Современное состояние рынка жилой недвижимости в РФ. Основные проблемы его развития

Немало проблем у ипотеки, если рассматривать по отношению  к кредиторам, главным среди которых  будет коммерческий банк. Одна из них  касается наличия инфраструктуры для  ведения розничного бизнеса. Большинство  российских банков не создавалось в  качестве розничных – они были и остаются ориентированными на корпоративного клиента, зачастую на клиента и собственника в одном лице. В силу этого просто не было необходимости вкладывать средства в развитие филиальной сети или сети дополнительных офисов. Попытка выхода таких банков на розничный рынок означает существенные убытки или расходы на первом этапе развития. Дело не только в развитии сети и рекламе, но и в существенной себестоимости розничной услуги (прием клиента, обработка заявки, изучение заемщика, анализ его финансового состояния, выдача кредита, мониторинг). Одно дело, когда все это поставлено на примере одного корпоративного клиента, другое дело, когда клиентами становятся сотни и тысячи.

4. Незаконное предоставление площадок под строительство в обход обязательных земельных аукционов.

Эта проблема сдерживает развитие жилищного сектора. С 1 октября 2005 года (то есть с момента вступления в  силу нормы закона об обязательном предоставлении земельных участков на аукционах) из тысячи выделенных под  жилищное строительство участков лишь менее ста были выставлены на торги. Остальные переданы застройщикам соответствующими распоряжениями местных органов  власти.

5. Проблемы, связанные с выкупом земельных участков.

Здесь специалисты выделяют не одну, а множество проблем.

Несовершенство федерального законодательства. Собственно законов  о выкупе участков нет, правовое регулирование  осуществляется Указами Президента Российской Федерации. Это регулирование  продажи земельных участков недостаточно системно, имеет серьезные пробелы, главный из которых — неясность  с определением цены выкупа. Многие вопросы не разработаны совсем (например, разделение ответственности за прошлый  экологический ущерб).

Высокий уровень выкупных цен, которые оказываются непосильными для значительной части предприятий.

Позиции местных органов  власти и немотивированные бюрократические  проволочки. Смена власти в регионе  может приводить к замедлению, а то и к сворачиванию процесса выкупа участков. Процедура выкупа крайне усложнена

Сроки оформления выкупа и  регистрации прав на землю остаются одной из самых острых проблем. Свидетельство  о собственности на оплаченный участок  предприятие получает через полгода, а то и год после заключения приватизационной сделки.

Продолжается несогласованность  действий отвечающих за приватизацию земли комитетов и департаментов  администраций. «Особая позиция», занятая  хотя бы одним из многочисленных звеньев (например, комитетом по архитектуре), может послужить непреодолимым  препятствием.

Нередки факты произвольной трактовки федеральных актов  на местах и применение региональными  органами приватизации дополнительных коэффициентов к выкупной цене, практикуется дифференцированный подход к каждому  предприятию, собирающемуся выкупить землю.

Жестко закрепленное целевое  назначение участка. Даже выкупив участок, предприятие не становится его полноправным собственником. За земельными участками  жестко закреплено целевое назначение, исключающее оптимальное. Изменение  целевого назначения сопряжено с  большими затратами времени и  средств — без гарантии результата и без четко прописанных условий. Четкая процедура изменения целевого назначения, как правило, отсутствует.

Отсутствие вторичного рынка  земли предприятий, операций залога и других рыночных условий. Даже выкупив  участок, предприятие нередко испытывает серьезные трудности при попытке  извлечь из этого экономическую  выгоду.

Неурегулированность процедуры  регистрации прав на выкупаемые земельные  участки, а именно прав государственной (муниципальной) собственности на них. Покупатель земельного участка, как  правило, должен проходить регистрацию  в два круга: вначале на него возлагается  необходимость зарегистрировать права  государственной (муниципальной) собственности  на объект недвижимости, а только затем - свои собственные права на данный объект.

Проблемы регистрации  прав на недвижимость

Несмотря на определенные успехи в сфере регистрации прав на недвижимость, остаются серьезные  проблемы:

Учреждения юстиции не имеют стимулов для эффективной  работы в интересах участников рынка, но обладают чрезмерными полномочиями для решения возникающих проблем  за счет заявителей. Закон допускает  принятие регистратором решения  об отказе в регистрации на основании  его "сомнения", содержит пробелы, противоречия, неоднозначные положения. В результате регистратор отказывает в приеме документов и в регистрации  при самом незначительном "сомнении" (доля "отказов" и "возвратов" достигает 10-15%) и предлагает заявителю  обращаться в суд. Из-за длительности и дороговизны судебных процедур граждане обращаются в суд редко, профессиональные участники рынка  также не желают портить отношения  с учреждением юстиции.

В большинстве регионов недостаточно материального и финансового  обеспечения регистрации прав на недвижимость. Проблемы граждан и  организаций, с которыми они сталкиваются при регистрации своих прав на недвижимость в учреждениях юстиции, не рассматриваются администрациями  регионов как важные и первоочередные вопросы социальной и экономической  политики. Напротив, в ряде регионов пытаются из деятельности учреждений юстиции извлечь доход для  бюджетов.

Ощущается серьезный недостаток квалифицированных кадров. Подготовка и переподготовка кадров осуществляется в единственной организации —  Российском институте государственных  регистраторов. В настоящее время  обеспечен минимально необходимый  количественный уровень регистраторов, но этого недостаточно, чтобы обеспечить оперативность работы учреждений.

Процедуры регистрации прав и сделок чрезвычайно длительны. В законе установлен месячный срок регистрации, который может быть увеличен вдвое. Но многие учреждения не укладываются даже в эти сроки, вводят предварительную запись для подачи документов.

Наиболее болезненной  для граждан и организаций  проблемой является подготовка необходимых  для регистрации документов в  органах кадастрового и технического учета, проведение землеустроительных и измерительных работ. По причине  высоких издержек, по оценкам риэлтеров, до трети желающих продать частный дом отказываются от этого намерения. Ситуация в сфере технического учета и землеустройства законодательно не урегулирована, отсутствуют единые требования к документам кадастрового и технического учета, сохраняются неэффективные процедуры, требующие от заявителя больших затрат времени и средств, распространены злоупотребления. Например, расходы по учету и регистрации частного дома с участком в шесть соток в Саратове достигают 6-8 тыс. рублей, что составляет 10-15% рыночной стоимости недвижимости.

Не урегулированы взаимоотношения  учреждений юстиции по регистрации  прав на недвижимость с организациями, которые ведут учет сведений об объектах недвижимости, с налоговыми и иными  органами власти.

Не решена проблема архивов  БТИ и земельных комитетов, в  которых хранятся документы о  ранее зарегистрированных правах на недвижимость. Закон не предусматривает  передачу архивов в учреждение юстиции. Получение документов из архивов  БТИ и земельных комитетов  требует от граждан и организаций  больших затрат времени и средств.

Учреждения юстиции, не получая  бюджетных средств, развиваются  исключительно благодаря предоставленной  Законом о регистрации возможности "самофинансирования" — за счет платы за регистрацию и предоставление информации.

Отсутствуют единые требования к построению автоматизированных систем в сфере государственной регистрации  прав на недвижимость. Каждое учреждение юстиции самостоятельно решает проблемы выбора аппаратных и программных средств.

 

Заключение

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

-макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

-инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

-размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

-непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

-отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

-неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004
2. Земельный кодекс РФ.
3. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России. // Финансы и кредит, 2004, №17, с.45-48.
4. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 годах. / Под ред. Н.Б. Косаревой, Р. Дж. Страйка. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2001.
5. Ступин И.В. Как приручить стройкомплекс? // Эксперт, 2006, №11, с. 32.
6. www. gilportal.ru
7. www.markeing.rbc.ru