Рынок недвижимости и его сущность

Влияние классификации  жилого дома, является чуть ли одним  из основных параметров его стоимости.

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В  соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

- деревянные;

- блочные (монолитные),

- панельные;

- кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит  на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

 

2. Методы ценообразования

 

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости  как преобладающей для этого  вида недвижимости цены, является сложным  делом, которым занимаются профессионально  подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности.

 Оценка производится  многими методами, результаты которых  нужно согласовывать между собой.  «Процедура согласования» полученных  разными методами результатов  не сводится к вычислению среднего  арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

 Существуют следующие методы ценообразования:

1. Сравнительный метод

 Главные  принципы, лежащие в основе этого  метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

-    Объект не должен быть уникальным.

- Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

 Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

- находятся в родственных отношениях;

- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

- инвестиционной мотивации, которая определяется:

- аналогичными мотивами инвесторов;

- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

- степенью износа здания.

 Основные  критерии выбора объектов-аналогов  при оценке недвижимости:

- Права собственности на недвижимость.

 Корректировка  на права собственности представляет  собой разницу между рыночной  и договорной арендной платы,  так как полное право собственности  определяется при рыночной арендной  плате и доступном текущем  финансированием.

- Условия финансирования сделки.

 При нетипичных  условиях финансирования сделки  необходим тщательный анализ, в  результате которого вносится  поправка.

- Условия продажи и время продажи.

- Местоположение.

- Физические характеристики.

 Но одним  из, и главным недостатком, является  его объемность в достоверное информации, которую возможно получить лишь на массовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информация устаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает ожидания.

2. Доходный метод оценки

 Данный метод  оценки основывается на постоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

3. Затратный метод оценки

 Затратный  подход – это совокупность  методов оценки, основанных на  определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При оценке новых  объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

 Недостатки  затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

Несоответствие  затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений.

Сложность определения  величины накопленного износа старых строений и сооружений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность  оценки земельных участков в России.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и  достоверностью использованной информации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

Недвижимость  – основа национального богатства страны.

 Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся  система, характеризуется спросом,  предложением, ценой, инфраструктурой.

 Как любой  другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки и достоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно – строительного комплекса регионов.

Проблема ценообразования  занимает особое место в системе  рыночных отношений. Соответственно изменение  цен на этом рынке зависит от множества  факторов. Ценообразование на рынке  недвижимости зачастую находится в  прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости  как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы свои специальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторые из них.

Рынок Российской недвижимости представлен с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке.

Увеличение  объемов нового строительства осложняется  тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению  в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития. Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1. Архипова В.Ф. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008. - 240 с.
2. Белоглазова Г.Н.  Оценка недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов. - М.: КноРус, 2010. - 752 с.
3. Бобров А.Л.  Введение в экономику недвижимости: учебное пособие для студентов вузов. - М.: КНОРУС, 2010. - 236 с.
4. Кондраков Н.П. Экономика недвижимости. Учебное пособие. – М.:ИНФРА-М., 1997 – 554 с.
5. Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 496 с.
6. http://ru.wikipedia.org