Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 30 Декабря 2011 в 11:08, контрольная работа

Краткое описание

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора.

Содержание

Введение
1. Специфика формирования рынка недвижимости
2. Особенности соотношения спроса и предложения на рынкенедвижимости
3. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
4. Основные факторы, влияющие на стоимостьнедвижимости
Социально-экономические
Политико-психологические
Заключение
Список использованных источников

Вложенные файлы: 1 файл

По экономике недвижимости.docx

— 30.54 Кб (Скачать файл)

По экономике  недвижимости

на тему:

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Содержание

Введение

1. Специфика  формирования рынка недвижимости

2. Особенности  соотношения спроса и предложения  на рынкенедвижимости

3. Факторы, влияющие  на стоимость объектов недвижимости

4. Основные факторы,  влияющие на стоимостьнедвижимости

Социально-экономические

Политико-психологические

Заключение

Список использованных источников

Введение

В настоящее  время, когда в России появилась  нормативная база купли и продажи  объектов недвижимости и формируется  механизм банкротств предприятий, все  чаще возникает необходимость определения  стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных  участков), при купле и продаже  имущества, получение кредита под  залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также  использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

Понятие стоимости трудно поддается четкому  определению и имеет множество  интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные, экономические, юридические и другие факторы, влияющие на нее.

Специфика формирования рынка  недвижимости

Для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать -- куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован. На становление и развитие рынка недвижимости на ранних стадиях оказывали влияние следующие моменты.

Политические  факторы (политическая нестабильность). Специфические факторы (запаздывание с началом становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами экономики; неуверенность в будущем у значительной части населения; экономическая и социальная нестабильность).

Юридические факторы (отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности; ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации; неотработанный порядок закрепления прав на недвижимость; отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов недвижимости; отсутствие ясно очерченных прав по отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено).

Рыночные  факторы (отсутствие рынка земли, начавшаяся приватизация жилья, зарождение и становление рынка аренды, развитие рынка коммерческой недвижимости).

Финансовые  и экономические  факторы (высокие темпы инфляции, резкая дифференциация в доходах, неразвитость и нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и населения; отсутствие необходимой для функционирования рынка недвижимости финансовой и рыночной инфраструктур).

Административные  факторы (распределение квартир по ордерам -- функционировала так называемая административно-распределительная система; очень низкая оплата жилья по сравнению с общим уровнем заработной платы; строительство жилья для населения и его содержание являлись прерогативой государства).

2. Особенности соотношения  спроса и предложения  на рынке недвижимости

рынок недвижимость стоимость

От спроса, предложения и их соотношения  в определяющей степени зависят  такие важнейшие экономические  параметры, как цены, доходность, риски  приобретения или создания объектов недвижимости.

В этом отношении понимание особенностей реакции спроса и предложения  на рынке недвижимости на такие параметры, как цены, доходы и т. п., является весьма существенным обстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что  еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.

Баланс  спроса и предложения -- один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его, разумеется, необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группами факторов. При этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.

3. Факторы, влияющие  на стоимость объектов  недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит  от целого ряда факторов, которые проявляются  на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим  уровням.

Первый  уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй  уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий  уровень (непосредственного  окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться  последовательно, в зависимости  от степени детализации оценки и  вида оцениваемой стоимости. Оценщик  недвижимости должен установить влияние  каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее  заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся  следующие 4 группы факторов: социальные:

базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении  с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство  собственности;

тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

стиль и уровень жизни, экономические:

общее состояние мировой экономики; экономическая  ситуация в стране, регионе, на местном  уровне; финансовое состояние предприятий;

факторы спроса: уровень занятости, уровень  доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных  ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами  общественного назначения и др.;

факторы предложения: наличие источников и  условия финансирования строительства  и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и  тенденция их изменения, налоги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста  инфляции национальной валюты и темпа  прироста ВВП (обычно около 1-3%).

физические:

климатические условия, природные ресурсы и  источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

экология;

сейсмические  факторы.

политические (административные):

политическая  стабильность, безопасность;

налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

зонирование: запретительное, ограничительное или  либеральное;

строительные  нормы и правила: ограничительные  или либеральные;

услуги  муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная  служба;

наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях  с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко  второму уровню относятся  следующие факторы: местоположение:

по отношению  к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым  массивам, коммунальным учреждениям (свалкам  и т.п.);

наличие и состояние коммуникаций;

наличие объектов социально-культурного назначения;

размещение  объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

условия продаж:

особые  условия сделок; мотивы продавцов  и покупателей

условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения  средств.

К третьему уровню относятся  следующие факторы: физические характеристики:

физические  параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или  реконструкции, этажность и др.;

качество  строительства и эксплуатации;

наличие коммунальных услуг;

функциональная  пригодность;

привлекательность, комфорт,

архитектурно-строительные:

стиль, планировка, конструкции и т. д.;

объемно-планировочные  показатели и др. финансово-эксплуатационные:

эксплуатационные  расходы;

стоимость строительства;

доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений  населения о комфортном жилье: узкие  холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти  признаки переводят жилье в хорошем  физическом состоянии в категорию  морально устаревших.

В настоящее  время основным фактором, стимулирующим  платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Так в  первом квартале 2006 года доля сделок с  использованием ипотеки увеличилась  в 2 раза по отношению к 2005 году. Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

Объем предложения на рынке определяется:

наличием  резерва объектов недвижимости;

объемами  нового строительства.

Увеличение  объемов нового строительства осложняется  тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению  в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий  перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой  за последние годы рынок демонстрирует  стабильный рост цен на недвижимость.

Совокупность  приведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

постоянные;

Информация о работе Факторы, влияющие на стоимость недвижимости