Современные методы определения рыночной стоимости домовладения в условиях сельского поселения

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Затратный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы

 

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте затрат на воспроизводство или замещение оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости земли8.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

1. определение стоимости участка земли;
2. определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
3. определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
4. определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

 При определении рыночной  стоимости недвижимости, участок  земли рассматривается как свободный  в предположении его наилучшего  и наиболее эффективного использования.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих способов:

1. при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков земли - методом сравнения продаж;

 

 

 

2. при наличии достаточного количества достоверной информации о продажах или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями или сооружениями, представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как свободного - методом остаточной стоимости земли;
3. при наличии рыночной информации о долгосрочной аренде земли - методом капитализации арендного дохода;
4. при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде - применением действующих нормативных методик, установленных государством.

Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

При определении восстановительной или замещающей стоимости необходимо учитывать следующие обстоятельства. Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами. Данная процедура не эквивалентна составлению сметы гипотетических будущих затрат на строительство.

Если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем восстановительная стоимость уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность, стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.

Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала, или в исключительных случаях, по принятой внутренней ставке. Определение восстановительной или замещающей стоимости производится:

1. на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки;
2. на основании расчетов затрат, необходимых для получения на дату оценки либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности;
3. на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

 

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

1. стоимость материалов, изделий и оборудования;
2. заработная плата строительных рабочих;
3. стоимость строительных машин и механизмов;
4. стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы;
5. прибыль и накладные расходы подрядчика.

Способ расчета прямых издержек должен согласовываться с принятым методом расчета накопленного износа. Выбор конкретного способа расчета прямых издержек зависит от:

1. наличия и полноты имеющейся проектно-сметной документации;

2)физической возможности получения дополнительной информации о конструкции объекта оценки;

3) особенностей задания на оценку;

4) роли результата, полученного затратным методом, при согласовании результатов оценки.

При выборе способа расчета стоимости восстановления или замещения, определяющим является допущение, что для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации, необходимому для проектирования нового строительства.

При наличии в полном объеме проектно-сметной документации и соответствии ей объемов работ и конструктивных решений, выполненных в натуре, прямые издержки следует определять базисно-индексным методом. При этом сметные цены на строительство, рассчитанные в базисе систем ценообразования строительной продукции приводятся к текущим ценам на дату оценки с помощью индексов удорожания.

 

 

При полном или частичном отсутствии проектно-сметной документации для определения прямых издержек необходимо выполнить обмерные работы, рассчитать объемы строительно-монтажных работ и их стоимость. Детализация расчета объемов строительно-монтажных работ зависит от применяемой нормативной базы по ценообразованию9.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ:

1. стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
2. оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
3. стоимость финансирования строительства;
4. расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
5. административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям. Для определения величины внешнего (экономического) износа применяются два метода:

1. метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
2. метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

 

 

 

 

 

 

 

2.3  Доходный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы

 

Этот подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод от владения ею.

При использовании доходного метода имеет большое значение и принцип замещения10. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость и ее рыночную стоимость. Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением:

I=R*V,где

I - доход;

R - ставка капитализации;

V - стоимость.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

1. арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

2)часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата - общепринятая и наиболее широко используемая база для определения доходности недвижимости при ее оценке.

 

Доходный метод наиболее удобен для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений(офисов). Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости, как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных производственных структур и редко сдаются в аренду.

Применение доходного метода для объектов, чаще сдающихся в аренду, чем продающихся в собственность позволяет лучше использовать доступную рыночную информацию. Для определения ставки арендной платы используются достаточно близкие аналоги, обеспечивающие достаточную точность и обоснованность ее оценки. А для определения ставки капитализации или мультипликатора валового дохода могут использоваться и отдаленные аналоги, по которым есть одновременно информация о ставках арендной платы и о продажных ценах .На арендную плату и на продажную цену объектов определенного назначения ценообразующие факторы действуют примерно одинаково. Поэтому соотношение продажной цены и ставки арендной платы обычно изменяется незначительно даже при значительных различиях параметров объектов. Соответственно, при определении значений этих коэффициентов, используемых в доходном методе, можно рассматривать и отдаленные аналоги, непригодные для использования в методе сравнения продаж. Таким образом, частично преодолевается недостаток рыночной информации о продажах объектов-аналогов, близких к оцениваемому объекту.

В данной работе стоимость домовладения в сельской местности не будет рассчитана доходным подходом, т.к. объект недвижимости не сдается в аренду и не приносит никаких доходов.

 

 

 

2. Расчет стоимости домовладения в сельском поселении Тальменского района
1. Анализ состояния рынка недвижимости Тальменского района

 

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользовании11.

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом.

В данной работе произведен анализ рынка Тальменского района. При этом рынок Тальменского района был сравнен с рынками недвижимости других районов.

При этом есть незначительные изменения – квартиры в Тальменском районе купить можно дешевле, чем в некоторых других округах. Это связанно что с тем, что предложение на рынке Тальменского района превосходит предложения на рынках недвижимости других районов. Тальменский район является наиболее развитым и рационально расположенным – граничит с Новосибирской областью. При выборке информации о сделках купли – продажи и аренды, были выбраны источники в виде газет и сайтов о продажах.