Теория и практика оценочной деятельности

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра менеджмента

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине "Теория и практика оценочной деятельности"

 

 

 

 

 

Выполнил: Е.В. Голубева

Группа: ОТЗ-738

Шифр: 131076131

Научный руководитель: Щербакова Наталья  Александровна

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

Введение

 

Оценка недвижимого и движимого  имущество может дать, ответ на вопрос: какова рыночная стоимость актива. Данные, полученные в результате оценке, может быть использованы при получении кредита в банке (тогда проводиться оценка имущества в качестве залога), продаже, дарении, наследования и пр. В контрольной работе проводится оценка нежилого помещения и автомобиля.

Вид определяемой стоимости – рыночная стоимость.

Цель проведения оценки – определение  стоимости при реализации на рынке.

Дата оценки – по состоянию на 26.01.2012 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Внешний износ и методы его расчета

Внешний (экономический) износ - обесценение  объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут  применяться следующие методы:

- метод капитализации потерь  в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

- метод парных продаж требует  наличия достаточного для сравнения  количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого  по местоположению и окружению.  Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

- метод эффективного возраста  основан на экспертизе строений  оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):

 

И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ

Эффективный возраст - продолжительность  жизни здания, оцени ваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической жизни - продолжительность  жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость  объекта, превышающий затраты  на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

После определения совокупного  накопленного износа оценщик для  получения итоговой стоимости объекта  недвижимости прибавляет к стоимости  земельного участка разницу стоимость  воспроизводства (замещения) объекта.

Приведем краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных  участков:

1. Метод капитализации земельной  ренты. 

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Метод развития (освоения, предполагаемого  использования).

4. Техника остатка для земли.

5. Метод прямого сравнительного  анализа продаж.

6. Метод распределения. 

7. Метод выделения. 

Определение стоимости земельного участка методом капитализации  земельной ренты (доходный подход) заключается  в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит  в определении соотношения между  стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного  анализа варианта наилучшего использования  земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные  массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли универсальный  метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых  продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных  методов в мировой практике принято  считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Внешний износ (экономическое устаревание) определяет уменьшение полезности здания в результате изменения внешних факторов, определяющих месторасположение объекта – положение по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения рыночных условий, изменения финансовых и законодательных условий и т.д.

Внешний износ присущ недвижимости в силу ее фиксированного положения. Он является экономическим устареванием и представляет собой убытки, вызванные  внешними, по отношению к недвижимости, факторами. Внешний износ измеряется капитализированной величиной потерь арендной платы, оцениваемой при помощи валового арендного мультипликатора или капитализацией этих потерь.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Оценка недвижимого имущества

Таблица №1 Описание объекта оценки

Характеристика	Описание
Наименование	Нежилое помещение
Местоположение	в районе отдаленности от центра города
Общая площадь, кв.м.	200,00
Этажность здания	5
Этаж расположения	2
Физический износ, %	25
Материал стен	кирпич
Общее состояние объекта оценки	Среднее
Назначение	Офисное помещение.
Прочее	Здание , в котором  расположен объект капитальное, размещено  на первой линии магистральной улицу  города. Удаленность от делового центра города- средняя. Транспортная доступность  хорошая –на удалении 500 м находится остановка общественного наземного транспорта. Общее состояние здание хорошее  – видимых деформаций не обнаружено. Коммуникации – центральные, функционирование – хорошее, дополнительных работ  не требует. Отдельных вход в помещения объекта оценки отсутствует, доступ осуществляет через общий вход здания посредством лестницы и лифта. Помещение оборудовано, имеет внутренняя отделка, общее  состояние – хорошее, инженерные коммуникации: электроосвещение, водоснабжение, отопление, телефон, доступ к сети Интернет, автономные кондиционеры.

2.1. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

 

Таблица №2 Аналоги объекта оценки, представленные к продаже

Аналог	Местоположение	Площадь, кв.м.	Материал стен	Состояние	Цена предложения, тыс.руб.
А1	средняя отдаленность	250	кирпич	хорошее	2400
А2	отдаленное	190	кирпич	среднее	2000
А3	отдаленное	200	панель	хорошее	1950

 

При расчете рыночной стоимости объекта оценки применяются следующие корректировки:

• 15% за счет местоположения (между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности);
• 10% за счет состояния помещения (помещения в среднем состояние дешевле, чем находящиеся в хорошем состоянии);
• 5% за счет материала стен (кирпичные в среднем дороже на 5%, чем панельные).

После применения всех корректировок  Оценщик проводит согласование скорректированных  стоимостей 1 кв.м. объектов аналогов для  получения стоимости 1 кв.м. объекта  оценки, методом средневзвешенной.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица №3Корректировочная таблица, расчет рыночной стоимости объекта оценки

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. руб.	-	2400	2000	1950
Площадь, м. кв.	200	250	190	200
Цена продажи 1м.кв., тыс. р.	-	9,6	10,53	9,75
Местоположение	отдаленное	средняя отдаленность	отдаленное	отдаленное
Корректировка	-	-15%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.	-	8,16	10,53	9,75
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	панель
Корректировка	-	0%	0%	+5%
Скорректированная цена, тыс.р./м.кв.	-	8,16	10,53	10,24
Состояние помещения	среднее	хорошее	среднее	хорошее
Корректировка	-	-10%	0%	-10%
Скорректированная цена	-	7,344	10,53	9,22
Весовой коэффициент	-	10%	50%	40%
Взвешенное значение	-	0,74	5,27	3,69
Средняя стоимость 1 м.кв., тыс. р.	9,7
Итого стоимость объекта  оценки, тыс. р.	1940

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с применением сравнительного подхода, на 01.01.2011 г. составила 1 940 тыс. руб.

2.2. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении  стоимости издержек на создание, изменение  и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

Затратный подход основан на определении  стоимости недвижимости  исходя из стоимости земельного участка  и затрат на возведение имеющихся  на нем улучшений за вычетом накопленного износа Сзп = Сз + Снс - Ин, где

Сзп - стоимость  объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

Сз - стоимость  земли, тыс. р.,

Снс - стоимость  нового строительства улучшений (включае  прямые и косвенные издержки, предприниметельскую прибыль), тыс. р.,

Ин - накопленный  строением износ, тыс. р.

В том числе: Снс = ПИ+КИ+ПП,

 ПИ, КИ - прямые и косвенные  издержки, тыс.руб.;

ПП - предпринимательская прибыль, тыс. руб.

Сз = Пз * Цз,

 где Пз - площадь земельного  участка, м. кв.,

Цз - цена земли, тыс. р. / м. кв.

Ин = 1- (1-Иф )(1- Ифн )(1- Ив)

где Иф - физический износ в долях;

Ифн - функциональный износ в долях;

Ив - внешний износ в долях;

Цена земли принимается равной 1000 руб. / м. кв.

Пз - площадь земельного участка, м. кв. Пз рассчитывается по формуле: 

,

Где

S общ. зд. - общая площадь здания, кв. м;

N эт. - количество этажей (из анализа  ННЭИ);

1,5 - коэффициент плотности застройки.

1) стоимость права аренды земельного  участка – 1000 р/ м.кв.:

2) прямые издержки на строительство  составляют 7000 р. / м. кв.;

3) косвенные издержки составляют 15% от прямых издержек.

4) типичная предпринимательская  прибыль принимается равной 20 % от  прямых и косвенных издержек;

5) величина функционального износа - 10%, внешнего - 0%, физического износа –25%.

Таблица №4

Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным  подходом

Показатели	Значение
Площадь земельного участка	300
Рыночная стоимость  земельного участка (права аренды земельного участка), руб/м.кв.	1 000
Итого стоимость земельного участка (прав аренды), руб.	300 000
Площадь здания, м.кв.	200
Стоимость возведения 1 руб. /кв.м. (прямые затраты)	7 000
Стоимость возведения объекта  оценки (прямые затраты), руб.	1 400 000
Косвенные затраты, % от прямых затрат	15
Косвенные затраты, руб.	210 000
Стоимость возведения объекта оценки (прямые и косвенные затраты), руб.	1 610 000
Прибыль предпринимателя, %	20
Прибыль предпринимателя, руб.	322 000
Стоимость возведения объекта  оценки (прямые и косвенные затраты, прибыль препринимателя), руб.	1 932 000
Итого стоимость строительства объекта оценки, руб.	1 932 000
Физический износ объекта  оценки, %	25
Функциональный износ  объекта оценки, %	10
Внешний износ объекта  оценки, %	-
Итого накопленный износ, %	32,5
Итого накопленный износ, руб.	627 900
Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, руб.	1 304 100
Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. р.	1 304,1