Экономика недвижимости

1 Понятие и  признаки недвижимого имущества

 

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

Использование деления на движимость (движимое имущество) и недвижимость применительно именно к вещам  является традиционным. Г.Ф. Шершеневич указывал, что собственно обязательства, имеющие своим объектом чужие действия, а не вещи, по природе своей не подлежат вовсе делению на движимые и недвижимые. Таким образом, можно констатировать, что термин имущество, используемый в ст. 130 ГК РФ, должен пониматься в более узком смысле. Однако из данного правила есть исключение. Предприятие, отнесенное законодателем к недвижимости, вещью, исходя из смысла ст. 132 ГК РФ, не является. Предприятие в целом не имеет материально-предметной формы.

В качестве основных признаков  недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

а) прочную связь с земельным  участком, которая выражается в невозможности  перемещения объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных  на конкретном земельном участке).

Эти признаки относятся к  внешним свойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого  имущества, сформировавшийся исторически  и объективно присущий всем объектам недвижимости:

г) признак публичности (регистрационный  порядок признания и перехода права собственности и иного  вещного права на объекты недвижимости).

"Статья 130. Недвижимые  и движимые вещи

 Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей".

Исключить абз. 2 п. 1, где указано отношение к недвижимым вещам воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Классификации  объектов недвижимости

 

Вопрос о классификации  объектов недвижимости является одним  из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства.

Недвижимость, будучи сложным  явлением, регулируемым гражданским  правом, характеризуется проявлением  многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность классификаций  недвижимого имущества в зависимости  от избранного классификационного критерия.

Самая общая классификация  недвижимых вещей содержится в действующем  гражданском законодательстве, которое  различает недвижимые по природе  вещи и вещи, которые отнесены к  недвижимости в силу закона. Кроме  того, законодательства некоторых государств (Франция, Мексика, Бразилия) выделяют "недвижимость в силу назначения", под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его  обслуживания и эксплуатации, так  и движимые вещи, которые навсегда присоединены к недвижимости.

По формам собственности  недвижимые вещи разделяются на:

- частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

- публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

-объекты, находящиеся в федеральной собственности;

-объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

-объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

-смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как  вещи, являющиеся природным творением (земельные участки, участки недр), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты).

По физическому статусу  недвижимые вещи могут быть разделены  на:

-земельные участки;

-участки недр;

-здания;

-сооружения;

-помещения;

-иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

-предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

-вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру и целям  использования в гражданском  обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

-недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

-недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

-недвижимость, используемая для жилья;

-недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

-недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

-недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

-недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

-недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.

 

 

3 Объекты незавершенного строительства

 

Возможны ситуации, когда  по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может  быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств), и  в этих случаях возникает необходимость  в его реализации именно как объекта  недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности  на недостроенный объект.

Легального определения  на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о  завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором  содержался определение объекта  незавершенного строительства, являлось Временное положение о порядке  реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания  Межведомственной комиссии для координации  работ по совершенствованию нормативной  базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8. Данный документ выделял два признака таких  объектов: истекшие сроки строительства  и приостановление строительства  из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в  течение длительного времени  являлся дискуссионным. В научной  литературе высказывалось мнение, что  объект незавершенного строительства  ни в коей мере не может считаться  объектом недвижимости, поскольку "до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться  недвижимостью". Аналогичные взгляды  высказывал и Скловский К.И., который, однако, расширил этот подход и писал, что "объект строительства может считаться единым имущественным комплексом, включающим не только строительные материалы, но и стоимость затрат на монтаж и прочее".

В настоящее время эта  дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.

 

4 Здания и сооружения как объекты недвижимости

 

Современное российское гражданское  право относит любые здания и  сооружения к самостоятельным объектам недвижимости. Гражданское законодательство РФ не содержит определения понятий  здание и сооружение. В нормативно-правовых актах эти термины обычно приводятся совместно. Так, например, § 4 гл. 34 ГК РФ называется Аренда зданий и сооружений. В ст. 132 ГК РФ определено, что в  состав предприятия входят здания и  сооружения. Правила ведения единого  государственного реестра предусматривают  общие положения для регистрации  прав на здания и сооружения. В цивилистике  существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий здание и  сооружение На наш взгляд, - пишет В.В. Витрянский, - попытки дать юридические дефиниции понятий здание и сооружение вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия, не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Логика здесь ясна. Законодатель предусматривает общие правила для зданий и сооружений, а, следовательно, нет юридических причин определять эти понятия отдельно и выявлять различия. В.В. Витрянский так и поступает, и выводит общее понятие здания (сооружения), под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Здания и сооружения - это объекты как вещных, так  и обязательственных прав. На них  распространяются общие положения  правового режима, установленного для  недвижимого имущества. Вместе с  тем к ним иногда применяются  особые правила. Так, особый правовой режим  установлен для аренды зданий и сооружений, а также для ипотеки.

Для того чтобы здание или  сооружение могло участвовать в  гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и  соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные  здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О  введении в действие Градостроительного кодекса РФ" построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать  документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.

Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт  и поземельная книга.

Здания и сооружения могут  предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной  собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие  комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т.д.).

При заключении договора аренды здания или сооружения, помещения  или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует  прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера  арендованной площади.

Здания и сооружения нередко  становятся предметом ипотечных  отношений. При заключении договора ипотека здания и сооружения допустима  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого  участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого  участка или его соответствующей  части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования  земельным участком, на котором находится  здание или сооружение, право залога не распространяется. При регистрации  ипотеки части здания возникает  вопрос о том, необходимо ли одновременно закладывать земельный участок  под этой частью здания. Особенно актуально  это для тех случаев, когда  закладывается помещение на первом этаже. Следует прийти к выводу о  том, что ипотека участка под  частью здания не служит обязательным условием действительности договора ипотеки части здания.

 

 

 

 

 

 

 

5 Понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Составной частью особого  правового режима недвижимого имущества  является обязательная государственная  регистрация прав на него (сделок с  ним и обременений недвижимого  имущества). Целью такой регистрации  является установление прочной системы  оборота недвижимости. Мировой опыт убедительно показывает, что для  защиты прав частных собственников  на недвижимость необходимо создать  формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала  бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость  создания новой системы правового  регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.