Современное состояние рынка жилой недвижимости в РФ. Основные проблемы его развития

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

СИБИРСКИЙ ИНСТИТУТ БИЗНЕСА, УПРАВЛЕНИЯ И ПСИХОЛОГИИ

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра экономики и менеджмента

 

 

 

Контрольная работа

По дисциплине: Экономика  недвижимости

Теоретическая часть вариант  №12

Практическая часть вариант  № 7

«Современное состояние рынка жилой недвижимости в РФ.

Основные проблемы его  развития»

 

 

 

 

 

Выполнил:

студентка гр. 229 ум-1

№ Зачетной книжки 09-2157у

Макарова Д.В.

Проверил:

 

 

 

 

 

 

Красноярск 2012

Содержание

Введение                                                                                                            3

Теоретическая часть:

1. Рынок недвижимости: понятие, инфраструктура                                          4

2. Особенности рынка недвижимости, как экономической единицы                6

3. Особенности развития рынка недвижимости в России                                   7

4. Основные проблемы современного рынка недвижимости России                9

Практическая часть                                                                                               16

Заключение                                                                                                             21

Библиографический список                                                                                  22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Одним из главных показателей  развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка  недвижимости в целом и его  отдельных секторов в частности. Важное значение отечественного рынка недвижимости, как сектора экономики, подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости, поступление сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Развитие отечественного рынка недвижимости берет свое начало в 90-х гг. ХХ в. В настоящее время следует отметить, что отечественный рынок недвижимости сформировался. Существуют различные методики исследования рынка недвижимости. При этом единой информационной базы, из которой берутся сведения, положенные в основу исследований, не существует, а часть материалов вообще является закрытой. Общеизвестно, что консалтинговые организации, специализирующиеся на сборе и обобщении информации по первичному и вторичному рынкам недвижимости, как правило, представляют сведения на платной основе.

Целью данной работы является изучение основных проблем развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Изучить теоретические основы рынка недвижимости.
• Изучить развитие рынка недвижимости в России.
• Выделить основные проблемы развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Данная тема актуальна, поскольку  в России только сейчас происходит становление и развитие рынка  недвижимости. Существует множество  проблем, которые нужно изучать, и своевременно их устранять.

 

1. Рынок недвижимости: понятие,  инфраструктура

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные  с ней интересы, устанавливаются  цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение  рынка недвижимости как комплекса  отношений связанных с созданием  новых и эксплуатацией уже  существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Рынок недвижимости как любая  саморегулирующаяся система характеризуется  спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка  относятся:

• Информация о ценах, спросе и предложении;
• Посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• Свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
• Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
• Обеспечение свободы предпринимательства;
• Эффективность решения социальных программ.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости. В широком смысле, под инфраструктурой  понимается совокупность видов экономической  деятельности, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности  рассматриваемого объекта.

Рынок недвижимости имеет  свои недостатки и достоинства. Это  можно отразить на рисунке 1.

 

Рис.1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Особенности рынка недвижимости, как экономической единицы

Также рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями, которые дают основание характеризовать  данный рынок как составную часть  рыночного пространства. Это можно  увидеть на рисунке 2.

Рис 2. Рынок недвижимости – специфический сектор экономики

Рынок недвижимости имеет  сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно  по различным признакам. Исходя из триединства  сущности недвижимости, как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

• развитие (создание) объектов недвижимости
• управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
• оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные  органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость  которых имеет тенденцию к  постепенному росту с течением времени.

 

3. Особенности развития  рынка недвижимости в России

Исследования рынка недвижимости показали, что все закономерности, присущие ему в развитой рыночной экономике, нарушаются в условиях переходной экономики. Более того, появляются процессы и закономерности, не характерные  для развитых рынков, важнейшими из них являются:

• Спад в экономике, рост цен на объекты недвижимости. В 1992-1998 гг. Россия перенесла большой спад в экономике. В эти же годы цены на объекты недвижимости в большинстве городов выросли (на 50-100%). Сущность этого в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий. В начальной стадии отмечена значительная недооценка объектов недвижимости, ибо рыночные процессы только зарождались. Вторая стадия характеризуется ростом цен с темпом 30-50% в год. На третьей стадии рост цен прекращается и постепенно наступает стабилизация. Определяющей закономерностью динамики цен на объекты недвижимости в переходной экономике является рост цен в долларовом эквиваленте от начального, заниженного, уровня до естественного для каждого города «мирового» уровня, соответствующего специфическим особенностям.
• Приостановка резкого спада в экономике и роста цен на объекты недвижимости. При общем снижении темпов развития в экономике России темпы спада в каждом городе различны и колебались по периодам. Что приводило к колебаниям годовых темпов роста цен на объекты недвижимости в пределах 10-30%. Определяющей закономерностью развивающихся рынков недвижимости является прекращение роста цен и переход к стабильным (колеблющимся в незначительных пределах) ценам в условиях приостановки спада к началу экономического подъема.
• Спад в экономике, превышение спроса над предложением по объектам недвижимости. В 1992-1994 гг. в период наиболее активного замедления темпов развития в экономике спрос на жилье был выше предложения более чем в 50% городов. Это объясняется особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках. Высокий потенциальный спрос на жилье обусловлен неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения и появлением узкой прослойки высокодоходных предпринимателей.
• Спрос на объекты недвижимости ниже предложения, цены растут. С наступлением финансовой стабилизации во многих городах России спрос стал ниже предложения, а цены росли. Этот феномен можно объяснить так: цены растут в городах, находящихся на ранних стадиях развития рынка недвижимости. То есть отличительная особенность развивающегося рынка недвижимости в городах России состоит в том, что на ранних стадиях этого развития рост цен идет, несмотря на превышения предложения над спросом.
• Асинхронность развития рынка недвижимости в различных городах России при сходных экономических условиях. Причины данного явления, прежде всего в том, что действуют факторы, обусловленные масштабом города и характером его развития. Вместе с тем изучение рынка конкретных городов свидетельствует, что в переходной экономике России при ее федеративном устройстве и высокой степени законодательной самостоятельности субъектов федерации на темпы и характер развития рынка недвижимости влияет фактор политической ориентации (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная), а также степень активности на рынке местных властных структур.

 

 

 

 

 

 

4. Основные проблемы современного рынка недвижимости России

За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического  эксперимента в нашей стране. Речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что  недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых она создавалась.

Можно выделить основные фундаментальные  проблемы рынка недвижимости.

1. Подавляющая часть объектов недвижимости современной России обладает признаками не только физического, но также функционального и внешнего износа.

О физическом устаревании  объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части  объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершит по любому российскому городу .

Функциональный износ  заключается в обеспечении недвижимости в силу устаревших архитектурных, технических  или иных решений, примененных при  создании этого объекта. Примеров в  российской практике бесчисленное множество. Например, клуб или дворец культуры, которые превращаются в площади  для коммерческой аренды (затраты  на реконструкцию и перепланировку – функциональный износ).

Внешний износ – это  обесценение объекта в силу изменившихся условий окружающей (экономической, политической, экологической, правовой) среды. Этот процесс весьма актуален для нашей страны, поскольку у  нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному  профилю.

2. Проблема интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости.

По сути, на выстроенную  по социалистическим принципам структуру  рынка недвижимости наложена сетка  рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных  отношений. В городах, которые изначально не создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в  соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) и оценочной  зоны. Если же предприятие появилось  методом народной стройки или  просто рабского труда тысяч советских  людей, а впоследствии обросло бараками, «хрущевками», «брежневками», в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то не совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогообложения земли.

Корень проблем – опять  же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе – это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади.

Ясно, что при такой  политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала  средний и уж тем более высокий  уровень жизни человека, изначально не создавалась необходимая инфраструктура – подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т.п. Результат  известен: в настоящее время при  минимальном росте уровня жизни  обитателей домов дворы превращаются в парковки, первые этажи массово  переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который Россия уже переживает, - это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться  из тесных квартир. А это означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен.

3.Проблема развития ипотечного кредитования.

Рассмотрим проблему с  точки зрения основных ее участников, среди которых главными являются кредиторы (коммерческие банки и  ипотечные агенты), заемщики (граждане, желающие улучшить свои жилищные условия), государство (участник и одновременно регулятор системы ипотечного кредитования).

Для начала можно рассмотреть  эту проблему глазами гражданина, желающего улучшить свои жилищные условия, исходя из предположения, что процентные ставки и условия погашения гражданина устраивают.

Среди факторов, тормозящих массовое развитие ипотечного кредитования, можно назвать высокий уровень  транзакционных издержек. Наряду с  единовременной уплатой части суммы  за приобретаемый объект из собственных  средств (в российской практике –  в среднем 30% от стоимости квартиры или дома) и первого ежемесячного взноса человек имеет расходы, связанные  с оплатой услуг посредника, оформлением  документов, оценкой и страхованием объекта. Также единовременными  расходами являются оплата нотариального  удостоверения договора об ипотеке, плата за регистрацию, оформление кредита, а в ряде случаев еще и приобретение полиса страхования жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Такая  дорогостоящая система превращает ипотеку из услуги для широких  масс населения в эксклюзивную услугу для состоятельных граждан.