Современные методы определения рыночной стоимости домовладения в условиях сельского поселения

Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных с помощью классических подходов к оценке, проводят согласование результатов.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Для согласования результатов оценки недвижимости применим метод анализа иерархии.

Метод анализа иерархии применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

Интенсивность элемента проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 - равная важность; 
3 - умеренное превосходство одного над другим; 
5 - существенное превосходство; 
7 - значительное превосходство; 
9 - очень сильное превосходство;  
2,4,6,8 - промежуточные значения.

Согласование результатов оценки объекта представлено в таблице 8.

 

 

 

Таблица 8

Согласования результатов оценки методом субъективного взвешивания

Элементы проявления	Сравнительный подход	Затратный подход	Доходный подход
Критерии достоверности и достаточности информации	5	2	-
Способность учитывать размер, местоположение объекта	3	4	-
Особенность отражения мотива или действия покупателя	4	3	-
Способность учитывать стратегию ценообразования	5	4	-
Соответствие дохода в виду рассчитанной стоимости	4	3	-
Способность методов учитывать специфические методы оценки объекта	6	5	-
Применение подхода	да	да	нет
Итоговая сумма баллов	27	21	-
Сумма баллов	48
Вес подхода	27/48*100 = 56	21/48*100 = 44	-
Согласование стоимости объекта оценки	1200000*0,56 + 800000*0,44 = 672000 + 352000 = 1024000 рублей

Вывод: согласованная итоговая стоимость оцениваемого объекта –составила округленно 1000000 (один миллион) рублей.

Заключение

В ходе выполнения дипломной работы стояла цель изучения теории и практики оценки недвижимости в условиях сельского поселения и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели были задачи:

1. изучены теоретические аспекты понятия "недвижимое имущество";
2. изучены принципы, стандарты и подходы к оценке недвижимости;
3. изучено правовое регулирование оценки недвижимости;
4. проведен анализ оцениваемого объекта и местного рынка недвижимости;
5. выполнен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в условиях сельского поселения.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства.

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет  является самым распространенным видом рыночной оценки, поэтому в работе была просчитана именно эта стоимость.

На рыночную стоимость влияет ряд факторов:

1. экономические факторы, различные налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда;
2. физические факторы, такие как местоположение, состояние объекта оценки, архитектурно - конструктивные решения, наличие коммунальных услуг;
3. экологические факторы, связанные с состоянием окружающей природной среды;
4. факторы, влияющие на цену и скорость продажи недвижимого имущества, такие как количество аналогичных предложений, объективные недостатки объекта, престижность района, транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района.

Так как объект оценки, рыночная стоимость которого определялась, находится в сельской местности, то значительно на ее стоимость повлияло местоположение. Если бы объект находился в районом центре, то стоимость его была бы выше. Немало важную роль сыграли социальные факторы. Во –первых, население сельской местности гораздо ниже, чем в более крупных населенных пунктах, вследствие чего спрос на недвижимость в селе маленькая. Во – вторых инфраструктура развита гораздо слабее, чем в районом центре – этот факт оказывает так же непосредственно влияние на спрос на недвижимость. Огромное влияние влияет на стоимость и транспортная доступность и удаленность от районного центра.

Помимо небольших недостатков, снижающих стоимость объектов недвижимости, есть так же и достоинства – это наличие благоприятной экологии, низкого уровня шума, загазованности, запыленности, наличие природных объектов, что является благоприятной средой для жизни и здоровья человека и общества в целом.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки  были применены подходы к оценке: затратный и сравнительный. Каждый из них имеет свои достоинства и недостатки по поводу применения, свои этапы, а также свои методы оценки.

Непосредственно так же от использования методов зависит стоимость объекта. Рассчитывая стоимость тем или иным методом, получаем различия в итоговой полученной сумме.

Именно при таких итогах применяется согласование стоимостей объекта оценки, найденных различными подходами. Согласование дает возможность усреднить полученные стоимости.

При расчете стоимости объекта оценки, находящегося на станции Озерки, как уже говорилось были использованы два подхода. Отказ от доходного дохода был обоснован.

Стоимость объекта оценки полученная в рамках сравнительного подхода составила 1200000 рублей, в рамках затратного 800000 рублей.

Сравнительный подход дает возможность сравнить объект оценки с аналогичными объектами, которые уже были проданы, или выставлены на продажу на рынке недвижимости.

Затратный подход позволяет нам рассчитать стоимость нового строительства, что немало важно для сегодняшней ситуации на рынке недвижимости, где бурно развивается строительство жилья. Но в данном подходе на стоимость оценки очень сильно влияет уровень износа объекта, понижая его стоимость с увеличением износа.

И подходя к завершению данной работы, хотелось бы отметить, что усредненная согласованная стоимость между двумя подходами: затратным и сравнительным составила 1000000 рублей. И если бы к оценке стоимости объекта были применены все три подхода к оценке, то итоговая согласованная стоимость была бы более правильной, более точной.

Приведенное исследование рекомендуется при оценке домовладений в небольших населенных пунктах в Тальменском районе Алтайского края.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

 

Нормативно – правовые акты

1. Конституция РФ, принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993 г. // Российская газета.–1993. –25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) // СЗ РФ. –1994. –N 32. – ст. 3301.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ)) // СЗ РФ. –2001.– N 44. –ст. 4147.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188- // СЗ РФ. –2005. –N 1 (часть 1). –ст. 14.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. –2005. –N 1 (часть 1). –ст. 16.

6. Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» // СЗ РФ. –1996. –N 1. –ст. 18.

7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. –1997. –N 30. –ст. 3594.

8. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. –1998. –N 31. –ст. 3813.

9. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. –2007. –N 31. –ст. 4017.

Учебная и научная литература

10. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М.: ЮрИнфоР, 2001. – С. 9

11. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. «Основы оценки стоимости недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004;

12. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние перспективы развития: Учеб.пособие / Н.В. Буланова. - М.: Международная академия оценки консалтинга, 2003. - 147 с.

13. Гражданское право. Том 1; [Под ред. Е.А. Суханова] –М., 2004.

14. Гражданское право: Учебник. Т. 2: Полут. 2 [Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В. и др.] – М.; БЕК, 2000. – С. 284.

15. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с. 

16. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.

17. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. «Анализ практики оценки недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004;

18. Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. – 1998;

19. Купчин Л.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. - М., 1995.

20. Наназашвили И., Литовчинко В. Оценка недвижимости. М.: Архитектура – С, 2005.

21. Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 1998;

22. Татарова А.В. Оценка недвижимости. Таганрог: Изд–во ТРТУ, 2003.

23. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - С.-П., Санкт-Петербургский технический университет. 1997.

24.  Тарасевич Е.И. «Методы оценки недвижимости», Изд-во ТОО «Технобалт», СПб. – 1995.

25. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. – 2004.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009)

2 Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992

3 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М.: ЮрИнфоР, 2001. – С. 9

4 Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с. 

5 Гражданское право: Учебник. Т. 2: Полут. 2 [Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В. и др.] – М.; БЕК, 2000. – С. 284.

6 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

7 Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.

8 Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. – 1998

9 Татарова А.В. Оценка недвижимости. Таганрог: Изд–во ТРТУ, 2003.

10 Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости: учебник. М.: Дело,  1997.

11 Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие/ Г. А. Лигай; Каф.теории рыночной экономики и инвестирования. - М.: МЭСИ, 2006. - 328 с.