Сравнительный подход к оценке стоимости

2.2. Сравнительный  подход оценки недвижимости

Сравнительный подход при оценке недвижимости охватывает два метода:

- метод  сравнения продаж;

- метод  валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения  продаж

Данный  метод основан на сопоставлении  и анализе информации о продаже  аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3 – 6  мес. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип  замещения: при наличии на рынке  нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости  недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот  метод требует базы данных по совершенным  сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и  покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка – процесс разбиения  рынка на сегменты (секторы), аналогичные  по следующим параметрам:

- назначению  использования объекта;

- качеству  объекта;

- передаваемым  юридическим правам и ограничениям;

- инвестиционной  мотивации;

- путям  финансирования и т.д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить  на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем нужно обратить внимание на следующие моменты:

характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случаях сделка не типична для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой;

независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между головной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом;

инвестиционную мотивацию. Она должна быть одинаковой при осуществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Метод сравнения  продаж включает несколько этапов.

Первый этап. Выбор объектов недвижимости – аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3 – 5 сопоставимых продаж.

Второй этап. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единицы сравнения.

Третий этап. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

На первом этапе сравнение и сопоставление  оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

- единицам  сравнения;

- элементам  сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

- цена  на 1 га – для больших массивов  сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

- цена  за 1 м – в деловых центрах  городов, для офисов;

- цена  за 1 лот – стандартные по форме  и размеру участки в районах  жилой, дачной застройки;

- цена  за фронтальный метр – при  коммерческом использовании в  городах (общая площадь объекта  считается пропорциональной длине  его границы по какой-либо улице  или шоссе);

- цена  за единицу плотности – коэффициент  отношения площади застройки  и площади земельного участка;

- цена  за единицу, приносящую доход;  в спортивных комплексах, ресторанах, театрах – это одно посадочное  место; в гаражах и на автостоянках  – место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

- переданные  имущественные права;

- условия  финансирования сделки. Могут иметь  место различные варианты, например, финансирование сделки продавцом  при предоставлении последним  ипотечного кредита;

- условия  продажи. Корректировка на условия  продажи отражает нетипичные  для рынка отношения между  продавцом и покупателем;

- время  продажи. Оно служит одним из  основных элементов сравнения  сопоставимых продаж. Для внесения  поправки на время продажи  необходимо знать тенденции изменения  цен на рынке недвижимости  с течением времени;

- местоположение;

- физические  характеристики объекта недвижимости. Они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

На втором этапе метода используются поправки.

«Поправками» называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Здесь необходимо учитывать, что:

- поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например, назначение использования объекта;

- не всегда  можно рассчитать поправки на  условия финансирования, на условия  продаж. Желательно в качестве  аналогов не использовать объекты,  отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на характеристики следует вносить прежде всего.

Объектом  корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка; если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости  от отношения к цене единицы сравнения  поправки делятся на:

- процентные;

- денежные:

     относительные,

     абсолютные.

Процентные поправки. Они вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительно денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее вносить  к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего  объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например, наличие автостоянки.

Существуют  следующие основные методы расчета  поправок:

- метод,  связанный с анализом парных  продаж;

- метод  прямого анализа характеристик;

- экспертный  метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. Суть данного метода заключается в таком логическом рассуждении: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Такую информацию можно почерпнуть во многих финансово-экономических справочниках и специализированных периодических изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени.

Экспертный метод расчета и  внесения поправок. Этот метод основан на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с преимуществами или недостатками аналога.

 

 

 

2.3.  Сравнительный  подход в оценке стоимости  земельного участка

Земельный участок – часть поверхности, которая имеет фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном  кадастре и в документах государственной  регистрации прав на землю.

Сравнительный подход широко используется в странах  с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи  аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что  рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное  количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Подразумевается также, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Метод сравнения  продаж включает четыре этапа.

Первый этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка – процесс разбиения рынка на секторы, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам  типичного объекта для данного  сегмента земельного рынка относятся:

- зонирование  и целевое назначение использования  земли;

- плодородие  при оценке сельскохозяйственных  или лесных земель;

- местоположение;

- передаваемые  юридические права собственности  и др.

Характеристики  типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта охватывают:

- инвестиционную  мотивацию;

- платежеспособность;

- социально-юридический  статус;

- источники  и формы финансирования;

- предпочтения  покупателей и др.

В результате сегментирования земельного рынка  выделяются участки (сегменты):

- используемые  для целей садоводства и огородничества;

- используемые  для индивидуального жилищного  строительства;

- используемые  для массового жилищного строительства;

- под  объектами коммерческой недвижимости;

- под  промышленными объектами и т.  п.;

- незастроенные  земельные.

Далее выявляются недавние продажи сопоставимых земельных  участков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

Второй этап. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы  должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки  – одинаковое назначение и разрешенное  использование. Для определения  возможного использования объекта  оценки следует учитывать нормы  зонирования.

Третий этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок? Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.