Экономика недвижимости

Определение государственной  регистрации прав на недвижимость содержит ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость. Она определяет государственную  регистрацию как «юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Однако данное определение  отражает лишь один из аспектов понятия  государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

1 Одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации.

2 Следующий принцип - принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость. Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность деятельности государства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этой деятельности. Функция регистрации недвижимости представляет собой деятельность государства по фиксации и удостоверению бесспорных фактов и состояний, необходимых для возникновения, изменения и прекращения прав на объекты недвижимости, фиксации на этом основании возникновения, изменения или прекращения этих прав и удостоверения этих обстоятельств.

3 Третьим принципом государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует назвать так называемый принцип внесения, то есть обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него.

4 Еще одним принципом государственной регистрации прав на недвижимое имущество является начало легалитета, которое означает, что если регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица соответствуют требованиям действующего Закона.

5 Необходимо выделить и рассмотреть такой принцип государственной регистрации прав на недвижимое имущество как принцип гласности (открытости) государственной регистрации. Гражданский кодекс РФ устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность «предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК РФ). В Законе о регистрации прав на недвижимость этот принцип раскрывается: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя)». Далее указывается, что «выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости».

6 В качестве последнего принципа государственной регистрации недвижимости необходимо выделить и рассмотреть принцип публичной достоверности реестровых данных. Как отмечают исследователи, все прочие принципы являются подготовительными, направленными на усвоение регистрационным режимом начала публичной достоверности.

6 Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации

Вопрос о том, что именно подлежит регистрации, т.е. вопрос об объекте  регистрации прав на недвижимое имущество, является одним из наиболее важных и сложных. Анализ п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющего объекты государственной регистрации, показывает, что регистрации подлежат: права собственности; другие вещные права; ограничения этих прав; их возникновение; их переход; их прекращение. В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты; иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

Очевидно, что перечень прав, подлежащих регистрации, не является исчерпывающим, но, в то же время, его нельзя назвать  и абсолютно открытым, поскольку  иные права подлежат регистрации  лишь постольку, поскольку это указано  ГК РФ или иными законами. Таким образом, с одной стороны, законодатель указал на возможность установления необходимости регистрации иных прав, кроме перечисленных, а с другой стороны, устранил возможность установления этой необходимости иными, кроме законов, нормативными актами.

Исследователи обращают внимание на такой вопрос, как соотношение  норм, содержащихся в первом и втором предложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Ведь, если бы не было второго предложения, то следовало бы признать, что регистрации  подлежат все права, которые относятся  к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложении перечислены не все вещные права, существование которых предусмотрено гражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическое вещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не все возможные ограничения вещных прав на объекты недвижимости.

Мнения авторов по интерпретации  данного законодательного положения  расходятся. Одни считают, что вещные права и их ограничения, не указанные  в ГК РФ и иных законах как подлежащие регистрации, регистрации не подлежат. Другие отстаивают противоположную  позицию.

Представители первой группы рассматривают все права и  ограничения прав, в отношении  которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как  не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу их регистрировать. Так, М.Г. Пискунова  отмечает, что в соответствии с  п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Закона о  регистрации прав на недвижимость, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации  договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные  договоры считаются заключенными, а  основанные на них обязательственные  права считаются возникшими без  акта государственной регистрации.

Однако такая позиция, по мнению представителей второй группы, может привести к ряду весьма негативных последствий. Поскольку основная задача регистрации вещных прав и их ограничений - защита интересов обладателей соответствующих  прав, то при запрете регистрации  некоторых прав и ограничений  обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих  прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения  информации об обременениях объекта.

Присоединяясь к данному  мнению, считаем, что второе предложение  п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации, однако отсутствие в данном перечне права или  обременения не должно служить основанием для отказа в его регистрации.

Поэтому считаем, что необходимо в законодательстве не только выделить права и ограничения прав, подлежащие регистрации, но при этом указать, что  все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя.

При рассмотрении регистрации  прав возникает такой вопрос: если в п. 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что регистрации подлежат вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение, то можно  ли говорить о том, что эти события  являются самостоятельным объектом регистрации?

Если взять возникновение  права собственности, то вполне очевидным  является то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом. Значит, регистрация возникновения  права всегда будет связана с  регистрацией самого этого права. Таким образом, одновременное указание в ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных объектов регистрации лишено юридического смысла.

Если говорить о том, что  понимается под переходом права  собственности, то необходимо отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности фигурирует не только в ст. 131 ГК РФ, но и в  нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости. В ст. 551 ГК РФ, которая называется «Государственная регистрация перехода права собственности  на недвижимость» говорится о  том, что регистрации в случае заключения договора купли-продажи  подлежит не право покупателя, не договор  купли-продажи, а именно переход  права собственности.

Очевидно, что переход  права собственности - это такое  действие или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право другого лица возникает. При таком понимании можно  ли зарегистрировать переход права  собственности (иного вещного права) и не зарегистрировать само это вещное право за тем лицом, к которому оно перешло? Представляется, что  нет. Юридический факт, влекущий переход  права собственности, всегда является и юридическим фактом, лежащим  в основании приобретения лицом  этого права. Спецификой перехода по сравнению с возникновением права  является лишь то, что в случае перехода права один и тот же юридический  факт лежит в основе как возникновения  права у нового правообладателя, так и его прекращения у  прежнего обладателя права. Так, например, при создании новой вещи переход  права отсутствует и есть регистрация  только возникновения права в  отличие от сделки отчуждения, где  в каждом случае имеет место именно переход права.

Таким образом, признавая  самостоятельными объектами регистрации  возникновение и прекращение  права, нужно говорить о том, что  переход права не является объектом регистрации.

Использование в ст. 551 ГК РФ понятия «переход права собственности», по мнению авторов, вряд ли может служить  основанием для признания перехода права собственности самостоятельным  объектом регистрации. Использование  здесь данного термина призвано отразить то обстоятельство, что при  купле-продаже регистрация не исчерпывается  лишь регистрацией возникшего права  собственности у приобретателя, происходит и одновременная регистрация  прекращения права собственности  продавца. Следует согласиться с  исследователями, считающими, что было бы правильнее говорить о регистрации  не перехода права, а отчуждения имущества.

В отношение же прекращения  права собственности его следует  рассматривать в качестве самостоятельного объекта регистрации, поскольку  прекращение права собственности  имеет самостоятельное значение. Рассматривая вещное право как неразрывно связанное с его обладателем, можно сделать вывод, что регистрации  подлежит как само это право, так  и его прекращение. Прекращение  права собственности является самостоятельным  объектом регистрации потому, что  оно может происходить вне  связи с возникновением права  иного лица, например, при прекращении  существования объекта, так как, если объект прекратил существование, то прекратилась и сама возможность  возникновения права на него других лиц.

Таким образом, объектами  регистрации прав на недвижимость следует признать сами вещные права (их возникновение) и прекращение этих прав.

Говоря об объектах регистрации, исследователи указывают, на то, что  законодатель в ст. 131 ГК РФ указал не все объекты регистрации. В частности, они обращают внимание на такую особенность  прав на объекты недвижимости как  относительно длительное их существование. И говорят о том, что при  этом в процессе существования содержание этих прав может изменяться весьма существенно как по воле самих  собственников, так и помимо их воли. Так, одним из наиболее распространенных примеров изменения содержания правоотношений собственности без изменения  круга его субъектов является превращение совместной собственности  в долевую в результате соглашения собственников либо по решению суда. При этом очевидно, что не происходит ни прекращения права собственности, ни его возникновения вновь. Однако изменение отношений между собственниками является юридически достаточно значимым и поэтому должно быть зарегистрировано. Другим случаем изменения содержания вещного права является установление обременений (ограничений) этого права. Специфика любого обременения (ограничения) в том и состоит, что оно сужает круг правомочий обладателя этого права. Такое сужение может произойти в результате заключения собственником сделки - например, передачи объекта в аренду, в залог, либо в результате деятельности уполномоченных государственных органов (например, наложение ареста на имущество).

Поэтому, по мнению исследователей, изменение содержания прав на объекты  недвижимости должно признаваться самостоятельным  объектом регистрации и законодателю следовало бы указать это в  ст. 131 ГК РФ

Подводя итог сказанному выше, полагаем, что ст. 131 ГК РФ нуждается  в уточнении, в частности, ее следует изменить, вместо указания, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» более корректным представляется формулировка, согласно которой государственной регистрации подлежит право собственности и иные вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения (ограничения) этих прав. При этом следует дополнить ст. 131 ГК РФ положением о том, что только те права и их обременения (ограничения) подлежат обязательной государственной регистрации, когда это предусмотрено ГК РФ и иными законами, иные же права на недвижимое имущество и их ограничения могут регистрироваться по желанию правообладателей.

ГК РФ исключил требования о нотариальной форме договоров  по поводу объектов недвижимости. В  соответствии с положениями ГК РФ все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости должны заключаться  в простой письменной форме, но обязательно  должны быть зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством договор должен был быть и нотариально удостоверен, и зарегистрирован (это было предусмотрено только в отношении жилой недвижимости - единственный вид недвижимости, который на момент принятия кодекса, находился в обороте), то теперь типична ситуация, когда лица не обращаются к нотариусу, предпочитая сразу передавать документы в регистрирующий орган.