Тенденции и перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг

    

По прогнозу АИЖК количество ежегодно выдаваемых в стране ипотечных кредитов вырастет со 115 тыс. в 2005 г. до 570 тыс. в 2008 г. 
    Дополнительным фактором, стимулирующим развитие рынка ипотечных ценных бумаг, станет наметившееся отставание динамики ставок по ипотечным кредитам от общей динамики долгового рынка (рис. 5), что увеличивает привлекательность для инвесторов ипотечных ценных бумаг. 
    О большом потенциале развития рынка ипотечных ценных бумаг свидетельствует и структура фондового рынка промышленно развитых стран, где ипотечные ценные бумаги занимают существенную часть обращающихся долговых обязательств. С учетом <эффекта базы> (развитие российского рынка начинается практически с нуля) в ближайшее время нас ждет весьма динамичное развитие данного рыночного сегмента.

Тенденции к существенному изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода не наблюдается. Незначительны прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но тем не менее подросла.

Если же рассматривать среднюю  стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту в Москве и в регионах. Эта разница в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая стоимость квадратного метра) и Северо-Кавказским регионом (самая низкая стоимость). Даже разница в стоимости квадратного метра жилья между двумя «столицами» впечатляет. В марте 2010 года она составила порядка 82%.

Ближе к осени текущего года стоимость  квадратного метра ипотечного жилья  может заметно подрасти. Условия  ипотечного кредитования для заемщика будут улучшаться, ставки по кредитам продолжат снижение, поскольку риски обесценивания залога стали ниже, чем полгода назад. А рост кредитования в свою очередь спровоцирует подорожание недвижимости, а, следовательно, и увеличение средней стоимости жилья, купленного по ипотеке.

Общие же перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам I квартала 2010 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается. Будем надеяться, что уже во II квартале 2010 года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние полгода снизились и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом и даже без него.

Развитие механизмов ипотеки и ипотечного кредитования является для России важной задачей и позволит продвинуться в решении ряда социальных, экономических и финансовых проблем. Согласно социологическим исследованиям, порядка 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Если исходить из того, что около 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Если же принять, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) составляет 20 тыс. долл., то потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долл¹.

Ипотечное кредитование не может полноценно развиваться без рынка ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотеки – реальная возможность снизить риски ипотечного кредитования для финансовых институтов. Появление на российском финансовом рынке новых инструментов – ипотечных ценных бумаг – поможет решить собственно конъюнктурно-рыночные проблемы. Ни для кого не секрет, что в России недостаточно инструментов для инвестирования средств в условиях высокой рублевой ликвидности и укрепления реального курса рубля².

Отечественный рынок ипотечных  ценных бумаг только начинает формироваться.

В России динамика объемов ипотечного кредитования позитивная: в 2003 г. общий объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, вырос в 1,9 раз — с 7,8 млрд. до 15 млрд. руб. Но развитию российской ипотеки сейчас мешает ряд проблем.

Первая группа проблем – проблемы, с которыми сталкивается заемщик, желающий получить ипотечный кредит. К ним относятся: большие суммы первоначальных взносов; незначительные сроки кредитов; высокие процентные ставки; необходимость подтверждения легитимности средств, используемых для приобретения жилья.

Для решения этих проблем необходимо, прежде всего, совершенствование действующего законодательства. Так, принятый в ноябре 2003 г. закон об ипотечных ценных бумагах в принципе создает условия для того, чтобы банки могли выпускать ипотечные облигации. Но возникают противоречия между действующими законами, что не позволяет закону об ипотечных ценных бумагах работать в полную силу. Например, это касается ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, связанной с закладом земли; положений Жилищного кодекса, которые не позволяют выселять неисполнительных заемщиков, не оплачивающих жилье.

В принципе работа по разрешению этих противоречий ведется Комитетом по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы во взаимодействии с Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. Есть все основания полагать, что она будет успешной. Поэтому мы прогнозируем в ближайшие три года 4-кратное увеличение объема ипотечного кредитования (рис. 1).

Рис. 1. Объем выданных ипотечных  кредитов, млрд. руб.

Вторая группа проблем связана с созданием рынка ипотечных ценных бумаг для секьюритизации кредитов. С нашей точки зрения, в стране сложились объективные условия для его создания, прежде всего, на макроуровне: практически нивелировались политические риски, рост ВВП составил в 2003 г. 7,3%, положительное сальдо торгового баланса — 60 млрд. долл., значительно укрепилась банковская система, в ходе налоговой реформы подоходный налог снижен до 13%.

Хорошие перспективы сейчас у рублевых инструментов. В России снизились  валютные риски: золотовалютные резервы с начала 2004 года выросли на 6,8 млрд. руб. и в конце марта 2004 г. достигли 83,7 млрд. долл.. рубль укрепился к доллару на 5,1%. На этом фоне растет спрос на долговые инструменты, обеспечивающие низкие риски при доходности выше уровня инфляции и выше доходности федеральных ценных бумаг. В 2003 г. на рынке долговых инструментов произошло снижение ставок доходности с 14–17 до 6–12% при общем росте его объемов в 2 раза до 4,9 млрд. долл. (рис. 2). Индекс корпоративных облигаций ММВБ за 2003 г. вырос на 8%, с начала этого года – на 2%.

Рис. 2. Номинальный объем корпоративных  облигаций в обращении на конец года, млрд. долл.

Дополнительным фактором роста спроса на долгосрочные рублевые инструменты выступает пенсионная реформа. В 2005 г. объем средств в пенсионной системе составил 8,4 млрд. долл. При этом согласно действующему законодательству разрешенная доля вложений в ипотечные бумаги составляет 40%. Таким образом, потенциальный объем спроса на ипотечные ценные бумаги, финансируемого за счет пенсионных средств составил в 2005 г. 3,36 млрд. долл. (рис. 3)

Рис. 3. Оценка средств, аккумулируемых в накопительной пенсионной системе Российской Федерации, млрд. долл.

Все сказанное выше свидетельствует  о том, что спрос на ипотечные  ценные бумаги на рынке присутствует. Ключевое значение в данной ситуации приобретает формирование инфраструктуры фондового рынка, позволяющей осуществлять операции с этими бумагами³.

ММВБ накопила большой опыт по организации  размещения долговых, в том числе и ипотечных, ценных бумаг. В секторе корпоративных облигаций ММВБ сейчас обращаются облигации трех ипотечных компаний: Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Первой ипотечной компании (ПИК) и Московского Ипотечного Агентства (МИА). На текущий момент совокупный объем этих облигаций в обращении составляет 4.02 млрд. руб. (табл. 3).

Таблица 3

Облигации ипотечных компаний на ММВБ (по итогам I квартала 2004г.)

Показатель	Агентство ипотечного жилищного кредитования	Московское ипотечное агентство	Первая ипотечная компания
Дата размещения	Апрель 2003г.	Ноябрь 2002г.	Июль 2003г.
Дата погашения	Декабрь 2008г.	Сентябрь 2012г.	Июнь 2005г.
Номинал, тыс. руб.	1000	1	1
Объем эмиссии по номиналу, млрд. руб.	1,07	2,2	0,75
Среднемесячный объем торгов в 2004г., млн. долл.	11,2	0,06	3,5
Текущая доходность, %	9,1	Не рассчитывается (купон привязан к курсу доллара США)	12,7

Несмотря на небольшую долю облигаций ипотечных агентств на рынке, спрос на эти инструменты налицо: месячный оборот по ним за последний год вырос в 5 раз, а доходность снизилась в среднем на 3 процентных пункта. ММВБ также имеет опыт работы с профессиональными участниками рынка ценных бумаг. На рынке облигаций ММВБ работают 517 организаций (банков и инвестиционных компаний). Центры технического доступа к торговой системе ММВБ обеспечивают выход на рынок региональных участников, и расположены они во всех федеральных округах России и в основных промышленных центрах. При организации торгов и расчетов на ММВБ широко применяются последние достижения в области электронных и информационных технологий. В феврале 2004 г. 86% сделок в СФР было заключено через Интернет-шлюз на сумму 6 млрд. долл. (50% объема торгов).

Для дальнейшего развития рынка ипотечных бумаг ММВБ предлагает адаптируемые механизмы первичного размещения. Суть механизмов заключается в предоставлении различных вариантов размещения: аукцион по определению цены и аукцион по определению купона. Биржа также обеспечивает взаимодействие между эмитентом и андеррайтером. Активность на первичном рынке корпоративного долга сейчас довольно высокая. В 2003 г. в режиме аукциона было размещено 17 выпусков корпоративных облигаций на сумму 420 млн. долл., в режиме переговорных сделок (РПС) — 88 выпусков на сумму 2,14 млрд. долл.

Организация вторичного рынка ММВБ также соответствует международному уровню. На ММВБ реализовано два режима торгов: основной (безадресные сделки) и режим переговорных сделок. Доля последнего в обороте вторичного рынка в 2003 г. выросла с 48 до 79%. Динамично развивается рынок РЕПО на облигации. Объем сделок РЕПО в 2003 г. вырос в 16,7 раза, в текущем году среднемесячный объем сделок РЕПО в 2 раза превышает показатель прошлого года.

Кроме того, на ММВБ разработаны технологии, позволяющие гибко управлять долгом. На бирже реализовано два механизма выкупа облигаций: путем проведения аукциона по определению цены выкупа и выкуп по заранее определенной цене. Это соответствует мировой практике: в 2002 г. агентство «Фанни Мэй» в связи с падением процентных ставок выкупило значительную часть долгосрочных обязательств, вместо которых были выпущены краткосрочные обязательства, что позволило снизить стоимость текущих заимствований и среднюю стоимость привлеченных ресурсов в целом. Важнейший фактор гарантии качества ценных бумаг, обращающихся на ММВБ – процедура листинга. С февраля 2003 г. на бирже введена 3-уровневая система листинга: котировальный лист «А» 1-го и 2-го уровней и котировальный лист «Б». Сегодня 62 облигации 51 корпоративного эмитента включены в листинг ММВБ. Таким образом, мы видим, что в России есть высокая потребность в улучшении жилищных условий граждан. С одной стороны, граждане хотели бы улучшить свои жилищные условия. С другой — по данным Госстроя, в ближайшие несколько лет износ жилищного фонда достигнет 60%. Это говорит о том, что сложилась объективная необходимость в строительстве и реконструкции жилищного фонда.

Уже сложились механизмы секьюритизации ипотечных кредитов, а капитализация  рынка ипотечных ценных бумаг  может составить 520 млрд. долл., что в 3 раза превышает существующую капитализацию фондового рынка и в 22 раза – капитализацию банков.

Учитывая значительный спрос со стороны пенсионных фондов и других профессиональных участников фондового рынка, а также готовность рынка в лице ММВБ, можно сказать, что сложились объективные предпосылки для развития рынка ипотечных ценных бумаг⁴.

А для того, чтобы рынок ипотечных  ценных бумаг в России стал развиваться  быстрее, необходимо, во-первых, выдать достаточное количество ипотечных кредитов, во-вторых, создать законодательное пространство, которое должно учитывать интересы не только продавцов ипотечных ценных бумаг, но и покупателей. Основной покупатель – тот, у кого есть «длинные» пассивы, ведь ипотечные ценные бумаги достаточно «длинный» инструмент. Такими являются, например, страховые компании, у которых могут быть достаточно «длинные» резервы, а также пенсионные фонды. Формальные препятствия, если они существуют, для приобретения ипотечных ценных бумаг данными группами инвесторов должны быть сняты. Немаловажен вопрос о придании ипотечным ценным бумагам статуса близкого к государственным ценным бумагам, а также о включении их в список ломбардных ценных бумаг. Это обязан сделать ЦБР.

Помимо этого, должны быть обеспечены механизмы структурирования выпуска ипотечных ценных бумаг, а также подготовлены участники, прежде всего потенциальные их покупатели. Кроме пенсионных фондов и страховых компаний, в приобретении ипотечных ценных бумаг могут быть заинтересованы и множество других участников. Если сформируется группа покупателей, тогда снимется важный для всех финансовых институтов вопрос ликвидности. И это даст мощный толчок для развития рынка ипотечных ценных бумаг, что в свою очередь стимулирует развитие рынка ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надёжных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий коммерческих   банков   и   других   кредиторов   –   в   эффективной   и   прибыльной   работе строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и. конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Формирование системы ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной политики.

Макроэкономические условия, сложившиеся  в России в результате финансового  кризиса 1998 года, ещё более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.