Тенденции и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг

2. По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью  инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские.

4. По виду заемщиков:

• как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков; сотрудникам фирм — клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм, клиенты; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.
• По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 2).

 

Способы рефинансирования ипотечных  кредитов

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и  заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

•  По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 3).

Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов	Страны
	Великобритания	страны континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 10 лет	Более 3-х лет

 

• По способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

По виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

• По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут  быть:

обычные и  комбинированные (выдаваемые несколькими  кредиторами);

субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

В последнее время очень пристальное  внимание уделяется развитию рынка  ипотеки в России. О необходимости принятия срочных мер в данном направлении неоднократно заявлялось на уровне Президента и Правительства РФ. Но для прогресса в развитии рынка ипотеки необходимо наличие ряда определенных экономических условий. Одно из этих условий - возможность для банков, работающих на рынке ипотеки, секьюритизировать свои ипотечные активы.

 

2. Современное состояние  российского рынка ипотечных  ценных бумаг

 

Что происходит с отечественным рынком ипотечного кредитования и основными его  показателями? Какие тенденции можно  отметить? Что можно ожидать в  перспективе? На эти и другие вопросы  постарался ответить аналитик RealtyPress Олег Королев на основе данных о рефинансированных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) кредитах, общая сумма которых составляет порядка 140 млрд. рублей.

Средневзвешенная  ставка ипотечного кредита 

Очевидно, что за рассматриваемый период наблюдается общая тенденция к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2009 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2009 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

Если брать уровень средневзвешенной ставки ипотечного кредита в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2010 года самая высокая ставка была зафиксирована в Москве – 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано с уровнем востребованности данного финансового продукта. В крупном мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.

Также в последние два месяца можно заметить тенденцию некоего  уравнивания показателей и по регионам, и по размеру самой ставки. Если в конце прошлого года показатели изменялись от месяца к месяцу (и  не всегда в сторону уменьшения), то концу I квартала 2010-го ситуация относительно стабилизировалась – происходит плавное снижение ставок и их примерное выравнивание по стране.

В ближайшие месяцы можно ожидать  незначительного уменьшения процентов  по ставке ипотечного кредита, но не стоит надеяться, что этот процесс будет постоянным. Сама экономическая ситуация в стране, а также рыночные отношения, урегулируют ставки и они постепенно придут к такому показателю, который будет устраивать как банки, так и заемщиков.

Средневзвешенный срок ипотечного кредита

В среднем по стране наблюдается тенденция незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.

Ситуацию со сроком ипотечного кредита  по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале текущего года продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224 месяца, т.е. почти 19 лет.

В ближайшее время, в связи с  улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

Средний размер ипотечного кредита

Как видно из диаграммы, тенденция увеличения размера ипотечного кредита прослеживается довольно слабо. Только в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2010 года наметилась динамика роста.

При этом налицо наличие если не пропасти, то как минимум глубокого оврага между регионами и крупными мегаполисами (в особенности Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний  размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале текущего года был зафиксирован в столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти на 253 % больше, чем в том же феврале в Приволжском регионе, где средний размер ипотечного кредита, востребованного заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в Санкт-Петербурге совокупно за I квартал на 73 % больше, чем в Приволжском регионе.

Скорее всего, существенного увеличения размера ипотечного кредита в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак не оправится от кризиса, а чтобы выйти на прежний уровень ей понадобится не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир в новостройках ждать не имеет смысла. Ситуацию могли бы выправить предложения на вторичном рынке недвижимости. Однако в условиях ценовой неопределнности немногие захотят инвестировать туда свои средства.

Средний первоначальный взнос

Тенденции снижения суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2010 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту.

Однако, в основной своей массе  заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую  недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности они смогут рассчитаться без проблем.

Другая причина данной тенденции  заключается в том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и  в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального взноса, на деле обеспечивают такими кредитами только очень надежных и проверенных заемщиков, которых, разумеется, не так уж и много.

Что касается большой разницы в  сумме среднего первоначального  взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в вышеописанном случае причина кроется в стоимости недвижимости в том или ином регионе. В марте 2010 года сумма первоначального взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.

Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика

О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или точнее сказать той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. За 1-й квартал 2010 года ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2009 года.

Наверное здесь сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и всеразличные премии и бонусы по итогам года. К тому же некоторые москвичи решили преподнести себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке квартиры, поэтому отправились в банк. Уже в следующие месяцы в столице доход заемщика значительно снизился.

Наиболее низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный кредит, отмечен в Приволжском регионе. В феврале 2010 года разница между самым благополучным в этом отношении городом Москвой и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

Средняя площадь приобретаемого жилья

Как видно из диаграммы, никакой динамики в сторону увеличения или снижения средней площади приобретаемого жилья не замечено. Единственное, что бросается в глаза – существенное различие между потребностями в квадратных метрах на Кавказе и во всех других регионах и городах. В марте 2010 года разница средней площади приобретаемого жилья между Северо-Кавказским регионом и Москвой (где по причине дороговизны жилья отмечается самый низкий показатель) составляла почти 84%. Этому можно найти объяснение в различие менталитов на Кавказе и в других регионах. Люди на Кавказе привыкли жить большими семьями в частных домах, которые в массе своей просторнее квартиры, поэтому и ипотечный кредит предпочитают вкладывать в приобретение дома. Кроме того, объему приобретаемой жилплощади способствуют достаточно низкие цены на недвижимость в регионе.

В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку  однокомнатной квартиры в новостройке  или малогабаритной двухкомнатной  «вторички». Из этого можно сделать  вывод, что в подавляющем большинстве  случаев ипотека идет на покупку единственной квартиры для проживания семьи заемщика, т.к. под «улучшение жилищных условий» среднестатистические 52,4 кв.м. не очень подходят.

Средняя цена жилья, купленного по ипотеке

 

3. Тенденции и перспективы  развития рынка ипотечных ценных бумаг

 

 

  С принятием  упоминавшихся подзаконных актов  к Закону <Об ипотечных ценных бумагах> у банков появится возможность эмитировать  облигации, обеспеченные ипотекой. При этом названный закон позволяет разделять ипотечные облигации на классы (ст. 11): <в случае эмиссии облигаций с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков их эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков>. 
    Вероятно, эти инструменты (ипотечные облигации и ИЗПИФ) смогут существовать параллельно: у каждого сформируется свой круг инвесторов, исходя из предпочтений инвесторов самостоятельно реинвестировать средства от досрочного погашения и нести риск неплатежа (в случае ипотечных облигаций) или доверить обслуживание этих рисков фонду (в случае ИЗПИФ). Также имеют большое значение ограничения регулирующих органов. Важным фактором привлекательности ипотечных облигаций является исключение из конкурсной массы эмитента ипотечного покрытия (ст. 131 Закона <О несостоятельности>). 
    Относительно перспектив развития рынка ипотечных ценных бумаг в России можно отметить, что существует ряд факторов, способствующих их динамичному развитию. 
    Безусловно, развитие рынка ипотеки приведет и к формированию рынка ипотечных ценных бумаг, тем более что в ближайшее время будет устранен ряд законодательных препятствий. В России наблюдается существенный недостаток жилья, обеспеченность жильем в расчете на душу населения намного ниже, чем в промышленно развитых странах. В то же время повышение доходов населения в последние годы расширяет круг лиц, которым могут быть предоставлены ипотечные кредиты. Важно то, что в последние годы доходы российского населения растут быстрее, чем цены на недвижимость (рис. 3). Согласно статистике АИЖК, в период с 2003 по 2005 г. количество закладных в портфеле АИЖК выросло более чем в 10 раз (рис. 4).