Рекомендации по управлению стоимостью объекта

 

 

= 0,937, или 97,3%.

 

Таблица 3

 

Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки

 

Элементы стоимости Величина стоимости, руб.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки (ПВС) 12.843.755,88

Совокупный износ (обесценение) 642.187,80

Прибыль предпринимателя. 12.496.974,47

Стоимость земельного участка (в соответствии с заданием на оценку не рассчитывалась) –

Итоговая величина стоимости 25.982.918,15

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.

 

2.3      Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода

 

Таблица 4

 

Характеристика объектов сравнения

 

Характерис-тика объектов сравнения Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 

 

 

1 2 3 4 5 6 

 

 

Адрес объекта г. Калуга, ул. Суворова, д.29 

г. Калуга,

 

ул.Теле-визионная, д.2а

 

г. Калуга,

 

ул. Московская, д.237

 

г. Калуга,

 

ул. Азаровская, д.26

 

г. Калуга,

 

ул.

 

Хрустальная,

 

д.18

 

 

 

Год постройки 2002 г. 1995 г., реконструкция 1998г. 2003 г. 1971 г., реконструкция 2002г. 1988 г. 

 

 

Общая площадь (кв. м.) 1375,8 1157,1 297,3 2234,0 3806,0 

 

 

Основное назначение в текущем состоянии Офисные помещения, кафе, места отдыха Офисные помещения Офисные помещения, места отдыха Офисно-выставочные помещения Офисные помещения 

 

 

Первоначальное назначение то же Административное здание Административное здание Книжная база Админ.-произ-водственное здание 

 

 

Наружные ограждающие конструкции кирпич кирпич кирпич кирпично-панельное со вставками из пеноблоков ж/б панели 

 

 

Местоположение выше среднего среднее среднее ниже среднего ниже среднего 

 

 

Земельный участок 

554,5 м2

 

122971 м2 (имеются другие строения)

 

под зданием 

6250 м2

 

под зданием + прирамповая площадка 

 

 

Качество отделки класс «Э» класс «У» класс «люкс» класс «люкс» класс «Э»

Качество парковки и автотранспорта Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; площадка во дворе Парковка вдоль улицы (20 м); внутренняя парковка Организованная парковка (спец. площадка) Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; внутренняя парковка Ограниченная внутренняя парковка

Период продажи –– декабрь 2007 г. август 2007 г. февраль 2007 г. октябрь 2006 г.

Этажность 3 этажа 2 этажа 3 этажа 2 этажа 3 этажа

Цена 1 кв. м. общей площади, руб. руб. – 33000 41500 28500 15500

 

Определение (обоснование) корректировок

 

1. Корректировка на рыночные условия (дату продажи)

 

В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле:

 

,

 

где Мi средне месячный темп инфляции, Кинфл. = 1,0072

 

Расчетная формула: Кинфл = Кср.м.инфл = const Кср.м.инфл = 1,0072

 

100 × Кtсрминфл 100

 

Таблица 5

 

Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4

Время продажи декабрь 2007г. 

август

 

2007г.

 

февраль 2007г. октябрь 2006г.

Величина корректировок 0,0 9,0 13,0 17,1

2. Местоположение.

 

Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

 

 

Таблица 6

 

Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4

Местоположение выше среднего среднее среднее ниже среднего ниже среднего

Величина корректировок, % - +10 +10 +20 +20

3. Корректировка на физическое отличие.

 

Единственным существенным отличием объектов сравнения и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте сравнения №3 – ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается нами в размере 6%

 

4. Корректировка на состояние объекта

 

Состояние, в котором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.

 

В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации – 6%.

 

Таблица 7

 

Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5

Состояние объекта «отличное» «хорошее» «отличное» «отличное» «удовлетворительное»

Величина корректировок, % – +6 0,0 0,0 +30

5. Корректировка на качество отделки

 

При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества:

 

·          высшее качество – класс «люкс»;

 

·          повышенное качество – класс «У»;

 

·          среднее качество – класс «С»;

 

·          удовлетворительное качество – класс «Э» (экономичный)

 

·          качество низкого уровня – «Н»;

 

·          очень плохое – «О».

 

Цена градации 5 %

 

Таблица 8

 

Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4

Качество отделки класс «Э» класс «У» класс «люкс» класс «люкс» качество «Н»

Величина корректировок, % – -10 -15 -15 +5

6. Корректировка на площадь объекта.

 

В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м2 до 3806,0 м2. По данным наших исследований увеличение на 1 м2 площади дает снижение цены 1 м2 на величину:

 

(Sоб.ср. Sоб.оц) х К,                 (3.3)

 

где:   Sоб.ср. площадь объекта сравнения;

 

Sоб.оц площадь объекта оценки;

 

К эмпирический коэффициент, К = 0,00533

 

Расчетная формула:

 

 

 

Таблица 9

 

Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4

Площадь объекта, кв.м. 1375,8 1157,1 297,3 2234 3806

Величина корректировок, % - -1,1 -5,7 +4,6 +13,0

7. Корректировка на наличие земельного участка.

 

Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).

 

8. Корректировка на этажность.

 

В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2÷3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2÷3 этажных зданий. До 5÷6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3÷5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12÷15%.

 

9. Корректировка на наличие и качество парковки.

 

Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:

 

·           наружная парковка – вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);

 

·          организованная парковка – вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей – 10%, (хорошее качество);

 

·          внутренняя парковка – стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) – 0%, (плохое).

 

Таблица 10

 

Итоговые корректировки

 

Элементы сравнения СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ

Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4

1 2 3 4 5 6

Цена продажи, руб./кв. м –– 33000 41500 28500 15500

Переданные права Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности

Величина корректировки ― 0% 0% 0% 0%

Скорректированная цена ― 33000 41500 28500 15500

Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные

Величина корректировки ― 0% 0% 0% 0%

Цена после корректировки ― 33000 41500 28500 15500

Условия продажи Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие

Корректировка на условия продажи ― 0% 0% 0% 0%

Цена после корректировки ― 33000 41500 28500 15500

Рыночные условия (дата продажи) ― декабрь 2007г. 

август

 

2007г.

 

февраль 2007г. октябрь 2006г.

Корректировка на рыночные условия ― 0,0 +9,0 +13,0 +17,1

Цена после корректировки ― 33000 45235 32205 18151

 

Вывод: Наименьшее количество корректировок произведено по объекту сравнения №3, поэтому цена объекта оценки принимается равной скорректированной цене объекта сравнения №3, т.е. 32205 руб./кв.м. Найденная величина лежит в интервале цен от 18151 руб./ кв.м до 45235 руб./кв.м. Стоимость объекта оценки, полученная методом прямого сравнения продаж, составит: 32205 × 1375,8 = 44.307.639руб.

 

Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 44.307.639 руб. (Сорок четыре миллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.

 

2.4      Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

 

В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

 

Анализ доходов

 

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Нами проведено исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложений и условий действующей аренды.

 

В ходе подготовительной работы выяснено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 1175 руб./кв.м

 

 

Анализ расходов

 

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

 

Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание. Поскольку стоимость земли в рамках данной оценки не производилась, то и уровень ее налогообложения определять не следует.

 

Налог на имущество составляет 2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость – Износ).

 

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно смело пренебречь.

 

Страховые платежи составляют 0,3% от восстановительной стоимости готового объекта, без учета НДС.

 

В данном случае величина коммунальных платежей принята в размере 7% от действительного валового дохода (ДВД).

 

Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

 

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2,2% от действительного валового дохода.

 

Поскольку здание постройки 2002 года и проведение капитального ремонта не требуется, расходы на текущий ремонт определяются в размере 4% от ЭВД.

 

На основе имеющихся достоверных данных о стоимости замещения короткоживущих элементов зданий, имеющих сходные характеристики с объектом оценки, к расчету принято значение 3,6% от ЭВД.

 

Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.

 

Определение общего коэффициента капитализации