Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

условно-постоянные;

условно-переменные.

Постоянные  параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом.

К этим параметрам причисляют:

район;

тип здания.

К условно-постоянным относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

общая площадь;

этаж;

планировка;

высота  потолков;

материал  стен;

естественная  освещенность помещения;

ориентация  квартиры;

балконы, лоджии;

наличие лифта;

внешнее окружение.

К условно-переменным относятся параметры, связанные с комфортностью жилища:

состояние полов, потолка, стен;

окна  и двери;

инженерные  коммуникации;

наличие телефона.

Первые  две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она  принадлежит (элитная, бизнес-класс  или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что  же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными  характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной  квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный  эффект возникает в ситуации евроремонта  в ветхом доме.

Одной из особенностей российского рынка  жилой недвижимости является то, что  люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов  пропорционально снижается по мере удаления от центра. Увеличение площади  квартиры ведет к снижению стоимости  квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади в центре, стоимость которых выше стоимости  квартир среднего размера и приблизительно равна стоимости небольших квартир. Это явление можно объяснить  тем, что в этой категории большой  процент квартир относящихся  к престижным.

Как можно  заметить изменение цены одного м² в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 м².

Следующим параметром, определяющим стоимость  квартиры, является материал, из которого сооружен дом.

В число  факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В  среднем м² квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

Для рынка  коммерческой недвижимости, напротив, принадлежность помещения к крайнему, а именно первому этажу, вкупе  с отдельным входом является обстоятельством, повышающим цену квадратного метра  в среднем на 20%. Еще одним отличием формирования цены на рынке коммерческой недвижимости является менее выраженная зависимость цены квадратного метра  от приобретаемой площади.

Основным  фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное  расположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного  метра нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы  с интенсивным людским потоком.

В числе  условий влияющих на цену нежилого помещения входят также:

парковка;

инженерные  коммуникации;

ремонт.

4. Основные факторы,  влияющие на стоимость  недвижимости

В данной главе сделана попытка систематизировать  основные факторы, влияющие на стоимость  недвижимости.

Все факторы  были разделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические.

a. Социально-экономические

Рост  доходов населения

Рост  доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя  темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие?

Уровень доходов -- это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, -- это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.

Состояние экономики

Определить, каким образом общее состояние  экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно  сказать лишь одно: резкий спад в  экономике неизбежно приведет к  снижению цен. Когда люди думают о  хлебе насущном в буквальном смысле этого слова, то им не до недвижимости. Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то зависимость  между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Но рядом с ним разбухают другие потоки, которые отвлекают значительные средства и ресурсы. Люди с «большими деньгами» пытаются резко нарастить свой бизнес, модернизировать производство, наладить с иностранными инвесторами эффективные предприятия и структуры. А сотни тысяч «простых людей» используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющееся движимое и недвижимое имущество), а также кредиты для организации и расширения «собственного дела». Случается и квартиры продают с целью быстро получить деньги и направить их в мелкий и средний бизнес.

Интерес к рынку недвижимости (чуть ли ни к единственному месту вложения средств) при этом снижается, что, конечно  же, сказывается и на темпе роста  цен.

Трудовая  и культурная миграция

Во многие крупные города устремляются очень  большое количество населения. Причин для переселения много. Это и  наличие рабочих мест, и возможности  для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что всё это -- мощные пружины, толкающие вверх цены.

Развитие  кредитования. Внедрение  госпрограмм предоставления льготных кредитов

Кредитами сейчас пользуются всё большее число  покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок  недвижимости. Естественно, что появление  дополнительных денег и покупателей  в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, соответственно, цены.

Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория  потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и люди, которые  с помощью кредитов приобретают  ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих  необходимых средств, во много раз  превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные  или муниципальные программы  льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного  спроса и удорожанию жилья. Замораживание  же этих программ,ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Недостаток  альтернативных областей выгодного и надежного  размещения свободных  средств. Недоверие  к валютам

В условиях, когда предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями  и рисками, для большинства граждан  доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. Их можно разместить «под матрацем», можно на депозите. А можно купить золото, недвижимость, землю и т.п.

Каждый  из этих способов имеет свои плюсы  и минусы, подробный анализ которых -- отдельная тема. В данном же исследовании отметим, что в последние годы привлекательность валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании особое место.

Состояние дел с альтернативными способами  сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что недвижимость- наилучшее место для таких целей.

Именно  поэтому основные накопления перетекают на рынок жилой недвижимости. Риск потерять деньги тут существенно  ниже, рост цен в долгосрочной перспективе  весьма вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения  условий жизни, или сдавать ее в аренду.

Появятся  альтернативные способы размещения денежных средств- значительная часть средств уйдет туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно скажется на всей экономике.

Устремление потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к росту спроса, а, следовательно, и к росту цен.

Изменение статуса микрорайона

Повышение статуса микрорайонов, в том числе  связанное со строительством новых  станций метро и переходом  новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, -- достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья.

При всех прочих равных условиях квартира на окраине  без метро стоит процентов  на 10--20 дешевле, чем на окраине, но возле  метро. Примерно настолько же увеличивается  цена после того, как необжитой  микрорайон с многочисленными стройками  и занесенными песком дорожками  становится зеленым и благоустроенным.Практически любые изменения(как положительные, так и отрицательные)транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен. Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ и спортивных и детских учреждений-- всё это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данный микрорайон -- значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне -- все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.

Низкие  объемы строительства. Ориентация на строительство  многокомнатных просторных квартир

При недостаточном  объеме строительства и фактическом  игнорировании строительства малогабаритного  жилья постоянно растущий спрос  остается неудовлетворенным. Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных  однокомнатных вообще практически  не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых  домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего.

Вот и  выходит, что квадратные метры в  хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это

обстоятельство  является определяющим: им важна крыша  над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция -- это уж как получится.

Другое  дело, что законы рынка даже в  период ажиотажных ожиданий рано или  поздно берут своё. Высокий уровень  цен является тем фактором, который  сам по себе заставляет потенциальных  покупателей отложить покупку жилья  и сосредоточиться на накоплении денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация  и даже падение цен.

b. Политико-психологические

Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости являются:

состояние политической стабильности и, как следствие  этого, положительные или негативные ожидания участников рынка;

степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости к перспективам развития города и страны;

уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой в микрорайоне.

Политико-психологические  факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Но, выделяя различные факторы, всякий раз убеждаешься в том, что действуют они сообща, иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга.

Подводя итоги, еще раз отметим основные факторы, которые могут снизить  цены на недвижимость.