Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

Третье  направление - оказание поддержки за счет средств бюджетов всех уровней отдельным категориям граждан в решении жилищного вопроса, с использованием механизма льготного ипотечного жилищного кредитования, позволяющего привлекать кредит (заем) под пониженную процентную ставку, а также посредством предоставления бюджетных субсидий и компенсаций.

Четвертое направление - поддержка СФЖИ «Новый дом» в форме бюджетного финансирования развития ипотечного жилищного кредитования. Создание условий для стимулирования строительства жилья для среднего класса.

Пятое направление – создание маневренного жилого фонда. Предоставление заемщикам жилых помещений из данного фонда при обращении взыскания на их жилье, находящееся в залоге у кредитора. Это позволит упростить и ускорить операторам рынка жилья процедуру обращения взыскания, при неисполнении заемщиком обязательств перед кредиторами, предусмотренных кредитным договором, создаст предпосылки для снижения  рисков.

Развитие данных направлений позволит не только повысить привлекательность ипотечного жилищного кредитования, но и обеспечит формирование ресурсного капитала посредством привлечения внебюджетных средств, для строительства доступного жилья, реализуемого через механизм ипотечного кредитования, недостаточность которого наблюдается на сегодняшний день.

Развитие системы ипотечного кредитования может быть достигнуто при обеспечении условий адекватного развития предложений на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающемуся платежеспособному спросу населения на жилье при выполнении  следующих мероприятий:

• расширение перечня кредитных продуктов, позволяющих снижать ипотечные риски кредитования и повышать доступность кредитования для различных категорий граждан с учетом их возраста, уровня доходов, наличия объектов недвижимости в собственности и других показателей;
• разработка процедуры упрощения оформления ипотечных кредитов и займов.

Организационные механизмы реализации Программы должны определить четкое разграничение полномочий и ответственности за исполнение  мероприятий каждым из ее участников.

          Контроль за реализацией мероприятий  Программы осуществляется Управлением  экономического развития и инвестиций  Администрации городского округа  Сызрань.

Контроль за целевым использованием выделенных средств городского бюджета осуществляется Финансовым управлением Администрации городского округа Сызрань.

Исполнение программных мероприятий осуществляется: Сызранским фондом жилья и ипотеки «Новый дом», Комитетом по строительству и архитектуре Администрации городского округа Сызрань, Комитетом                ЖКХ Администрации городского округа Сызрань,  кредитно – финансовыми  и ссудо - накопительными организациями, строительными организациями (по согласованию).

При реализации Программы:

Управление экономического развития и инвестиций Администрации городского округа Сызрань:

• обеспечивает координацию деятельности исполнителей Программы;
• ежегодно рассматривает бюджетную заявку, представляемую СФЖИ  «Новый дом» на финансирование программных мероприятий из средств городского бюджета:
• осуществляет подбор и координацию деятельности уполномоченных организаций, реализующих программные мероприятия;
• осуществляет сбор информации о ходе реализации мероприятий и использовании участниками Программы бюджетных средств.

Финансовое управление Администрации городского округа Сызрань:

• ежегодно предусматривает средства на реализацию Программы в расходной части бюджета городского округа Сызрань на основании заявки управления экономического развития и инвестиций;
• осуществляет контроль за целевым использованием бюджетных средств при реализации мероприятий исполнителями Программы.

Администрация городского округа Сызрань, в рамках реализации Программы:

• выделяет земельные участки под строительство жилья и оказывает содействие ипотечным специализированным Фондам в части  снижения затрат, связанных с предоставлением земельных участков под строительство ипотечного жилья.

Сызранский фонд жилья и ипотеки «Новый дом»:

• проводит работу по развитию системы ипотечного жилищного кредитования на территории городского округа в соответствии с действующими ипотечными стандартами;
• осуществляет предоставление жилищных субсидий и компенсаций гражданам, имеющим право на государственную поддержку при улучшении жилищных условий за счет бюджетных средств;
• осуществляет внедрение новых кредитных продуктов, позволяющих снижать ипотечные риски и повышать доступность ипотечного кредитования для различных категорий граждан с учетом их возраста, уровня доходов, наличия объектов недвижимости в собственности и других показателей.

Кредитно-финансовые и ссудо - накопительные организации:

• кредитование физических и юридических  лиц в целях приобретения, строительства жилья;
• обеспечение возможности накопления первоначальных средств для участников системы ипотечного кредитования  (физических лиц).

Основными финансовыми источниками реализации данной Программы являются бюджетные источники финансирования и личные средства граждан.

Средства бюджета городского округа Сызрань будут направляться на ипотечное кредитование отдельных категорий граждан, выплату субсидий и компенсаций и участие в финансировании строительства жилья.

На бюджетную финансовую поддержку в первоочередном порядке  претендуют:

• работники бюджетных организаций;
• работники государственных и  муниципальных учреждений городского округа;
• многодетные семьи.

Привлеченные внебюджетные средства будут использоваться на предоставление жителям Самарской области ипотечных жилищных кредитов, на строительство доступного ипотечного жилья и жилья коммерческого найма.

Получателем средств городского бюджета для распределения участникам Программы является Сызранский фонд жилья и ипотеки «Новый дом».     

Финансирование мероприятий за счет предполагаемых (ожидаемых) источников финансирования (за счет средств областного бюджета, средств участников  Программы,  средств организаций, участвующих в реализации Программы, других внебюджетных источников) не является расходным обязательством Администрации городского округа Сызрань.

Объемы финансирования за счет бюджетных средств будут ежегодно корректироваться в соответствии с  утверждаемым бюджетом городского округа.

Контроль за реализацией подпрограммы осуществляет Финансовое управление Администрации городского округа Сызрань.

В результате реализации Программы:

• дальнейшее развитие получат первичный рынок жилья и инвестиционный процесс;
• повысится эффективность инвестиционных вложений;
• будут созданы новые рабочие места;
• улучшится комфортность жилищного фонда;
• увеличится сбор налогов в бюджет от строительной деятельности, в том числе налога на имущество, подоходного налога с работников строительной отрасли;
• ожидается эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, а также предметов обустройства нового жилья;
• будет достигнуто соответствие предложения нового доступного жилья и платежеспособного спроса граждан - участников системы ипотечного кредитования.

 

 

3. Пути совершенствования  муниципального рынка жилья

 

Одной из основных задач при обеспечении прав граждан на жилье является  комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию сферы социального жилья, обеспечивающих доступность жилья для граждан отдельных категорий, в том числе путем усиления адресной социальной поддержки населения. Для реализации этой задачи подготовлена Концепция программы формирования фонда социального жилья в Ростовской области до 2010 года.

Необходимость разработки Концепции программы формирования фонда социального жилья в Ростовской области на период с 2006 по 2010 год  обусловлена жилищной реформой и изменением законодательной базы в Российской Федерации, вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов от 22.08.2004 № 122-ФЗ от 29.04.2004 № 199-ФЗ от 06.10.2003 №131-ФЗ. Основной целью Концепции является обеспечение социальным жильем малоимущих граждан, создание организационно-финансового механизма и обеспечение строительства социального жилья для граждан, а также совершенствование форм и методов государственной поддержки населения в улучшении жилищных условий.

Центральную роль в решении проблем доступного жилья и реформировании жилищно-коммунального хозяйства по-прежнему отводят федеральной целевой программе «Жилище». Общий объем финансирования программы за счет средств федерального бюджета в 2006-2010 гг. составит 223,2 млрд. руб.

В 2010 году при успешной реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» ожидается решение следующих задачах:

- улучшение жилищных условий  населения страны;

- рост объема вновь вводимого  и реконструируемого жилья до 80 млн. кв. м в год;

- доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость  стандартной квартиры размером  54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;

- увеличение объемов предоставления  ипотечных жилищных кредитов (займов) до 415 млрд. руб. в год;

- возможность приобретения жилья, в том числе с помощью собственных  средств и ипотечных кредитов (займов), для 30 % семей;

- сокращение времени ожидания  в очереди на получение социального  жилья малоимущими гражданами  с 15–20 лет до пяти-семи лет;

- адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья  и коммунальных услуг;

- повышение качества коммунальных  услуг, безопасности и комфортности  проживания в жилищах (снижение  уровня износа основных фондов  коммунального хозяйства с 60 до 50 %).

Очевидно, что для населения с минимальными доходами (и особенно с доходами ниже прожиточного минимума) единственным решением жилищной проблемы может стать социальное жилье. Причем, это жилье целесообразно предоставлять в социальный наем, а не в собственность. Собственность на жилье предполагает определенный уровень доходов, позволяющий следить за его содержанием. Именно поэтому в результате бесплатной приватизации жилья в стране появилось много собственников, которые не могут позволить себе платить даже минимальную плату за коммунальные услуги. Представляется необходимым формирование муниципалитетами фонда социального жилья, предоставляемого в долгосрочный наем, в том числе с субсидированием платы за наем и оплаты коммунальных платежей населению с низкими доходами.8

Жилищная политика должна в обязательном порядке включать в себя социальную поддержку малоимущих слоев населения. На сегодняшний день только порядка 20% населения могут принимать участие в системе ипотечного жилищного кредитования на существующих условиях. В сложившихся условиях необходимо провести градацию населения, не способного в настоящее время участвовать в рыночной ипотеке, с целью определения оптимальных условий решения жилищной проблемы для каждой категории населения.

Как отмечает С.Г. Попов, создание реальных возможностей на рынке жилья для разрешения жилищных проблем, улучшения жилищных условий не только богатым и сверхбогатым людям, но и представителям среднего класса возможно путем развития жилищного кредитования, особенно льготных его форм для уязвимых (или особенно социально значимых) категорий семей. Во многих странах разработаны системы такой социальной деятельности, делающие доступным приобретение жилища для большинства населения. В существующих в настоящее время в нашей стране условиях становление таких систем будет возможно при условии социально-экономической стабилизации, изменения политики оплаты труда и доходов населения и развития рынка банковских услуг для широких слоев населения.9

Муниципальная жилищная политика должна в обязательном порядке включать в себя социальную поддержку малоимущих слоев населения. На сегодняшний день только порядка 20% населения могут принимать участие в системе ипотечного жилищного кредитования на существующих условиях. В сложившихся условиях необходимо провести градацию населения, не способного в настоящее время участвовать в рыночной ипотеке, с целью определения оптимальных условий решения жилищной проблемы для каждой категории населения.

Очевидно, что для населения с минимальными доходами (и особенно с доходами ниже прожиточного минимума) единственным решением жилищной проблемы может стать социальное жилье. Причем, это жилье целесообразно предоставлять в социальный наем, а не в собственность. Собственность на жилье предполагает определенный уровень доходов, позволяющий следить за его содержанием. Именно поэтому в результате бесплатной приватизации жилья в стране появилось много собственников, которые не могут позволить себе платить даже минимальную плату за коммунальные услуги. Представляется необходимым формирование муниципалитетами фонда социального жилья, предоставляемого в долгосрочный наем, в том числе с субсидированием платы за наем и оплаты коммунальных платежей населению с низкими доходами.10