Рынок недвижимости и его сущность

 

Введение

 

 

Одним из главных  показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние  рынка недвижимости в целом и  его отдельных секторов. Рынок  недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. Для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

При любом общественном устройстве особое место в системе  общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Основными физическими  признаками недвижимости как товара являются:

- уникальность и неповторимость;

- стационарность;

- длительность создания и долговечность.

Целью данной работы является изучение всех ценообразующих факторов недвижимости, которые непосредственно влияют на ее стоимость, так же методы оценки недвижимости, их недостатки и преимущества.

 

 

 

1. Рынок недвижимости и его сущность.

 

 

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

 Более полным  будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

 Национальный  рынок недвижимости представляет  собой совокупность региональных  и локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга  асинхронностью развития, уровнем  цен и рисков, эффективностью  инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

 Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся  система, характеризуется спросом,  предложением, ценой, инфраструктурой.  К основным функциям рынка  недвижимости относятся:

информация  о ценах, спросе и предложении;

посредничество  – установление связей между потребителями, спросом и предложением;

свободное формирование цен на объекты недвижимости и  защита прав собственности;

перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

Рынок недвижимости является составной частью рыночного  пространства. На нем, как и на других рынках, отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Понятие ценообразования

 

 

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

 Помимо всего  вышесказанного, существует и другая  проблема. Экспертам зачастую сложно  оценить реальную ситуацию на  рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

 Во всём  мире рынок недвижимости, наравне  с товарным рынком возник довольно  давно. Однако, в России, после  революции 1917 года он фактически  прекратил своё существование, возникнув вновь только после распада СССР и законодательного закрепления отношений собственности. На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как “дикий”. Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимо всего  вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Недвижимость  является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более  высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла  создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически  от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде  определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

Влияющих факторов на спрос много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

 

 

1. Ценообразующие факторы

 

 

В условиях рыночной экономики ценообразование во внешней  торговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации.

Формирование  цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

- макроэкономические факторы;

- микроэкономические факторы;

- социальное положение в регионе.

Макроэкономические  факторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

- валовой внутренний продукт (ВВП);

- уровень инфляции;

- ставки доходности по финансовым инструментам;

- деньги на руках у населения;

- доходы населения;

- уровень занятости трудоспособного населения;

- состояние торгового баланса;

- индекс потребительских цен на товары и услуги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики  темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического  комплекса. Один процент населения  занятого в нефтяной и газовой  промышленности приносит четвертую  часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту или спаду цен на рынке недвижимости.

Определяющее  значение при оценке недвижимости имеют  макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Микроэкономические  факторы описывают экономическое  положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

- общая экономическая ситуация в регионе;

- темпы развития региона;

- диверсификация занятости работоспособного населения;

- инвестиционный  поток.

Социальное  положение в регионе характеризуются следующими факторами:

- доля трудоспособного населения в общей численности населения;

- миграционные  потоки;

- демографическая ситуация;

- уровень безработицы  в регионе.

К внутренним факторам рынка недвижимости относят:

- институциональные факторы;

- динамичность (инерционность) рынка;

- динамика объема и соотношение спроса и предложения;

- соотношение цен первичного и вторичного рынка;

- информационная обеспеченность и открытость рынка.

Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

- государственное регулирование;

- налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

- платежеспособностью населения;

- изменением во вкусах и предпочтениях населения.

Следующим фактором, ведущим  к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

Так, до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, являлась ипотека. Например во первом квартале 2012 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2011 году.

Объем предложения на рынке  определяется:

- наличием резерва объектов недвижимости;

- объемами нового строительства.

Увеличение  объемов нового строительства осложняется  тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению  в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий  перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению  к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

- постоянные;

- условно-постоянные;

- условно-переменные.

Постоянные  параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в  целом. К этим параметрам причисляют:

- район;

- тип здания.

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

- общая площадь;

- этаж;

- планировка;

- высота потолков;

- материал стен;

- естественная освещенность помещения;

- ориентация квартиры;

- балконы, лоджии;

- наличие лифта;

- внешнее окружение.

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

-состояние полов, потолка, стен;

- окна и двери;

- инженерные коммуникации;

- наличие телефона.

Первые две  группы позиционируют квартиру, определяя  к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.