бетонные

 

Отличное

Крыша Совмещенная Отличное

Полы Паркет, плитка, линолеум Отличное

Проемы

 

-оконные

 

-деревянные

 

Деревянные модернизированные Отличное

Внутренняя отделка Еврокласс Отличное

Санитарно- и э/технические устройства:

 

·     отопление

 

·     водопровод

 

·     канализация

 

·     э/освещение

 

·     телефон

 

·     вентиляция

 

Центральное, от котельной

 

От сети

 

Сток в городской коллектор

 

Скрытая проводка

 

АТС

 

Естественная

 

Отличное

Прочие работы отмостки Отличное

2.2      Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

 

В качестве объекта-аналога в данном случае выбрано здание административное кирпичное трехэтажное согласно сб. УПВС № 33, табл. 4 (Укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания. М: 1972) табл.52 как наиболее соответствующее по конструктивным признакам объекту оценки.

 

 

Таблица 2

 

Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога

 

(Определение коэффициента подобия)

 

Конструктивные элементы Объект-аналог Объект оценки Степень подобия (коэфф. подобия) Удельный вес, элементов %

объект-аналог объект оценки

1 2 3 4 5 6

1. Фундаменты ж/б блоки ж/б блоки 1,00 5,0 5,0

2. Стены и перегородки кирпич кирпич 1,00 24,0 24,0

3. Перекрытия ж/бетон ж/бетон 1,00 9,0 9,0

4. Полы бетонные бетонные 1,00 10,0 10,0

5. Проемы простые деревянные простые деревянные 1,00 11,0 11,0

6. Внутренняя отделка простая - 0,00 8,0 0,0

7. Санитарно-технические и электротехнические устройства 

·     центр.отопл.

 

·     водопровод

 

·     канализация

 

·     вентиляция

 

·     эл/освещение

 

·           центр.отопл.

 

·           водопровод

 

·           канализация

 

·           вентиляция

 

·           эл/освещение

 

1,00 12,7 12,7

8. Крыша рулон по ж/б плитам ─ 0,00 6,0 0,0

9. Лестницы и входы – – 1,00 5,0 5,0

10. Простые работы – – 1,00 9,3 9,3

ИТОГО:   0,8 100 86

Поправочный коэффициент 0,86

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.

 

Основные исходные данные:

 

·        Группа капитальности – I.;

 

·        Строительный объем: Vстр. = 4 444 м3;

 

·        Общая площадь: S=1.375,8 м2;

 

·        Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52

 

Основная расчетная формула:

 

ПВС = УС1969 х Vстр. х И69-84 х И84-20.12.2007 х Кn,          (3.1)

 

где    ПВС полная восстановительная стоимость объекта, руб.

 

УС1969 стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС1969=24,9 р/ м3

 

Vстр. строительный объем, куб. м;

 

И69-84 индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем – 2,21;

 

И84-20.12.2007 - индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (20.12.2007 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Калуга: декабрь 2007 г;

 

К84-20.12.2007 = 61,07

 

Кn поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. Кn=0,86

 

Расчет полной восстановительной стоимости объекта:

 

ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб.

 

Оценка износа (обесценения) объекта

 

Исходя из предполагаемого эффективного срока жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.

 

Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.

 

Экономический (внешний) износ не установлен: здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанное положение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем.

 

Определение прибыли предпринимателя

 

Прибыль предпринимателя – это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

 

Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:

 

         (3.2)

 

По данным Калужских строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 10500 руб. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза (Справочник Marshall & Swift). Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Калуге в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$ 1200÷3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину – 1200 долл. США, или 30936 руб. При этих условиях прибыль предпринимателя: