Ринок нерухомості м.Київа: аналіз розвитку та перспективи

4. Ціноутворення з  урахуванням географії розміщення. В дослідженнях об’єктів нерухомості  ми неодноразово звертали увагу  на специфічну залежність характеристик  та властивостей об’єкту нерухомості  від місця розміщення об’єкту  географічного району (району збуту), оточуючого середовища.

Вартість однотипних об’єктів по географії розміщення, безумовно відображається на їх споживчій  цінності. Інакше не може бути, адже до споживчої цінності виробничої нерухомості, безумовно входить вартість транспортних затрат на доставку сировини і матеріалів, якщо в місці розміщення нерухомості вони відсутні, наявність кваліфікованої робочої сили, транспортних магістралей, економічного стану тощо.

5. Ціноутворення на  основі стимуляції попиту. В практиці  визначення ціни на об’єкти нерухомості дуже поширена методика стимуляції попиту, яка базується на:

1) ефекті ключового (орендаря) споживача. Ключовий споживач (орендар) – це споживач, який стимулює прихід інших споживачів своїми позитивними характеристиками та властивостями. У виробництві – це відома фірма машинобудування, приладобудування або іншої галузі, яка буде потребувати допоміжних малопотужних виробництв, послуг тощо. У бізнесі – це відома мережа, торгова марка, яка стимулює приток відповідачів.

Такому ключовому споживачу можуть бути встановлені пільги в оплаті періоду входу на ринок, реструктуризація платежів тощо, з метою стимуляції його виходу як споживача нерухомості. Використовуючи цей метод ціноутворення, виробник об’єкту нерухомості повинен не забувати про необхідність повернення інвестицій, використаних при створенні об’єкту, тому пільги повинні бути такої структури і встановлені на заздалегідь визначений період, щоб все це не привело до втрати рентабельності та збитків.

2)Ефект парності споживачів. Це набір споживачів, які мають змішану в деякому секторі технологію або бізнес, які підтримують один одного. У виробництві – це підприємства, які виготовляють різні товари, але використовують повністю або частково однакову сировину, що дає їм можливість зекономити на поставках. В бізнесі – це різні за призначенням товари, які споживають одні й ті ж покупці. Наприклад, в магазині одягу для дорослих та дітей знаходяться абсолютно різні товари, а купують їх одні споживачі. Процес ціноутворення на основі стимуляції попиту не слід застосовувати з метою придушення конкурента. Ця практика веде до так званих «цінових війн» в яких, зазвичай не буває переможців..

6. Ціноутворення з  урахуванням психології потенційного  покупця. В процесі ціноутворення  з урахуванням психології потенційного покупця, ціна на об’єкт нерухомості визначається завідомо вищою від ціни, обрахованої по затратному і споживчому методах. Це ціна «волюнтаристична» і суть процес ціноутворення не в сфері економіки, а в сфері психології.[6, с. 112-114]

 До факторів ціноутворення можна відносять:

• різноманіття будівельної  продукції, яке виявляється у  зведенні будинків і споруд виробничого  призначення, об'єктів освіти і охорони  здоров'я, житла і т.д.;

• масштабність, тобто  окремі об'єкти коштують мільярди рублів;

• територіальна закріпленість, а саме використання будівельної продукції в тих місцях, де вона була виготовлена;

• виготовлення будівельної  продукції на «замовлення». «Замовлення» визначається проектом, який передбачає індивідуальні конструктивні, планувальні  та архітектурні рішення;

• залежність вартості будівництва  від місцевих умов експлуатації (природних  і кліматичних);

• велика тривалість виробничого  циклу (від кількох місяців до кількох років)

[12, с.25].

 

 

 

 

4. Перспективи розвитку ринку нерухомості

 

Пожвавлення ринку житлової нерухомості в Києві прямо буде залежати і від відновлення масової іпотеки та відновленням банківських проектних кредитів, що може бути станеться через півроку-рік.

В найближчі півроку-рік не варто чекати зростання в секторі житлової нерухомості, так як особливих передумов для поліпшення в банківській сфері поки немає , бо платоспроможність населення не зросла, у забудовників і девелоперів коштів відповідно теж не додалося. Покупці, у кого ці кошти були в достатній кількості, вже встигли придбати житла в період, коли ціни досягали власного "дна". Цим і пояснюється короткостроковий сплеск купівельної активності навесні цього року. Попитом користуватимуться квартири економ-сегменту і елітне житло. 1-ий сектор користувався і буде користуватися попитом через малу вартість, а попит на елітний сектор, звичайно, особливо стійкий до коливань на ринку, як і категорія майбутніх покупців, які отримують цей вид житлової нерухомості. Повернення до докризових обсягів кредитування іпотеки в Україні не відбудеться в найближчі 3-5 років [15].

Поточна динаміка трансакцій на ринку комерційної нерухомості показує, що з великої маси пропозицій, які представлені на ринку на певний момент, за заявленими цінами продані будуть не більше 5%. Інші об'єкти або не будуть продані, або зазнають суттєвого уторґовування в процесі експозиції. Причиною є дуже висока волатильність. Якщо диференціація вартості житла в межах одного масиву не перевищує 20%-30%, то різниця вартості нежилих приміщень в межах одного масиву може сягати 300%  [20].

У 2011 році в Україні розпочнеться реалізація масштабних проектів торгових і торгово-розважальних центрів. Про це ІАП «Столична нерухомість»повідомилианалітики компанії Colliers International[25].

За прогнозами аналітиків, у році, девелопери будуть проводити реконцепцію і реконструкцію об'єктів сумнівних з точки зору професійності концепції та конкурентоспроможності.

Вони також прогнозують збільшення попиту на торговельні приміщення успішнихТЦ на головних торгових вулицях Києва та великих регіональних міст.

Збережеться також помірне зростання орендних ставок зі збереженням існуючого низького рівня вакантності в успішних ТЦ, буде подальше зростання інтересу до торгового сегменту Україні з боку міжнародних інвесторів, девелоперів і ритейлерів.

На 2011-2012 роки заявлено до введення в експлуатацію 9 нових ТЦ / ТРЦ із сукупною орендною площею порядку 330 тис. кв. м. При цьому варто відзначити, що існує значна кількість якісних проектів ТЦ / ТРЦ, будівництво яких може початися в 2011-2013 роках.

Виходячи з практики минулих років, найбільш імовірна ситуація, коли введення в експлуатацію вже будуючихся проектів переноситься більш ніж на два роки. Беручи до уваги цю тенденцію, реалістичне майбутнє пропозицію 2011/2012 рр..може скласти менше половини від   заявленого.

Основні прогнози щодо ситуації на ринку нежитлової нерухомості такі:

• початок реалізації масштабних проектів ТЦ / ТРЦ у Києві та регіонах.
• готовність девелоперів до реконструкції / реконцепції ТЦ / ТРЦ, сумнівних з точки зору професійності концепції та конкурентоспроможності.
• збільшення попиту на торговельні приміщення в успішних ТЦ / ТРЦ, головних торгових вулицях Києва та великих регіональних містах.
• помірне зростання орендних ставок зі збереженням існуючого низького рівня вакантності в успішних ТЦ / ТРЦ.
• збереження курсу більшості торговельних операторів на розвиток магазинів у Києві та містах з населенням понад 500 тис. чоловік.
• подальше зростання інтересу до торгового сегменту Україні з боку міжнародних інвесторів, девелоперів і ритейлерів. Деякі з них можуть вийти на ринок України вже в 2011 році.

Розвиток українського ринку офісної нерухомості можливий за двома сценаріями, прогнозує міжнародна консалтингова компанія CB Richard Ellis. Перший полягає у активізації будівництва та своєчасній здачі об’єктів в експлуатацію. Другий прописаний з огляду на можливу затримку у будівництві. За умов покращення ситуації на будмайданчиках реалізація всього заявленого обсягу будівництва призведе до насичення ринку та зростання відсоткових ставок протягом року приблизно до 15%, запевняють аналітики, проте вже з 2012 року ставки знижуватимуться.

Проте другий сценарій, менш оптимістичний, аналітики називають найбільш вірогідним, адже досвід останніх років змушує враховувати можливу затримку вводу в експлуатацію об’єктів нерухомості. У цьому випадку попит значно перевищуватиме пропозицію на ринку офісної нерухомості, а отже підвищення орендних ставок можливе уже наступного року. [15]

Міжнародна консалтингова компанія CB Richard Ellis прогнозує зростання попиту на офісну нерухомість у Києві на 20% в 2012 році в порівнянні з очікуваним попитом в 2011 році. Про це повідомили у прес-службі компанії.

В 2012 році попит виросте приблизно на 20%, можливо, навіть вище, чому буде сприяти набирання обертів економіки і зростання попиту за рахунок розширень і виходу на ринок нових компаній

Для подолання скрутного становища доцільно  визначити шляхи,  за допомогою яких ціни на нерухомість отримали б цивілізовані механізми формування і тим самим повернулися на рівень, доступний для середнього класу.

Серед таких шляхів можна виділити:

1) Забезпечити реальну можливість функціонування житлово-буді-вельних кооперативів (ЖБК).

2) Допуск іноземних компаній (ІК) на ринок будівництва житла. ІК у силу досконалішого способу господарювання здатні будувати

більш ефективно і з розумною нормою прибутку в 20-30 %. Вступ України у СОТ не означає автоматичне виникнення всіх необхід-

них умов для роботи ІК у цій сфері.  Зацікавленість контролюючих органів в Україні, прив'язка місцевих рад до інтересів низки певних українських компаній забезпечать дуже сильний опір приходу ІК на цей ринок. Без появи ІК реальної конкуренції на цьому ринку немає. 

3) Стимулювання оподатковуванням. Пріоритетним має бути забезпечення права на житло,  а не права наодержання прибутку від його перепродажу. Право на покупку громадяниномУкраїни квартири для проживання повинне бути пріоритетним. Тоді як придбання квартири для подальшого перепродажу,  здачі чи в оренду просто, "вкладення"  повинне дуже сильно оподатковуватися.  Тобто законодавство(зокрема податкове) має бути більш щадним до громадянина України, що купує першу квартиру для проживання, ніж до того, що здобуває 3-ю чи квартиру більше 150 м.

4) Організована ініціатива громадян і політична воля еліт на вирішення проблеми. На цей час споживачі на ринку нерухомості роз'єднані, тому впливати на процес підвищення цін не можуть. 

5) Оптимізація державної політики у сфері стимулювання попиту. Стимулювання попиту має бути зваженим. Стимулювати попит вигідно насамперед будівельним компаніям та частково банкам.  В остаточному підсумку таке стимулювання  (відшкодування покупцям квартир відсотків по кредитах,  робота з ринком/банками через державну іпотечну установу)  не сприяє зниженню цін.

6) Багато чого повинно відбутися в напрямку забезпечення прозорості цієї сфери. Потрібна нормалізація процедури землевідведення.  Немає чіткого і зрозумілого законодавства в цій сфері.

 

 

 

 

 

 

 

 

Висновки

Нерухоме майно, або нерухомість є важливим  сектором та галуззю економіки України. Становлення  ринку  нерухомості пройшло довгий  час. Ринок нерухомості  постійно вдосконалювався, проте   зараз  знаходиться в поганому стані.

Дослідження процесів на ринку нерухомості України доцільно проводити з урахуванням таких особливих ознак, що пов'язані із становленням ринку в умовах перехідної економіки і визначаються як: регіональна різноманітність правового режиму нерухомості, невідповідність вартості нерухомості фінансовим можливостям більшої частини населення, відсутність достатньої інформації про споживчі характеристики нерухомості, нерівномірність розвитку окремих видів нерухомості, неможливість точних прогнозів зміни вартості нерухомості, невідповідність існуючого використання основної частини землі та будівель більш ефективному, переважання на ринку об'єктів приватної власності. В першій частині подаються загальні теоретичні відомості про ринок нерухомості.

В другій частині аналізується сучасний стан  ринку нерухомості Києва. Ринок достатньо розвинутий та має тенденцію до подальшого розвитку, але дуже великим мінусом та недоліком  є  те,  що  на  нього  сильно впливають зовнішні фактори.

В третій частині розглядаються основні чинники формування ціни на нерухомість.

В четвертому розділі описуються шляхи покращення сучасного стану ринку нерухомості України та перспективи розвитку. Для покращення необхідно через державні важелі вплинути на ринок нерухомості через вдосконалення системи оподаткування в сфері нерухомості, стимулювання попиту через покращення рівня життя населення та допуск іноземних гравців на ринок, боротися з тіньовим ринком. В найближчі роки ринок нерухомості буде незначно покращувати свій стан через збільшення пропозиції нежитлової нерухомості та стабільність цін житлової, проте через наявні проблеми, описані в цій праці (неплатоспроможний попит, незабезпеченість іпотечними кредитами, надмірна спекуляція на житловому ринку та слабке бажання іноземних компаній бути учасником ринку нерухомості) стрімкого покращення становища не очікується.

Отже, з переходом України до ринкових відносин нерухомість стає товаром і розвивається ринок нерухомості. Невизначеність права власності на землю, інфляція та інші перераховані вище фактори накладають відбиток на розвиток українського ринку нерухомості.