Экономика недвижимости

Второй  подход – условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего, сельскохозяйственных и лесных. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет.

Третий  подход – расчет коэффициента капитализации, путем построения кумулятивной (суммарной) модели, предусматривающей увеличение безрисковой (базовой) ставки отдачи капитала на величину премии за риск в оцениваемый земельный участок.

В   качестве   безрисковой    ставки   обычно   используют   ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежности или годовую процентную ставку, установленную Центральным банком РФ по межбанковским депозитам в твердой валюте.

Поправки  на возможные риски необходимы, так  как вложения в земельные участки  имеют определенный риск. При этом соблюдается правило: чем больше риск, тем выше должна быть поправка коэффициента капитализации.

Поправка  коэффициента капитализации на риск ликвидности на земельном рынке не менее 5-7% возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка.

Региональный  риск вложения сре дств в з емельную собственность зависит от социально-экономических особенностей конкретного района. Его минимальный размер 3-5%.

Четвертый подход основан на методе рыночной выжимки, или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации определяется путем  деления величины земельной ренты (дохода) по аналогичным земельным  участкам на цену их продажи.

Сущность  метода состоит в сравнении оцениваемого земельного участка с аналогами, учитывая, что у схожих объектов недвижимости ставки капитализации  одинаковые или близкие. Главное  – подобрать участки (объекты) - аналоги  по признакам подобия. При большей  схожести участков сравнения с оцениваемым можно не делать существенных корректировок показателей.

5. Методика определения нормативной цены земли (Вопрос№124)

          Определение стоимости земельного участка рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования Объектом оценки в российских условиях является не абсолютное право собственности на земельный участок, а только право пользования на правах аренды.

         Нормативный метод основан на определении нормативной цены земли, используется при передаче выкупе земли в собственность, установлении долевой собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог.

          Земли городов оцениваются с  учетом престижности района, плотности  застройки, характера окружающего  землепользования, экологического  состояния, транспортного обустройства  и др. Земли подразделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре. 

2. Практический  раздел

2.1 Задача № 1.

Инвестор  планирует получить 15%-й доход  на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта  недвижимости при ставке 10% годовых. В течении 5 лет должна быть погашена основная сумма долга и проценты по ипотечному кредиту.

Требуется определить ставку капитализации и  стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 850 тыс.д.е.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2 Задача №22.

При финансировании объекта недвижимости использован  ипотечный кредит , до полной выплаты осталось 20 лет. Ежемесячные платежи пользователя кредитом составляют 250 тыс. д. е. при номинальной ставки 10% годовых. Требуется рассчитать остаток основной суммы кредита на десятый год кредитования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Список  использованной литературы

1.     Гражданский кодекс Российской Федерации: Офиц. изд. Ч. 1, 2, 3. М.: Юрид. лит., 2002.  
2.     О Государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ  
3.     Богаты Ю.В., Швандер В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ: Финансы, 2008 
4.     Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учеб. для вузов. М: Филинъ, 2006 
5.     Грабовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. Пособие для вузов. СПб: Питер, 2009 
6.     Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под, ред. В.В. Есипова. СПб: Изд-во СПГУЭФ, 2004