Сравнительный подход к оценке стоимости

Оценка  земельного участка путем сравнения  с другими проданными участками  земли может проводиться двумя  способами: по элементам сравнения  или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи, Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок

Четвертый этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для вычисления более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения  рыночной стоимости земельного участка  требуется следующая информация:

- титул  собственности и регистрационные данные по земельному участку, ограничения и сервитуты;

- категория  земель, в границах которых расположен  земельный участок, его разрешенное  использование;

- физические  характеристики участка;

- данные  о взаимосвязи участка с окружением;

-экономические  факторы, характеризующие участок.

Источниками этой информации могут быть городские, районные и поселковые земельные  комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, риэлторские  фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.

Оценка  методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным методам, в частности методу распределения.

Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения  основан на расчете соотношения  между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи  объекта недвижимости разделяется  на две части: стоимость зданий и  стоимость земельного участка. Для  каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Заключение

Для определения  рыночной или другого вида стоимости  имущества оценщики применяют специальные  подходы и методы. Каждый метод  оценки предполагает предварительный  анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.

В зависимости  от факторов стоимости, являющихся основными  переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить»  определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного  подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем  больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность  периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно  изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Во многих случаях каждый из трех подходов может  быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда  существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик  должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия  продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается  в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в  неустойчивом состоянии, так как  быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также  нового строительства, для определения  варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также  в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о  ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости  материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и  т.п. Необходимая информация зависит  от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при  оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

В целом, все  три подхода связаны между  собой. Каждый из них предлагает использование  различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для  затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования  коэффициентов капитализации, которые  также рассчитываются по данным рынка.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком  различную перспективу. На совершенном  рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение  и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут  быть неправильно информированы, производители  могут быть неэффективны. По этим, а  также и по другим причинам данные подходы могут давать различные  показатели стоимости.

Список  используемой литературы

1. Оценка бизнеса: учебник для вузов; под редакцией А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. Финансовая академия при правительстве РФ, 2004 г.
2. Боголюбов С.А. «Земельное право». – Высшее образование, 2006 г.
3. Варламов А.А., Севостьянов А.В «Оценка земли и иной недвижимости» - Колос, 2006 г.
4. Петров В.И. «Оценка стоимости земельных участков» - КноРус, 2008 г.