Экономика недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГОУ ВПО  «РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ ЗАОЧНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Экономический факультет

Кафедра финансов 
 
 
 
 

Контрольная работа по дисциплине:

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ 
 
 
 
 
 
 
 

Студентка: Алексеева Виктория Владимировна

Факультет: экономический

Курс:  5 курс

Шифр: 2792 
 
 

Балашиха 2012 

План

1   Теоретический раздел

1. Рынок недвижимости,его роль и место в национальной экономике. Объекты и субъекты рынка недвижимости ( вопрос №9)
2. Сущность инвестиций и оценка их отдачи по направлениям использования(Вопрос № 42)
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Вопрос №52)
4. Метод капитализации земельной ренты (дохода) при оценке рыночной  стоимости земельного участка (Вопрос №80)
5. Методика определения нормативной цены земли (Вопрос№124)
2. Практический раздел
1. Задача № 1
2. Задача №22

Список используемой литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.1 Рынок недвижимости,его роль и место в национальной экономике. Объекты и субъекты рынка недвижимости ( вопрос №9)

     Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические  процессы. В условиях рыночных отношений  непосредственным выражением этой специфики  являются особенности рынка недвижимости.  
               Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости». Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.  
                При таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав – это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.  
Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.  
 В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:  
– в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;  
– в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;  
– в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.  
Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:  
– колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;  
– достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;  
– достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);  
– высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;  
– большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.  
                Рынок недвижимости в национальной экономике играет огромную роль и выполняет следующие функции:  
– эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;  
– отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;  
– свободное формирование цен на объекты и услуги;  
– перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;  
– перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.  
                  При рассмотрении состава рынка как системы экономических отношений логично выделить объекты и субъектов рынка (экономических агентов). Выделяют три основных типа (объекта) недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения Базовый объект недвижимости – земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.  
Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций:  
– недвижимость неподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;  
– существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;  
– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;  
– недвижимость фундаментальна: ее невозможно похитить, сломать, потерять при обычных условиях;  
– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли сложный или невозможный процесс, так как без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;  
– низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;  
– долговечность объекта инвестирования;  
– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;  
– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площади;  
– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;  
– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;  
– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;  
– необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода;  
– высокий уровень издержек на проведение сделок;  
– существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью.  
                Субъектами рынка недвижимости являются:  
– продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;  
– покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);  
– профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.  
                 К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование.  
                К  не институционным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся: предприниматели (юридические или физические лица); брокеры; оценщики недвижимости; финансисты (банкиры); девелоперы,; редевелоперы; проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы; страховщики; финансовые аналитики; маркетологи и т.д. 

2. Сущность  инвестиций и оценка их отдачи по направлениям использования(Вопрос № 42)

       В отечественной экономической литературе до 80-х годов ХХ века термин практически  не использовался. Сейчас это одна из наиболее часто используемых в экономической  системе категорий как на макро-, так и на микро – уровне. Однако, несмотря на исключительное внимание исследователей к этой экономической категории универсальное определение инвестиций. До сих пор не выработано.     

                Существует несколько определений  инвестиции.  
                1. Инвестиции – долгосрочные вложения капитала промышленность, сельского хозяйства, транспорт и др. отрасли хозяйства как внутри страны с целью получения прибыли (дохода).  
                2. Инвестиции – долгосрочные вложения капитала (внутри страны или за границей) в предприятия различных отраслей народного хозяйства.  
                3. Инвестиции – долгосрочные вложения средств (денежных, материальных), интеллектуальных ценностей внутри страны или за границей в разные отрасли (предприятия, программы и т.п.), с целью развития производства, получения прибыли или других конечных результатов (например, природоохранные, социальные).  
                 4. Инвестиции – совокупность всех денежных, имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в реализацию различных программ и проектов производственной, коммерческой, социальной, научной, культурной или какой-либо другой сферы с целью получения прибыли (дохода).  
                5. Инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, в том числе имущественные права имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и ли иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.  
                6. Инвестиции – долгосрочные вложения государственного или частного капитала в различные сферы экономики с целью получения прибыли.  
             Проведенные примеры характеристик инвестиций показывает, насколько многоаспектной и сложной эта экономическая категория.  
            Инвестиции играют существенную роль в функционировании и развитии экономики. Инвестиции служат «архимедовым рычагом» поступательного развития и позитивного функционирования экономики. Они создают новые предприятия и дополнительные рабочие места, позволяют осваивать передовые технологии и обновлять основной капитал, способствуют интенсификации производства, обеспечивают выход на рынок новых видов товаров и услуг. Это приносит благо потребителям и производителям, инвесторам и государству в целом.  
             Инвестиционные ресурсы занимают позиции ведущего источника развития национальной экономики, обеспечения темпов экономического роста. Изменения в количественных соотношениях инвестиций оказывают воздействие на объем общественного производства и занятости, структурные сдвиги в экономике, развитие отраслей и сфер хозяйства Обеспечивая накопление фондов предприятий, производственного потенциала, инвестиции непосредственно влияют на текущие и перспективные результаты хозяйственной деятельности. При этом инвестирование должно осуществляться в эффективных формах, поскольку вложение средств в морально устаревшие средства производства, технологии не будет иметь положительного экономического эффекта. Нерациональное использование инвестиций влечет за собой замораживание ресурсов и вследствие этого сокращение объемов производимой продукции. Таким образом, эффективность использования инвестиций имеет важное значение для экономики: увеличение масштабов инвестирования без достижения определенного уровня его эффективности не ведет к стабильному экономическому росту.  
               Инвестиции находятся в определенной зависимости от фактора экономического роста, Для выяснения фактора экономического роста следует предварительно определить понятия валовых и чистых инвестиций.  
                Валовые инвестиции – это затраты на замещение изношенного, устаревшего старого оборудования за счет амортизации и прирост инвестиций на расширение производства. Чистые инвестиции – это затраты на новое строительство, установку дополнительного оборудования, создание средств экономической защиты и др. Чистые инвестиции обеспечиваются как внешними, так и внутренними ресурсами, включая амортизацию. Это валовые инвестиции за вычетом суммы амортизации основного капитала.  
                Динамика показателя чистых инвестиций является индикатором состояния экономики: величина чистых инвестиций показывает, в какой фазе развития находится экономика страны. Если объем валовых инвестиций превышает объем амортизационных отчислений, то прирост производственного потенциала обеспечивает расширенное воспроизводство, экономика находится в стадии подъема.  
При равенстве валовых инвестиций и амортизационных отчислений, т.е. нулевом значении чистых инвестиций, в экономику в данном периоде поступает такое же количество инвестиционных средств, какое и потребляется, имеет место простое воспроизводство общественного продукта, характеризующееся отсутствием экономического роста.  
              Если величина валовых инвестиций меньше суммы амортизационных отчислений, показатель чистых инвестиций является отрицательной величиной. Сокращение инвестиций вызывает уменьшение производственного потенциала и, как следствие, экономический спад.  
              Изменение объема чистых инвестиций ведет к изменению доходов, происходящему в том же направлении, но в большей степени, чем исходные сдвиги в инвестиционных расходах. 

3.   Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Вопрос №52)

         Государственная регистрация прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним регулируется  федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» (принят Государственной Думой Федерального собрания РФ 17.06.1997 с учетом всех редакций), Гражданским кодексом Российской Федерации, Конституцией Российской Федерации.  
            Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.  
            Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, регистрация проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и может быть оспорено только в судебном порядке.  
            Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.  
            Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.  
            Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – с другой.  
             Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (далее также – федеральный орган в области государственной регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных кругах, который действуют на основании общего положения утверждаемого федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

         За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина. За предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата. Размеры указанной платы, порядок взимания, зачисления в федеральный бюджет устанавливаются Правительством Российской Федерации.  
                Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.  
               Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:  
– прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;  
– правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;  
– установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;  
– внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;  
– совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

       Государственная регистрация прав  проводится не позднее чем  в месячный срок со дня подачи  заявления и документов, необходимых  для государственной регистрации.  
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения а так же документ об уплате государственной пошлины.  
            Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.  
            В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:  
– право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;  
– заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;  
– документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;  
– акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;  
– лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;  
– лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;  
– правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;  
– правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.  
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.  

4.   Метод капитализации земельной ренты (дохода) при оценке рыночной  стоимости земельного участка (Вопрос №80)

         Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

         Метод предполагает следующую последовательность действий:

•   расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

•   определение величины соответствующего коэффициента капитализации;

•   расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

        Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации, то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

Капитализация   земельной   ренты   –   определение   на   дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, т.е. пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли.

Коэффициент капитализации  – ставка, с помощью которой осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости.

В настоящее  время имеется четыре подхода  к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных в  мировой практике для капитализации  земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый  подход – рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и, соответственно, расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимися сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.

Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует  использовать ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам.

В настоящее  время денежный рынок в России характеризуется значительной нестабильностью, поэтому данный метод расчета  коэффициента капитализации использовать сложно.