Экономическая оценка недвижимости

1.3. цена за  участок площадью, стандартной для  данного типа функционального  использования;  

2. для земельного  участка с улучшениями в качестве  удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

2.1. цена за  единицу полезной (арендной, общей)  площади строения (кв. м);

2.2. цена за  единицу объема строения;

2.3. цена за  квартиру или комнату; 

2.4. цена за  один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);  

3. для характеристики  удаленности объекта от какой-либо  точки «притяжения» целесообразно  использовать промежуток времени,  в течение которого можно доехать  от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Методы оценки недвижимости  в рамках сравнительного анализа 
 

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно  выделить два метода:

- метод моделирования рыночного ценообразования;

- метод сравнительного анализа сделок. 

Метод моделирования рыночного  ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (32) или (33) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:  

 
или

 

где P* — рыночная стоимость (равновесная цена); f_j — элемент сравнения; f_j и f_ej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; p_j = P_fj/f_j – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где P_fj — цена j-гo фактора размером f_j.

Указанная зависимость  предназначается для длительного  использования в оценке множества  объектов, что требует обеспечения  корректировки этой зависимости  во времени на основе мониторинга  рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

Метод моделирования  рыночного ценообразования требует  весьма больших затрат ресурсов, применяется  он лишь в массовой оценке для целей  государственного управления (при определении  базы налогообложения недвижимости [4] или ставок арендной платы для  сдачи в аренду государственного имущества [2]).  

Метод сравнительного анализа  сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.  
 

2.Этапы реализации метода сравнительного анализа 

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:  

1) анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

2) определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

3) разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

4) расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

5) применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

6) анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.  

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.  

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых  объектов могут не совпадать. В связи  с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.  

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя  группами техник, различающихся инструментами  анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами  к цене объекта оценки:

техники количественного  анализа;

техники качественного анализа

Техники количественного  анализа:

техники компенсационных  корректировок цен;

техники факторного анализа.

Техники компенсационных  корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

II.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости 
 

Принципы  оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. 

Поскольку в  процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные  с объектом недвижимости (прежде  всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные  с рыночной средой; 

Особое место  занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения. 

1. Принципы, основанные  на представлениях  пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость  обладает стоимостью только в том  случае, когда она может быть полезна  потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции.

Полезность  объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя.

 «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта  недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов).

Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2.Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

-  остаточной продуктивности земли;

-  предельной продуктивности (принцип вклада);

-  возрастающего и уменьшающего дохода;

-  сбалансированности;

-  экономического размера;

-  экономического разделения. 

В нормальных условиях экономическая деятельность требует  наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Схематично это  можно представить следующим  образом:  

   - труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,    

  -  капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;  

   - предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,    

  - земля, которая компенсируется рентой.  

Поскольку земля  физически недвижима, то факторы  труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет  стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.