Теория и практика оценочной деятельности

 

Рыночная стоимость объекта  оценки, рассчитанная затратным подходом, на 01.01.2011 г. составляет 1 304,1 тыс. руб.

2.3. Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации или метод дисконтирования денежных потоков.

Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле  Сдп = ЧОД / СК, где

Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода , тыс. р.,

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. р.,

СК - ставка капитализации

Для определения ЧОД следует  рассчитать потенциальный и эффективный  валовые доходы от оцениваемого объекта.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. ПВД = Пнп * А * n, где

А - очищенная ставка аренды в месяц.

n  - количество месяцев в периоде,  за который определяется ПВД.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле ДВД – ПВД –У1 – У2, где

У1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс. р.

У2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. р.

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества  после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. ЧОД = ДВД – Р, где

Р - расходы, связанные с оцениваемым  объектом, тыс. руб.

Расходы арендодателя составляют:

а) расходы на управление объектом - 10% от ДВД,

б) резервы (расходы на замещение) - 2 % в год от стоимости нового строительства  без учета износа (см. затратный подход);

е) прочие операционные расходы – 20% от ДВД.

Убытки от недозагрузки помещений равны нулю, убытки от неплатежей -  3% от ПВД.

Ставка аренды составляет на дату оценки 400 руб / кв.м. в месяц

 

Таблица №5 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Значение
1	Ставка аренды за месяц	р./м.кв.	400
2	Площадь оцениваемого помещения	м.кв.	200
3	ПВД за год	тыс.р.	960
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс.р.	28,8
5	ДВД за год	тыс.р.	931,2
6	Расходы арендодателя за 1 год, всего:	тыс.р.	214,24
	в  том числе:
	- по управлению,	тыс.р.	93,12
	- резервы	тыс.р.	28
	- прочие операционные расходы	тыс.р.	93,12
7	ЧОД	тыс.р.	716,96
8	Ставка капитализации	%	20
9.	Итого стоимость, рассчитанная с применением  доходного подхода, тыс. р.	тыс.р.	3584,8

Рыночная стоимость объекта  оценки, рассчитанная доходным подходом, на 01.01.2011 г. составляет 3584,8 тыс. руб.

2.4.Определение итоговой стоимости объекта оценки

Для расчета рыночной стоимость  объекта оценки были применены три стандартных подхода.

Результат, полученный в рамках доходного  подхода, значительно отличается среди прочих, поэтому оценщик принял решение исключить данный результат при согласовании. Цель оценки – реализация на рынке, поэтому сравнительному подходу придается наибольший вес – 0,7%, тогда затратном подходу – 0,3.

 

Таблица №6 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Показатель	Значение	Удельный вес
Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, тыс. руб.	1940	0,70
Рыночная стоимость объекта  оценки, полученная затратным подходом, тыс. руб.	1304,1	0,30
Рыночная стоимость объекта  оценки, полученная доходным подходом, тыс. руб.	3584,8	0,00
Рыночная стоимость объекта оценки, тыс. руб.	1749,23

 

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на  01.01.2011г. составляет 1749,23 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Оценка движимого имущества

3.1.Сравнительным подходом.

Объект оценки: автомобиль Toyota Town Ace Noah, пробег. - 140 тыс.км,объем – 2.0 л.,  КПП- автом., прив –4WD.,  Год выпуска-2001г.

                        

Рисунок 1 – Объект оценки

                       Технические характеристики автомобиля Toyota Town Ace Noah

Параметр	Значение
Кузов	4 дв. минивэн
длина, мм ширина, мм высота, мм	4475х 1695х 1935
Вес машины, кг	1100
Привод	4WD
V макс	200 км.ч.
расход	19.6 км/л
Базовая цена машины	около $13 500

• источник http://avto-russia.ru/autos/toyota/toyota_town_ace_noah.html

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2-Аналог1 [http://novosibirsk.drom.ru/toyota/town_ace_noah/6520524.html]

Рисунок 3-Аналог 2 [http://novosibirsk.drom.ru/toyota/town_ace_noah/6523099.html]

Рисунок 4- Аналог 3 [http://novosibirsk.drom.ru/toyota/town_ace_noah/6469270.html]

 

Рисунок 5- Аналог 4 [http://novosibirsk.drom.ru/toyota/town_ace_noah/6568880.html]

 

Применим для определения стоимости АТС сравнительный подход.

Расчеты в таблице 8.

Таблица 8 - Расчет скорректированных цен (дата оценки – 26 января 2012 г.)

Параметры	Объект  ценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3		Аналог 4
Марка	Toyota Town Ace Noah
Стоимость объекта, тыс.руб.		410	375	435		440
Источник информации	http://Novosibirsk.ru/toyota/town_ase_noah
Условия продажи	Рыночные	Рыночные, торг	Рыночные, торг	Рыночные	Рыночные
Корректировка	-	0,95	0,95	0	0
Скорректированная цена, тыс.руб.		389,5	356,25	435	440
Состояние	хорошее	удовлетв.	хорошее	отличное	отличное
Корректировка	-	1,05	0	0,95	0,95
Скорректированная цена, тыс.руб.		408,975	356,25	413,25	418
Год выпуска	2001	2001	1999	2001	1999
Корректировка		0	1,05	0	1,05
Скорректированная цена, тыс.руб.		408,975	374,06	413,25	438,9
Пробег тыс. км.	140	133	170	195	134
Корректировка		0	0,90	0,95	0
Скорректированная цена, тыс.руб.		408,975	336,65	392,56	438,9
Двигатель	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0
Весовой коэффициент	-	0,25	0,15	0,35	0,25
Взвешенное  значение		102,24	50,498	137,396	109,725
Итоговая скорректированная  цена объекта оценки, тыс. руб. 399,859

 

Вывод: рыночная стоимость автомобиля марки Toyota Town Ace Noah  на дату оценки 26 января 2012 года  составляет округленно 399 859 руб. (триста девяносто девять тысяч восемьсот пятьдесят девять рублей.)

 

3.2.Определение стоимости автотранспорта затратным подходом.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Пробег:  140 000км

Находиться в эксплуатации: 2001 года

Двигатель: бензин, 2000 куб.см.

Дополнительно: Два хозяин, машина в хорошем состоянии, ДТП не было

Снята с производства с 2001 года

Новая модель с 2005г.

Стоимость новой модели: 1 059 564

Физический износ:

1 вариант Экспертный затрат по коэффициенту.

Состояние хорошее, на послегарантийном периоде эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания, не требующее текущего ремонта или замены каких-либо частей.

физический износ  40%

2 вариант

Вспомогательный, с  использованием функции омега

Т_Ф – фактический возраст = 11

L_Ф – фактический пробег с начала эксплуатации = 140,00 км

Омега =

Физический износ 53,7%

3 вариант

Т_Ф  - срок эксплуатации фактический = 11

П_Ф – пробег фактический = 140, 00

Физический износ  48,834%

Согласование результатов  оценки физического износа

1 способ – 40%

2 способ – 30 %

3 способ – 30 %

Функциональный износ:

ИМ₁ = 10*3=30%, так как модель снилась с производства;

ИМ₂ = 0%, так как запчасти выпускаются; 
         ИМ₃ = 0%, так как ДТП не было;

ИМ₄ = 0%, так как владелец один.

Функциональный износ = 6%+0%+0%+0% = 30%

Внешний износ:

За счет продажи с рук 5%

Износ накопленный:

1-(1-0,466)*(1-0,3)*(1-0,05)=1-(0,534*0,7*0,95)=1-0,555=0,645

Стоимость автомобиля: стоимость нового автомобиля – износа =

1059564-0,645=376,1465

Рыночная стоимость автомобиля Toyota Town Ace Noah  на дату оценки 26 января 2012года составляет 376146 руб.

Вывод: Сравнительный метод отражает более точную стоимость автомобиля, т.к. удалось найти аналоги нашего объекта оценки. Соответствие 60%.

Затратный метод в данном случае не применим т.к. не нашлось точного аналога. Нет стоимости оцениваемого объекта. Соответствие 40%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Уч. Пос., С-Пб – Питер, 2000;

2. Виноградов Д. В. Норма дисконта: сущность, методы определения. // Энциклопедия оценки: Рыночная стоимость — MARKETVALUE.RU, 2006.

3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. – 3-е изд. Перераб. И  доп. – М.: Изд-во Проспект, 2004;

4. ГОСТ Р 51195.0.02 - 98 Единая система  оценки имущества. Термины и определения). // СПС КонсультантПлюс

5. Озеров Е. С. Экономика и  менеджмент недвижимости. – С-Пб.: Издательство "МКС", 2003;

6. Оценка недвижимости: Учебник  – Под редакцией А.Г. Грязновой,  М.А. Фефотовой, М.: Финансы и  статистика, 2002;

7. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения// СПС КонсультантПлюс.

8. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости  – М.: Изд-во Омега, 2011

9. http://www.dieselpart.ru/info/toyota/alphard/10799/?text=true

10.http://novosibirsk.drom.ru/toyota/town_ace_noah/6568880.html