Содержание проектного финансирования, его сущность и характеристика

В мировой практике широко распространено привлечение для юридического, финансово-аналитического и организационного сопровождения инвестиционных проектов специализированной компании - финансового советника.[6]

Работа по сопровождению проекта напрямую увеличивает стоимость компании, повышает степень доверия между участниками сделки и соответственно вероятность ее успешного осуществления. В то же время недооценка вопросов организации привлечения финансирования может привести к осложнениям во взаимоотношениях участников проекта.

В условиях переходных экономик, когда роль государства остается весьма высокой, повышение ликвидности государственных гарантий в целях проектного финансирования может резко повысить инвестиционную привлекательность соответствующих проектов и снизить цену их финансирования.

На развивающихся рынках проектное финансирование дает возможность хорошо структурированным и экономически обоснованным проектам быть реализованными даже в том случае, когда организаторы проекта не в состоянии предоставить необходимый объем финансирования и взять на себя все риски связанные с реализацией проекта. Разработанный механизм разделения инвестиционных затрат, рисков и вознаграждения между заинтересованными сторонами позволяет повысить вероятность привлечения необходимых средств, и соответственно, реализацию проекта.

Проектное финансирование позволяет мобилизовать значительные средства для реализации отдельных проектов, однако требует значительной работы по выявлению и минимизации рисков. Каждый проект имеет свой набор рисков, простых универсальных правил для работы с ними не существует.

 

Анализ эффективности инвестиционных проектов в условиях инфляции

 

К числу важнейших экономических категорий относятся «инфляция» и «дефляция». Инфляция определяется как процесс, характеризующийся повышением общего уровня цен в экономике или, что практически эквивалентно, снижением покупательной способности денег. Понятием, обратным инфляции, является дефляция, то есть процесс падения цен.

Инфляция может проявляться, во-первых, в переполнении сферы обращения бумажными деньгами вследствие их чрезмерного выпуска; во-вторых, в сокращении товарной массы в обращении при неизменном количестве выпущенных денег.[4]

Основные причины инфляционных процессов - нарушение пропорциональности в сфере производства и обращения, ошибки в политике ценообразования, нерациональная система распределения национального дохода и др. Во время инфляции цены на потребительские товары растут быстрее, чем увеличиваются номинальная заработная плата и доходы членов общества.

Основополагающим сущностным признаком инфляции является рост цен в среднем: не увеличение цены какого-то отдельного товара или даже группы товаров, а увеличение усредненной цены всей номенклатуры товаров, выбранных в качестве базы сравнения. Для характеристики инфляции в качестве базовой группы объектов, изменение цен которых отслеживается, выбран конечный продукт, то есть потребительские товары.

В относительно стабильной экономике одновременно со снижением цен на одни виды товаров цены на другие могут увеличиваться. Рост цен на какой-то отдельный товар или группу товаров - не обязательно проявление инфляции. Итак, об инфляции можно говорить лишь тогда, когда происходит устойчивое и массовое повышение цен на товары.

В инвестиционном анализе влияние инфляции может быть учтено корректировкой на индекс инфляции или будущих поступлений, или коэффициента дисконтирования.[7]

Первая корректировка является наиболее справедливой, но и более трудоемкой. Суть ее заключается в использовании индекса инфляции применительно к денежным потокам инвестиционного проекта. Корректировке подвергаются объем выручки и переменные расходы. При этом корректировка может осуществляться с использованием различных индексов, поскольку индексы цен на продукцию предприятия и потребляемое им сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции.[5]

Основное влияние на показатели коммерческой эффективности инвестиционного проекта оказывает:

        - неоднородность инфляции (т.е. различная величина ее уровня) по видам продукции и ресурсов;

        - превышение уровня инфляции над ростом курса иностранной валюты.

Помимо этого, даже однородная инфляция влияет на показатели инвестиционного проекта за счет:

       - изменения влияния запасов и задолженностей (увеличение запасов материалов и кредиторской задолженности становится более выгодным, а запасов готовой продукции и дебиторской задолженности - менее выгодным, чем без инфляции);

        - завышения налогов за счет отставания амортизационных отчислений от тех, которые соответствовали бы повышающимся ценам на основные фонды;

       -  изменения фактических условий предоставления займов и кредитов.

Наличие инфляции влияет на показатели проекта не только в денежном, но и в натуральном выражении. Иными словами, инфляция приводит не только к переоценке финансовых результатов осуществления проекта, но и к изменению самого плана реализации проекта: планируемых величин запасов и задолженностей, необходимых заемных средств и даже объема производства и продаж.

Поэтому переход в расчетах к твердой валюте или вообще к натуральным показателям не отменяет необходимости учета влияния инфляции. Наряду с расчетами в постоянных и/или мировых ценах необходимо производить расчет в прогнозных (в денежных единицах, соответствующих условиям осуществления проекта) ценах с тем, чтобы максимально учесть это влияние.

При уточненной оценке эффективности инвестиционного проекта необходимо учитывать динамику:

         - уровня роста или падения отношения курсов внутренней и иностранной валют;

        - общего уровня цен (общая инфляция);

        - цен на производимую продукцию на внутреннем и внешнем рынках;

        -цен на используемые ресурсы и комплектующие (по группам, характеризующимся примерно одинаковой скоростью изменения цен);

        - прямых издержек (по видам);

          - уровня заработной платы - по видам работников (инфляция на заработную плату);

        - общих и административных издержек (инфляция на общие и административные издержки);

        - стоимости элементов основных фондов (земли, зданий и сооружений, оборудования);

         - затрат на организацию сбыта (реклама, транспорт);

         - банковского процента.

При практическом расчете, возможно, будут известны не все перечисленные виды инфляции (тем более их прогноз). В этом случае рекомендуется пользоваться наиболее дробными данными из доступных.

При наличии информации о ценовой политике государства (на период осуществления проекта) расчеты эффективности могут быть выполнены в прогнозных ценах, с использованием дифференцированных по группам ресурсов (продукции) индексов изменения цен.

 

 

Ипотечное кредитование в системе кредитования инвестиций

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

В условиях рыночной экономики особое значение приобретает система инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимости в целом происходили бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов. Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и кредитной системы страны в целом. [1]

Ипотечное кредитование - предоставление кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости. Самые крупные направления кредитования под недвижимость - ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.

Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира.

Фактически, ипотека - это договор, составленный в письменном виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору.  
Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким образом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, а в его целевом использовании - приобретении или строительстве недвижимости.  
Ипотечная система подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие в себя и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент времени. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены и создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуды заемщиком.

В общем случае к субъектам системы ипотечного кредитования относятся:

• ипотечные банки;
• ссудно-сберегательные учреждения;
• регистрационные органы государственной власти;
• риэлтерские компании;
• страховые компании;
• строительные фирмы;
• инвесторы.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равновеликими периодическими платежами (стандартный или самоамортизирующийся) - исторически первый и наиболее простой вид ипотечного займа.  
Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.  
Другими словами, данный вид кредита предполагает равные ежемесячные платежи, включающие 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца, и часть невыплаченного остатка основной суммы кредита. Заемщик в течение всего срока займа выплачивает каждый месяц равную сумму, что позволяет равномерно распределить долговую нагрузку. В первые годы большую часть платежа составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает. [8]

Пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы (дифференцированный метод). Особенности кредитования следующие:

• периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;
• выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидностью кредита является выплата в течение нескольких лет только процентных платежей, а потом выплата равных платежей в счет долга и процентов на непогашенный остаток кредита.  
Ипотечный кредит с «шаровым» платежом  предусматривает крупную выплату основной суммы долга по истечении пяти либо семи лет, возможно и в другие сроки. Срок кредита - 30лет, процентная ставка – фиксированная, но ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В течение определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть.

Кредит с участием в доходах и в приросте стоимости представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.  
Кредит с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Процентная ставка и срок кредита фиксированы, однако сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей. На определенном этапе начинаются выплаты равновеликими платежами по схеме самоамортизирующегося кредита.

Ежемесячные выплаты по займу в первые годы недостаточны для покрытия полной суммы процентов, начисленных на основную сумму долга. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и в первые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга. Размер увеличения платежей в течение определенного периода времени ограничивается законодательно.

Кредит с обратным аннуитетом финансирует текущие расходы собственника жилья. Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. Основная цель данной модели кредитования – поддержка пенсионеров, нуждающихся в дополнительных средствах и имеющих в собственности жилье.