Экономика недвижимости

Министерство образования и науки РТ

Альметьевский государственный нефтяной институт

Кафедра экономики предприятий

Контрольная работа

по курсу: «Экономика недвижимости»

Вариант №3

                                                                      Выполнил: ст.гр.: 45-72 ФЭУ

                               Валеева Р.Р.                                                                                          Проверил: Нурыйахметова С.М.

Альметьевск 2008

Содержание

3. Характеристика коммерческих объектов недвижимости

13. Аренда зданий (нежилых помещений)

28. Возникновение и развитие ипотечного кредитования

Расчетная часть

Список использованной литературы:

3. Характеристика коммерческих объектов недвижимости

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом, — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним », Глава I, Статья 1.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

К коммерческим объектам недвижимости относятся: офисы, рестораны, магазины, гаражи для аренды, сооружения, предприятия как имущественный комплекс.

Аренда — юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости арендатору для использования по целевому назначению.

Арендное предприятие — предприятие, которое образуется после заключения договора аренды между государственным органом и организацией арендаторов, формируемой по решению трудового коллектива. Действует на основании устава, утвержденного общим собранием. При переходе на аренду предприятие обязано взять на себя выполнение государственного заказа и заказов на реализацию продукции в объеме, не превышающем заказы, принятые на год его сдачи в аренду. В остальном в организации своей хозяйственной деятельности арендное предприятие полностью самостоятельно. Контроль за его деятельностью, а также бухгалтерская и статистическая отчетность ведутся в порядке, установленном для кооперативов. Доходы арендного предприятия, получаемые из выручки после возмещения материальных затрат, оплаты труда, уплаты налогов, арендной платы, страховых платежей, платежей за природные и трудовые ресурсы, поступают в его полное распоряжение. Арендное предприятие самостоятельно определяет порядок приема и увольнения работников, формы и системы оплаты труда, порядок предоставления выходных дней и отпусков. Арендное предприятие может стать.

В настоящее время в аренду можно передавать (брать) предприятие любой формы собственности. Арендаторами могут быть как юридические, так и физические лица.

Аренда соединяет два основных фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал. Это с одной стороны обеспечивает расширенное воспроизводство (удовлетворение потребительского спроса), с другой — через налоговую систему, участие в формировании бюджетов разных уровней и социальных фондов.

Предприятия с долевой собственностью работников — своеобразный вид частной собственности (имущество постепенно может стать собственностью работников). Мировой опыт говорит, что такие предприятия наиболее эффективны. По своему экономическому и правовому содержанию соответствуют полному товариществу (коллективному, народному) предприятию — самостоятельное хозяйство, в котором имущество коллективу в целом и каждому работнику в отдельности, в зависимости от трудового вклада (коллективно-частная собственность). Именно в этом основное отличие от других форм хозяйствования. Распределение имущества производится в соответствии с формулой:

       Ди = ДФ * Сзо/ Сзв

где:

Ди   —   доля имущества отдельного работника;

ДФ —   долевой фонд коллективного предприятия;

Сзо —   сумма зарплаты (дохода) одного работника за все время работы;

Сзв —   сумма зарплаты всех работников за время деятельности предприятия.

Дополнительные доходы начисляются пропорционально индивидуальной доле собственности в общем имуществе. Самоуправление, «один человек один голос »

Сооружения — инженерно-строительные объекты, назначение которых — создание условий, необходимых для производства и различных непроизводственных функций.

Объект рынка недвижимости —юридически оформленный элемент (делимый или неделимый) рынка недвижимости (здание, участок земли и т.д.)

Объекты рынка недвижимости классифицируют в зависимости от признаков: функциональных, технических, эксплуатационных, экологических, природных и т.д.

Для собственника объекта недвижимости законом могут быть установлены ограничения (обременения) при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.)

На Западе классификация по категориям А, Б, В:

Категория А — объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса делятся на:

• специализированную, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха предприятий для машин и оборудования и т.п.);

• неспециализированную, офисы, здания, магазины, склады и т.п., которые продаются или сдаются в аренду.

Категория Б — недвижимость для инвестиций. Владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В — избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса.

Правильная классификация объектов, выделение в группы, имеющие сходные характеристики, повышает уровень достоверности при оценке объектов недвижимости.

Субъекты рынка: покупатели (юридические и физические лица); продавцы объектов недвижимости — собственники, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники — агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, средства массовой информации.

На рынке коммерческой недвижимости и сфере эксплуатации преобладают средние и крупные фирмы.

Ни одна сделка на рынке недвижимости не может быть проведена без оценки недвижимости. Государственная служба оценки недвижимости ведет учет и контроль за операциями с объектами недвижимости.

13. Аренда зданий (нежилых помещений)

Аренда — юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости арендатору для использования по целевому назначению.

Арендодатель — собственник имущества, сдающий его в аренду, в том числе иностранные юридические лица и граждане, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Арендная плата — (I) плата за предоставленное в порядке аренды имущество. (II) Вознаграждение, взимаемое арендодателем с арендатора за сданное во временное пользование имущество, помещение или землю. Величина арендной платы включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества и часть дохода от использования имущества, устанавливаемую на договорной основе, но, как правило, не ниже банковского процента.

В России плата, взимаемая с предприятий и организаций за наем нежилых помещений, исчисляется в зависимости от категории населенного пункта (областной, районный центр и т.д.), типа строений (каменные, деревянные и т.д.) и характера площади (основная, вспомогательная).

Со ставок арендной платы делаются скидки на неполноценность, не благоустроенность арендуемой площади. Текущий ремонт внутри арендуемых помещений и их капитальный ремонт, если он стал необходимым в результате деятельности арендатора, осуществляются за его счет. За счет арендодателя производится общий капитальный ремонт дома.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят:

• амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

• средства на капитальный ремонт (Ск);

• налог на имущество (Ни);

• часть прибыли, получаемая при общественно необходимом использовании объекта (арендный процент Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вс):

Вс = Ам+Ск+Ни, Ал = Вс+Па.

Размер арендной платы, устанавливаемый соглашением, должен учитывать интересы сторон.

Для определения арендной платы на нежилые помещения на практике применяют два основных способа:

• на основе базовой ставки арендной платы (Ба) за 1 м2 помещения (с февраля 2001г.— минимум-420 руб.):

Ап = Ба * Кизн. * Кматер.* Ктипа зд.* Кдеят. * Ккач.н.п. * S

• на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 м2 нежилого помещения по формуле:

Ал =(Сс * Киз * Км * Кт * Кд * Ккнп * S)/ Ок

где:

Ок — Окупаемости кап. вложений = 10;

Сс = Сб * К удорожания (по темпам инфляции);

Сб — базовый размер стоимости 1 м2. 

Договор аренды - хозяйственный договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временно владение и пользование либо пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или в иных целях. Продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду.  

Договор аренды здания и сооружения.  

1.  По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2.  Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996г., 24 октября 1997г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая 2001 г.)

Договор аренды предприятия.

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.