Субъекты рынка недвижимости и их взаимоотношения

МИНОБРНАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ЮГО-ЗАПАДНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» 

Кафедра  Экономики и управления 
 
 
 
 
 
 

Реферат

по дисциплине «Экономика недвижимости» 

на тему  «Субъекты рынка недвижимости и их взаимоотношения» 
 
 
 

Выполнил: ________________                           ст.группы ЭК-82 Гончарова Т.Ю.

Руководитель:______________                      к.э.н., проф. Меньшикова М.А.                             
 
 
 
 

Курск 2012

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение.......................................................................................................................3

1. Сущность  рынка недвижимости............................................................................4

2. Субъекты рынка недвижимости и их взаимоотношения.....................................8

Заключение.................................................................................................................14

Список  использованных источников.......................................................................15 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

      Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

         Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.  
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.  
Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги, начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

      Как видно, рынок недвижимости развивается  и по сей день быстрыми темпами  и привлекает большое число участников - субъектов рынка. Именно этой актуальной теме и будет посвящено написание  данного реферата.  
 
 

1. Сущность  рынка недвижимости 

      Для того, чтобы подробно рассматривать субъекты рынка недвижимости, необходимо определить, что же такое рынок недвижимости.

      Развитие  рынка недвижимости формирует научные  основы в этой сфере

экономических отношений, что находит отражение  в появившейся терминологии.

      Е.И. Тарасевич в своем издании  «Анализ инвестиций в недвижимость»  определяет рынок недвижимости как систему организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость.

      Другие  авторы считают, что рынок недвижимости – это экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней или же  рынок – это институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы.

      Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов

недвижимости  к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т. е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты.

      Исходя  из триединства сущности объекта  недвижимости как товара (материальной, правовой и экономической) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. Из чего следует, что рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

      Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость. Следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и не похожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

      Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом.

      Каждый  конкретный рынок недвижимости: земельных  участков, жилой или коммерческой недвижимости – развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

      Национальный  (отечественный) рынок недвижимости – совокупность региональных и локальных рынков, различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью. С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки.

      Особенность рынка недвижимости заключается  в том, что среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о реальных ценах сделок.

      Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда

следует, что цены на рынке недвижимости как  точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

      Немаловажную  роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственников объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) относительно друг друга. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при возрастающей информации о непрерывном повышении спроса.

      Время пребывания товара на рынке формирует  его экономические свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально - вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1–1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

      На  сегодняшний момент признаками рынка  развития недвижимости являются: 
 - преобладание внебюджетных источников инвестирования;

      - большая альтернативность потенциальных  инвесторов (различные предложения  по наилучшему местоположению  и назначению инвестируемых объектов  недвижимости);

      - высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию); 
 - слабая изученность рынка развития;

      - отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Субъекты  рынка недвижимости и их взаимоотношения 

      Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную  структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

      - развития (создания) объектов недвижимости;

      - управления (эксплуатации) объектами недвижимости;

      - оборота прав на ранее созданную недвижимость.

      Основные  признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

      Сектор  управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

      Сектор  оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

      Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков. Часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

      Рассмотрим  субъектную структуру рынка, представленную на рисунке 1.

Рисунок 1 - Субъектная структура рынка недвижимости

      Покупатель  (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

      Продавец  (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

      К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся: