Реформирование жилищно-коммунального комплекса в системе городского хозяйства

Лекция 7

Тема: Реформирование жилищно-коммунального комплекса  в системе городского хозяйства

Вопросы

 

1. Государственная политика реформирования  ЖКК

2. Задачи органов местного самоуправления  по реформированию ЖКК

3. Участие граждан в управлении  жилищным фондом

 

 

Список использованной литературы

 

 

1.  Гражданский кодекс Российской  Федерации. – М.: НОРМА, 2005 – 373с.

2. Гордеев Д.П. Новый порядок  управления многоквартирными домами. Журнал руководителя и главного  бухгалтера ЖКХ № 3. 2005 г. Часть  I, с.10 .

3. Гребень М.В. Практика управления жилищным фондом. Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ № 4. 2006 г. Часть I., с. 17.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Государственная политика  реформирования ЖКК

Уровень обеспечения населения  жилищно-коммунальными услугами (ЖКУ) - один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципаль¬ного образования. Управление жилищно-коммунальным комплексом, согласно Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления РФ» 2003 г., относится в основном к компетенции поселений. На муниципальные районы возложены межпоселенческие функции: организация электро- и газоснабжения в границах муниципального района, содержание и стро¬ительство автомобильных дорог общего пользования между населенными пунк¬тами муниципального района с соответствующими инженерными сооружения-ми, организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов, содержание межпоселенческих мест захоронения и оказание ритуальных услуг. В состав ЖКК входят три основных блока:

- жилищное хозяйство, т. е. жилые и нежилые здания с сетью обслуживаю¬щих их предприятий и организаций;

- системы инженерного обеспечения поселений, или коммунальная энергетика (электроэнергия, тепло, газ, вода);

- общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство террито¬рии, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).

В настоящей главе излагаются общие  проблемы управления ЖКК и его  ре¬формирования, а также вопросы  управления жилищным хозяйством. Вопросы  инженерного обеспечения поселений и общегородского коммунального хозяй¬ства рассматриваются в следующих главах.

Кризисное состояние жилищно-коммунального  комплекса в большинстве му¬ниципальных образований России стало проблемой  общегосударственного зна¬чения. Причинами кризиса являются многолетнее недофинансирование, тарифная политика, предопределяющая дотационность отрасли, высокие затраты ни оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ — возможности влиять на их количество и качество, неэффективная система централизованного управления, неразвитость конкурентной среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов.

Возникновение и нарастание технологических и финансовых проблем ЖКК было связано с тем, что до начала массовой приватизации России основная часть объектов ЖКК поселений находилась на балансе примышленных и других предприятий и финансировалась по титулам соответствующих отраслевых министерств и ведомств. В ходе приватизации эти объекты были переданы в муниципальную собственность, причем в крайне запущенном техническом состоянии и без должной финансовой компенсации расходов на их содержание; некоторые объекты оказались просто «брошенными» прежними владельцами. Во избежание полного краха систем жизнеобеспечения поселений муниципалитеты 6ыли вынуждены взять на свой баланс ветхий и аварийный жилищный фонд, изношенные трубопроводы, устаревшие котельные и насосные станции и т. д. Средств для их поддержания (и тем более для технического перевооружения) у местных властей не было, вследствие чего стала резко нарастать аварийность в системах жизнеобеспечения. Финансовый кризис и банкротство градообразующих предприятий поставили многие города и поселки с моноструктурным характером экономики на грань вымирания. В результате начал нарастать объем задолженности местных бюджетов и муниципальных жилищно-коммунальных предприятии перед ресурсоснабжающими и другими организациями, что стало источником цепочки неплатежей, охвативших практически все отрасли экономики.

По данным Госстроя РФ, разрабатывающего и реализующего государственную политику в сфере  ЖКК, его недофинансирование в 2000 г. составило около 20 % объема необходимых  средств. Существенную часть стоимости  жилищно–коммунальных услуг, не покрываемых платежами населения и бюджетных организаций, компенсируют промышленные предприятия за счет установления дли них более высоких тарифов (так называемое перекрестное финансирование), что удорожает себестоимость их продукции и снижает ее конкурентоспособность. Система дотирования жилищно-коммунальных предприятий в отличие от прямого субсидирования граждан приводит к ситуации, когда конечными получателями субсидий выступают не только малоимущие, но и группы граждан с высокими и средними доходами. В результате ЖКК превратился в источник серьезных угроз для социального и экономического развития муниципальных образований, регионов и страны в целом.

За последнее  время внимание государства к  проблемам ЖКК усилилось. В 2001 г. Правительством РФ принята подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ на период 2002-2010 гг.» в составе федеральной целевой программы «Жилище». Финансовое оздоровление предприятий ЖКК включает в себя инвентаризацию, реструктуризацию и ликвидацию накопившейся многолетней задолженности. Без решения этой первоочередной задачи никакие другие мероприятия не дадут положительного эффекта.

Передача  распоряжения бюджетными средствами на дотирование отрасли от предприятий  к жителям осуществляется в комплексе с мерами социальной защиты малоимущих граждан. Вместо дотирования предприятий ЖКК вводятся адресные жилищные субсидии, зачисляемые на персонифицированные счета граждан. При этом готовится отмена федерального стандарта, касающегося доли платежей граждан в стоимости жилищно–коммунальных услуг; и будет установлен единый показатель для получения жилищных субсидий – доля расходов на оплату ЖКУ в совокупном доходе семьи.

Изменение экономических отношений в отрасли  предполагает разделение фун¬кций собственника, управляющего муниципальным жилищным фондом (балансодержателя) и обслуживающих организаций на основе договорных отношений между ними, что позволит создать конкурентную среду в сфере управления и об¬служивания жилищного фонда.

Изменение тарифной политики включает в себя введение государственного ре¬гулирования тарифов на услуги естественных монополий (электроэнергию и природный газ) и ежегодное установление федеральным законом предельной стоимости ЖКУ на один кв. м жилой площади дифференцированно по субъектам РФ.

Содержание  жилищного фонда и систем инженерного  обеспечения поселений потенциально привлекательно для инвесторов. Предусматривается  в основное переход с бюджетной  на заемную основу инвестирования отраслей ЖКК (концессионные механизмы) с частичным бюджетным софинансированием.

 

2. Задачи органов местного самоуправления  по реформированию ЖКК

Реализация  реформационных мероприятий существенно  повлияет на деятельность органов местного самоуправления в сфере ЖКК, избавит  их от непосредственного выполнения хозяйственных функций по управлению и обслуживанию жилищного фонда, позволит существенно сократить расходы местных бюджетов на дотирование предприятий ЖКК. В то же время в условиях реформирования ЖКК перед местными органами возникает много новых задач.

В каждом муниципальном образовании  должна быть разработана собственная  экономически и социально обоснованная программа реформирования жилищно–коммунальной сферы, учитывающая местную специфику. В результате ее реализации будет  осуществлен переход на систему договорных отношений между органами местного самоуправления, собственниками и нанимателями жилищного фонда, управляющими организациями и исполнителями жилищно–коммунальных услуг, и создана конкурентная среда в сферах управления жилищным фондом и его эксплуатации. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение качества предоставления ЖКУ и сдерживание роста, а в ряде случаев – снижение тарифов на отдельные виды ЖКУ.

В структурах практически всех муниципальных  администраций есть подразделения, отвечающие за вопросы ЖКК. Важно  их укреплять, осуществляя переподготовку специалистов применительно к новой  экономической и управленческой ситуации в сфере ЖКК, обучая их работе с населением, немуниципальными управляющими и эксплуатирующими организациями. В администрациях некоторых городов созданы специальные структурные подразделения по вопросам реформирования ЖКК.

Содержание и ремонт жилищного  фонда - потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.

В условиях многообразия форм собственности  на жилищный фонд и нежилые помещения  все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические  и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формиро¬вание договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. Особенно важным для этого перехода является разделение функций органов местного самоуправления как собственников муниципального жилищного фонда и организаций, управляющих жилищным фондом. Как отмечалось, управляющая организация может иметь любую форму собственности, определяться на конкурсной основе и функционировать на основе договора с уполномоченным органом местного самоуправления. Покажем в обобщенном виде разграничение функций между органом местного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией.

Управляющие компании:

1) поддержание жилищного фонда  в надлежащем состоянии;

2) выбор исполнителей ЖКУ (подрядчиков)  и заключение договоров с ними;

3) осуществление системы контроля  за выполнением договоров;

4) организация сбора платежей  за ЖКУ.

Органы МСУ как собственники:

1) соблюдение нормативно-технических  требований содержания жилья и инфраструктуры;

2) обеспечение финансирования содержания  муниципальной недвижимости;

3) заключение договоров социального  найма, найма

или аренды муниципального жилищного  фонда и нежилых помещений;

4) заключение договоров с управляющей  компанией на управление муниципальным жилищным фондом и на услуги энергосервиса;

5) контроль над соблюдением договоров.

Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность  на удовлетворение нужд нанимателей  и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.

Разделение функций заказчика  и подрядчика в современных условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации было впервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Муниципальная служба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в форме муниципального учреждения

Важную роль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно–кассовые  центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ.

 

3. Участие граждан в управлении жилищным фондом

Важнейшее условие успешного реформирования ЖКК — участие граждан в  процессе, превращение жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика  на их низкий уровень в полноправного  собственника жилищного фонда. Во всем мире основная часть жилищного фонда находится в частной собственности; собственник сам содержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собственник многоквартирного жилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения.

Федеральным законом 2003 г. предусмотрено сохранение в муниципальной собственности  только жилищного фонда социального  назначения для обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан на условиях договора социального найма. Следовательно, весь остальной муниципальный жилищный фонд сменит собственника.

Одна из важных задач реформирования ЖКК  — постепенная передача yправления жилыми домами и прилегающими к ним территориями объединениям собственников жилья: ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности ТСЖ определен Федеральным законом « О товариществах собственников жилья». Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, основанные на объединении их членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.