Ринок нерухомості м.Київа: аналіз розвитку та перспективи

Відношення попиту та пропозиції визначає ціну, але висока ціна визначить відношення попиту і пропозиції. Якщо зростає попит, то зростає ціна; але якщо зростає ціна, то падає попит; а якщо падає ціна, то попит зростає. Далі якщо зростає  попит, а тому і   ціна, то зростає  пропозиція,  тому що виробництво стає вигідним. Таким чином, ціна визначає попит та пропозицію, попит і пропозиція   визначають   ціну;   далі   попит   визначає   пропозицію,   а пропозиція визначає попит. Крім того, всі ці коливання мають ще тенденцію до вирівнювання. Якщо попит зростає, і ціна підіймається вище нормального рівня, то збільшується пропозиція; це збільшення легко переходить межі необхідного, і тоді ціна падає нижче за норму[11,  c.116-122].

Важливу роль на ринку  нерухомості відіграє відповідність  очікувань власника об'єктів нерухомості  та покупців (орендарів) у відношенні один до одного. Якщо різниця між очікуваннями сторін в 10-15% ще переборна, то коли вона досягає 50%, можна з упевненістю сказати, що операція не відбудеться. Основним чинником, що впливає на невідповідність очікувань власників і покупців є нестача аналітичної й експертної інформації про ринок нерухомості при одночасній масовій інформації про безперервно зростаючий попит. У цій ситуації власники об'єктів нерухомості підвищують ціну до невизначеної межі, кількість продажу знижується, а попит зупиняється в очікуванні можливого зниження цін.

Цикли в розвитку ринку  нерухомості не співпадають у  часі з економічними циклами (рис. 6.4): спад на ринку нерухомості передує спаду економіки загалом, а підйом наступає раніше, ніж в економіці. Отже, за станом ринку нерухомості можна судити про тенденції в економіці, бо якщо на ринку нерухомості ситуація гіршає, то незабаром піде погіршення ситуації і в національній економіці і навпаки - за підйомом ринку нерухомості піде підйом в національній економіці.

 

Рис.1 Взаємозв’язок економічних циклів

Коли ринок перенасичений  об'єктами нерухомості, на ньому спостерігається спад. Кількість незайнятих об'єктів стрімко збільшується і власнику об'єкта нерухомості складно його продати, ціни знижуються (1). Це ринок покупця. Далі відбувається перебудова на ринку нерухомості (2). Після зростання попиту на побудовані об'єкти спостерігається поглинання створених об'єктів нерухомості (3). Практично відсутні пропозиції щодо нових об'єктів. Цей цикл визначається зростанням передінвестиційних досліджень зі створення нових об'єктів нерухомості. Внаслідок підвищення попиту на знову створені об'єкти нове будівництво досягає апогею (4) і характеризується зростанням цін на об'єкти будівництва, виникає надлишок будівельних потужностей та перевиробництво будівельної продукції, а будівельна діяльність скорочується. Це ринок продавця.

Час перебування товару на ринку формує його економічні властивості, а саме - ліквідність. Високоліквідні товари можуть швидко перейти з натурально-речовинної форми в грошову і навпаки. На ринку житлової нерухомості об'єкти експонуються   в середньому  протягом   1-1,5   місяців,   на  ринку   комерційної нерухомості терміни експонування досягають 6 місяців і більше. Це свідчить про низьку ліквідність об'єктів нерухомості.

Ринок нерухомості - це ринок обмежених ресурсів, продавців і покупців. Обмежена кількість продавців нерухомості, що знаходиться в екологічно чистих і центральних районах, об'єктів з високими споживчими властивостями, нових об'єктів з виразним художнім стилем. Обмежено й кількість покупців таких об'єктів нерухомості внаслідок їх дорожнечі.

Як наслідок фінансової кризи 2008 року, Київ став абсолютним чемпіоном падіння цін на нерухомість в 2008-2010 роках: середня вартість квадратного метра в столиці з січня 2008 року впала на 48% - до $ 1792 [13]. Так, якщо на Харківському масиві до кризи квадратний метр коштував $ 2,5 тис., то зараз ціна становить $ 1,2 тис. Але навіть 20-50% падіння цін на житло не призвело до зростання кількості угод, а правила гру на ринку вже диктує не продавець, а покупець.  Як результат, якщо в 2008 році на вторинному ринку було продано 20 тисяч квартир, на первинному - 10 тисяч, то в 2009 році кількість продажів на первинному ринку склало всього близько 1 тис. квартир, а на вторинному - 6 тис.

У 2010 році кількість угод трохи збільшилася, але досягти рівня 2008 року так і не вдалося. У 2006-2007 роках більше половини угод на ринку нерухомості здійснювалося за рахунок спекулятивного капіталу. Зараз спекулянтів не більше 10%, а квартир, виставлених на ринок десятки тисяч .

Так, в 2010 році не ввели жодного об'єкта в експлуатацію такі колись великі компанії, як «Познякижилбуд», «Ліко-Холдинг», «Д.I. А. «Девелопмент» та багато інших. Вижити вдалося по справжньому великі компаніям, таким як «Київміськбуд», Ukranian Development Partners, «К. А. Н. Девелопмент », ПОЗОВ« Столиця ». Проте всі вони були змушені знизити свої обороти через скорочення пропозиції.

Але справжній стрибок у останні роки зробила торговельна нерухомість, на яку зараз і орієнтовані іноземні інвестори. Зараз існує величезний попит з боку міжнародних компаній на професійних девелоперів, які можуть запропонувати хороші проекти з готовою дозвільною документацією, в змозі побудувати об'єкт і забезпечити його управління. Особливо для інвестора цікаві публічні компанії, які мають зрозумілу систему корпоративного управління і звітність за міжнародними стандартами фінансової звітності.

Щодо цінової структури, то  категорія вартістю до 100 тис. дол США за підсумками кварталу була представлена часткою 65,6% від загальної кількості угод; сегмент 100-200 тис. дол склав 29,1%, в ціновому діапазоні 200-300 тис. дол уклали 5,3% від загального обсягу угод. За словами Генерального директора АН «Благовіст» Ірини Луханіної: «У кожному з перерахованих сегментів ми спостерігаємо практично рівноцінну висхідну динаміку: з кожним місяцем збільшувалася і кількість угод, і рівень капіталовкладень. Це дає нам підстави говорити не тільки про стабілізацію і поступове зростання обсягів ринку, а й давати оптимістичні прогнози до кінця 2011 року ».

В елітному сегменті нерухомості  вартістю понад 300 тис. дол частка проведених угод зайняла 6,6% від загального обсягу.  Найбільш динамічним у цей період виявився сегмент 500 тис.-1 млн. дол, де частка проданих об'єктів зросла на 13,7% і склала 39,5% від загальної кількості угод.

Оренда житлової нерухомості  Києва

На ринку оренди нерухомості  протягом I кварталу 2011 року найбільшим попитом користувалися об'єкти вартістю до 1 тис. дол США в місяць. У  цьому ціновому діапазоні було укладено 69,9% угод. У категорії 1-2 тис. дол на місяць було укладено 23,3%; 2-3 тис. дол на місяць - 6,6%. В оренді найбільшу динаміку показали об'єкти, ціна оренди яких становить 1-2 тис. дол на місяць. Тут кількість угод між першим і останнім місяцем I кварталу (січень-березень) збільшилася на 44%[24].

У Києві вартість оренди приміщень  у Києві зростає чи не найвищими  темпами вЄвропі. За даними CB Richard Ellis, середнє зростання ставок тільки за I кварталсклав 4-7%, що вище попередніх прогнозів експертів. Оренда дорожчає через нестачу площ і завдяки відкладеному попиту з боку ритейлерів[21].

У перехідний період в  Україні відбувається активне формування житлового ринку нерухомості, який відображає всі проблеми економіки  та характеризується нерівномірним розвитком окремих її сегментів, незавершеною законодавчою базою й невисокою платоспроможністю громадян та низьким інвестиційним потенціалом юридичних осіб. Ці та низка інших проблем спонукають до більш глибокого дослідження основ ринкової економіки, їх впливу на "наскрізні камені” економічного розвитку - виробництво, розподіл і споживання. Особливої ваги набуває й встановлення механізмів стимулювання розвитку ринку нерухомості котрий здатен спричинити вплив на майбутній розвиток чи занепад економіки.

Рис.2 Динаміка середньої вартості пропозиції квартир на первинному ринку, 2010 р.

З березня 2010 року на первинному ринку нерухомості спостерігалася цінова стагнація, оскільки зміна середньої ціни пропозиції не перевищувало показник похибки (± 2,4%).  

 

Рис 3. Ціна квадратного  метру житла по класам первинної  нерухомості

Таким чином, з січня  по грудень 2010 р. по класами первинної нерухомості зниження цін склало: економ-клас - 3,1%; бізнес-клас - 3,5%; преміум-клас - 10,2%. А індекс зростання за класами первинної нерухомості, склав: економ-клас - 0,97; бізнес-клас - 0,96; преміум-клас - 0,88.

З грудня 2009 року рівень цін на первинне житло в Києві знизився: економ-клас - на 3,8%; бізнес-клас - на 2,5%; преміум-клас - на 11,8%. Річний індекс зростання за класами первинної нерухомості склав: економ-клас - 0,96; бізнес-клас - 0,98; преміум-клас - 0,88.

Характеристика пропозиції. На грудень 2010 року до продажу пропонувалися  квартири 58 операторами в 136 об'єктах, у базі даних ІАП «Столична  нерухомість». У їх число входять  як об'єкти незавершеного будівництва, так і нереалізовані квартири в будинках зданих в експлуатацію.

Рис. 4Динаміка зміни пропозиції новобудов на первинному ринку житла, 2010 р.

 

З січня по грудень 2010 року кількість новобудов на первинному ринку житла Києва збільшилося на 4,6% і склало 136 об'єктів. З початку року збільшилася частка новобудов економ-класу, так в грудні частка даного сегменту склала 53%, а в січні - 48%. Зменшилася частка новобудов преміум-клас на 4%, бізнес-класу на 1%.

 

 

Рис.6 Динаміка структури представлених до продажу новобудов по класах первинної нерухомості, 2010 р.

 

 

Вторинний ринок. У березні середня вартість представлених до продажу 1-4 кімнатних квартир на вторинному ринку житлової нерухомості Києва становила 2187 дол США / кв.м, що на 3,4% менше грудня 2010 року. Кількість квартир, що продаються склало 17038 об'єктів, що на 11,8% вище попереднього періоду, загальною площею 1235 тис.кв.м, загальною вартістю 2825 млн. дол.США

Район	$ / м2  сьогодні	Зміна цін
		01.06.11	01.01.11
Київ	1 808	0.06%	0.72%
Печерський	2 857	0.14%	0.21%
Шевченківський	2 336	0.04%	0.73%
Оболоньский	1 835	0.05%	0%
Голосіївский	1 796	0.06%	1.07%
Подільский	1 655	0.12%	1.29%
Соломенський	1 611	0%	0.88%
Дніпровский	1 525	0.07%	1.4%
Святошинський	1 488	0.07%	0.61%
Деснянський	1 458	0.14%	2.03%

Таблиця 1. Динаміка цін  на вторинному ринку житла Києва

У квітні 2011 р. середня вартість представлених до продажу 1-4-кімн. квартир на вторинному ринку житлової нерухомості Києва відзначена на рівні 2178 дол США /кв. м, щодо березня середня ціна зменшилася на 0,4% (у грошовому еквіваленті на 9 дол США / кв. м). Враховуючи похибку в розрахунку середньозваженої ціни пропозиції, що дорівнює в звітному місяці ± 0,95% (± 20,69 дол США за 1 кв. м), можна зробити висновок про стабільність цін на столичному ринку вторинногожитла.

За даними профільних агентств [18], ринок як і раніше "захлинається" від надлишку пропозицій, які задовольняти ніхто не поспішає.У вересні 2010 року у Києві укладено близько 700 угод купівлі-продажу житла, з яких 80-85% припадає на об'єкти вторинного житла. Причому початок осені поступається аналогічним показникам весняних місяців 2010 року - 800-900 операцій.

Втім, це відставання виявилося незначним. Найбільш невдалим для київського ринку у 2010 році виявився жовтень - не більше 400 операцій. За словами президента Спілки спеціалістів з нерухомості України Олександра Рубанова, такі дані були характерні тільки для "депресивних" літніх місяців 2009 року. "Лише в кінці серпня і на початку вересня 2010 року спостерігалася невелика хвиля покупок, яка так і не стала очікуваним стартом для зростання. Нині ж відстежується стійка тенденція зниження цін за всіма сегментами", - констатує експерт.

Як пише Кievpress.net із посиланням на "Лігабізнесінформ"[19], вартість двохкімнатних квартир в "хрущовках" практично зрівнялася із повноцінними однокімнатними квартирами в сучасних будинках.

Тим часом, усе більше покупців ідуть на первинний ринок, що, безумовно, знижує обсяги вторинного ринку. За словами аналітика Союзу фахівців з нерухомості Всеволода Жоголєва, дешевшають практично всі райони й типи житла. При цьому найбільші темпи зниження спостерігаються в наближеній до центра територіальній зоні[22].

За даними асоціації, вартість квартир з усередненими параметрами в Києві на 18 березня становила:

• однокімнатна квартира в будинку готельного типу - 52 246 доларів;
• стандартна однокімнатна квартира - 71 204 доларів;
• двокімнатна квартира - 96 861 доларів;
• трикімнатна квартира - 129 179 доларів. 

Середня вартість однокімнатної квартири (середнє значення цін, пропонованих власниками й ріелтерами) у березні практично не змінилася й становить 55 тис. доларів (у лютому цей показник досягав 56 тис. доларів).