Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

 

 

 

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИНСТИТУТ НАЦИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ

Кафедра региональной экономики, государственного и муниципального управления

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Муниципальная экономика»

на тему: «Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования»

(на примере  города Сызрань)

 

 

 

                                          Выполнила:  

                                                                      студентка 5 курса ИНЭ, РЭ-2 

                                             Гущина Д.А.  

                                                                 Научный руководитель:

к.э.н., доцент Пыркова О.М.

 

 

 

Самара 2013

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.

В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии социально-экономической сферы не только конкретного города, но и страны в целом.

Среди сегментов рынка недвижимости выделяется рынок жилья. Это один из крупных сегментов, он наиболее подвижен и эластичен. Изменения, происходящие на рынке жилья, имеют большой резонанс в жизни региона. Особенностью рынка жилья является его локализация, то есть дифференциация по территории. Исходя из этого, целесообразнее рассматривать отдельные территории, которые имеют свои особенности.

Изучая рынок жилья, и работая на нем, ежечасно приходится анализировать огромные объемы информации. Наиболее наглядно это прослеживается при оценке жилья, т.к. это направление деятельности наиболее развито. Для оценки единичного объекта можно прибегнуть к услугам оценщика, однако, этот процесс дорогостоящий и информация актуальна на конкретный момент времени (при оценке квартир около 1 месяца). Для оценки множественного числа объектов индивидуальная оценка технически бессмысленна и очень дорога.

Поэтому актуальной задачей является анализ и прогнозирование рынка жилой недвижимости.

Целью работы является разработка методики принятия экономических решений при оценке объектов рынка жилой недвижимости  города Сызрань.

В соответствии с целью дипломной работы были поставлены следующие основные задачи:

1. Обработать и проанализировать  информацию о рынке жилой недвижимости  г. Сызрань;

2. Исследовать системные связи  и закономерности ценообразования  на рынке жилой недвижимости;

4. Реализовать методику на примере  оценки  
объектов рынка жилой недвижимости  г. Сызрань;

5. Проанализировать тенденции и  выявить проблемы развития рынка жилой недвижимости в г. Сызрань;

6. Предложить перспективы и пути развития рынка жилой недвижимости г. Сызрань.

 Объектом исследования является  рынок жилой недвижимости  г. Сызрань.

Предметом исследования являются анализ и прогнозирование рынка жилой недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования являются  
труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области теории рынка недвижимости.

Информационная база исследования включает: нормативно- правовые акты РФ в области рынка недвижимости, жилищное законодательство РФ, практические и методические материалы деятельности риэлтерских организаций и организаций оценщиков недвижимости, издания и разделы печати по рынку недвижимости.

Цель и задачи исследований определили конкретную структуру курсовой работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

 

1. Роль и значение местного рынка жилья

 

1.1. Структура и специфика местного рынка жилья

 

С начала перехода к рыночным отношениям основная часть государственного жилья в нашей стране была передана в муниципальную собственность, включая ведомственный жилищный фонд, передававшийся муниципалитетам в процессе приватизации государственных предприятий. Более половины жилья, переданного в муниципальную собственность, было приватизировано, причем бесплатно. Общие объемы жилищного строительства в России резко снизились, в особенности государственного и муниципального жилья. Очередь на получение бюджетного жилья продвигалась крайне медленно. В связи с этим потребовался переход к новой жилищной политике.

Жилищная политика, сформировавшаяся в России в начале XXI столетия, характеризуется переходом от преимущественно патерналистского к преимущественно неоконсервативному подходу и основывается на следующих отправных положениях.

1. Бесплатное  жилье в порядке очереди предоставляется  только нуждающимся в нем малоимущим  и некоторым другим категориям  граждан на условиях социального  найма. Оно находится преимущественно  в муниципальной (в отдельных  случаях в государственной) собственности  и не подлежит приватизации.

2. Остальные  граждане, проживающие в неприватизированных  жилых помещениях (кроме специализированного  жилищного фонда), могут приватизировать  их бесплатно в период до 2007 года или заключить договор  коммерческого найма с собственником  жилого помещения. В этот же  срок малоимущие граждане, ранее  приватизировавшие свои жилые  помещения, имеют право передать  их в муниципальную (в отдельных  случаях в государственную) собственность  и заключить на них договор  социального найма при условии, что они являются для них единственным местом постоянного проживания и свободны от обязательств перед другими лицами.

3. Граждане, желающие улучшить свои жилищные  условия и не являющиеся малоимущими, приобретают жилые посещения  на рынке жилья с использованием  различных кредитных механизмов, для чего в России формируется  рынок доступного жилья.

Указанные отправные положения нашли свое отражение в новом Жилищном кодексе РФ, принятом в 2004 году. Из других документов, определяющих жилищную политику в современной России, необходимо отметить Федеральную целевая программу "Жилище". Разработана также международная программа развития жилищного строительства в России "Дом для вашей семьи". В рамках программы "Жилище" разработаны подпрограммы "Свой дом" и "Сельский дом". В настоящее время также осуществляется реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", предполагающего обеспечение жильем населения за счет ипотечного кредитования. Важным нормативным документом для развития жилищного строительства является Градостроительный кодекс РФ, регламентирующий размещение жилых домов и нормы застроек, влияя тем самым на характеристики предложения жилья.

Установлен федеральный стандарт жилищной обеспеченности: 18 кв. м общей площади на человека для семьи из 3 и более человек, 42 кв. м на семью из 2 человек, 33 кв. м или однокомнатная квартира на семью из 1 человека. Однако в настоящее время этот стандарт используется только для расчета бюджетных трансфертов на жилищное строительство, а установление конкретных нормативов предоставления жилой площади с учетом местных условий отнесено к компетенции муниципальных образований.

Главной задачей жилищной политики является повышение уровня обеспеченности граждан собственным жильем на основе формирования рынка доступного жилья. Решение данной задачи требует взаимоувязанного решения вопросов увеличения платежеспособного спроса населения и возможностей его удовлетворения на рынке существующего жилья и при увеличении жилищного строительства. Одним из основных механизмов приобретения жилья гражданами является ипотека, при которой занимаемое семьей помещение вносится в качестве залога при приобретении нового или улучшенного жилья.

В целях решения указанных проблем в 2004 году был принят пакет из более чем 20 федеральных законов, которые призваны создать условия для формирования рынка доступного жилья. В частности, они призваны: 
- обеспечить доступность приобретения жилья для населения путем развития банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10 - 15 лет) кредиты на приобретение или строительство жилья под залог имеющегося у них жилья (ипотека) и при умеренных процентных ставках. Предполагается развитие различных форм жилищного кредитования населения: для приобретения готового жилья, для участия в строительстве многоквартирных домов, для строительства индивидуальных домов и др.; 
- обеспечить защиту прав собственности граждан на жилье на основе государственных систем учета и регистрации прав на недвижимость. В рамках системы государственной регистрации предполагается:

- усилить гарантии прав добросовестных приобретателей жилья (т.е. купивших на законных основаниях жилье, оказавшееся обремененным обязательствами перед другими гражданами) и гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены;

- защитить  права кредиторов, создав возможность  обращения взыскания на жилье - предмет ипотеки в случае  невыполнения обязательств по  кредитному договору. Иными словами, неплательщик по кредиту может  быть в законном порядке выселен  из занимаемого им жилья. Эта  мера должна обеспечить баланс  интересов кредиторов и заемщиков, снизить кредитные риски и, как следствие, снизить процентные ставки по ипотечным кредитам для населения;

- обеспечить  доступ банков, кредитующих жилищное  строительство, к новым долгосрочным  кредитным ресурсам пенсионной  и страховой систем путем развития  рынка ипотечных ценных бумаг;

- совершенствовать  системы государственной регистрации  прав на недвижимость и учета  объектов недвижимости, обеспечить  повышение прозрачности, надежности  и информационной доступности  этих систем, снижение затрат  и времени обслуживания для  участников рынка жилья, отменить  обязательное нотариальное удостоверение  договоров ипотеки;

- снизить  административные барьеры доступа  инвесторов на рынок жилищного  строительства, получения земельного  участка. Предоставлять в собственность  застройщикам жилья сформированные (подготовленные к застройке) земельные  участки на торгах, причем до  начала инвестиционного процесса  и на конкурсной основе. Это  обеспечит возможность привлечения  застройщиками кредитных ресурсов  на строительство под залог  земельных участков и возводимого  жилья1.

Реализация данного пакета законов позволит существенно расширить платежеспособный спрос населения на жилье, увеличить предложение, в том числе за счет жилищного строительства, и обеспечить доступность жилья для основных групп населения.

Жилищный фонд муниципального образования представляет собой совокупность всех жилых помещений на его территории, независимо от форм собственности (рис. 1).

Муниципальная жилищная политика представляет собой совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий по реализации государственной жилищной политики с целью удовлетворения потребностей населения в жилье. Ее реализация является одной из главных задач муниципальных органов власти. В каждом муниципальном образовании должны быть установлены нормативы жилищной обеспеченности, учитывающие местные условия.

Рис. 1. Структура жилищного фонда 
муниципального образования2

 

Федеральный закон 2003 года возлагает на органы местного самоуправления городских и сельских поселений и городских округов в сфере жилищной политики две главные задачи:

- обеспечение  малоимущих граждан, проживающих  на территории муниципального  образования и нуждающихся в  улучшении жилищных условий, жилыми  помещениями из муниципального  жилищного фонда на условиях  социального найма;

- создание  условий для жилищного строительства  с целью приобретения жилья  иными категориями граждан.

Новый Жилищный кодекс РФ относит к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений следующие вопросы:

- учет  муниципального жилищного фонда;

- установление  размера дохода, приходящегося на  каждого члена семьи, и стоимости  имущества, находящегося в собственности  семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан  малоимущими и предоставления  им по договорам социального  найма жилых помещений муниципального  жилищного фонда;

- ведение  учета граждан в качестве нуждающихся  в жилых помещениях, предоставляемых  по договорам социального найма;