Автор работы: Пользователь скрыл имя, 02 Марта 2014 в 14:26, контрольная работа
В странах с развитой экономикой объем жилищного кредитования достигает сегодня половины ВВП, в то время как в России эта цифра составляет лишь доли процента. Поэтому необходимо построить эффективную систему жилищного кредитования, которая смогла бы вовлечь деньги, припрятанные населением «под матрас» (так называемый мертвый капитал), в экономику и тем самым способствовала бы решению задачи удвоения ВВП.
1. Введение………………………………………………………………………3 стр.
2. Теоретические основы этапов и методов ипотечного кредитования..4 стр.
3. Развитие этапов ипотечного кредитования.…………………………….8 стр.
4. Анализ особенностей и методов ипотечного кредитования.11 стр.
5. Рекомендации……………………………………………………………….16 стр.
6. Выводы и предложения……………………………………………………18 стр.
7. Список использованных источников……………………………………19 стр.
МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова»
Кафедра коммерции и маркетинга в АПК
Контрольная работа
По дисциплине: Экономика недвижимости
На тему: Этапы и методы ипотечного кредитования
Выполнила студентка III курса
факультета заочного обучения
специальности «Экономика и
управление на предприятии
АПК»
Ларина Ольга Михайловна
Эу-2006-115
Ксения Владимировна
Пермь 2008
Содержание
Введение
В странах с развитой экономикой объем жилищного кредитования достигает сегодня половины ВВП, в то время как в России эта цифра составляет лишь доли процента. Поэтому необходимо построить эффективную систему жилищного кредитования, которая смогла бы вовлечь деньги, припрятанные населением «под матрас» (так называемый мертвый капитал), в экономику и тем самым способствовала бы решению задачи удвоения ВВП. Важность построения такой системы в первую очередь определяется мультипликативным эффектом. Суть его заключается в следующем: увеличение объемов строительства требует роста производства металла, цемента, топлива, механизмов, транспортных средств и т.п., а также расширения занятости в самом строительстве и в этих смежных отраслях. Развитие соответствующих производств, рост занятости и доходов работников требуют дальнейшего увеличения объемов строительства, как промышленного, так и жилищного, и так далее - по цепочке. Кроме того, расширение жилого фонда стимулирует спрос на мебель, бытовую технику и товары домашнего обихода, так что мультипликативный эффект фактически отражается и на других, напрямую не связанных со строительством секторах экономики.
Целью данной работы является максимально осветить основы ипотечного кредитования, его историю возникновения, роль в экономике страны, а также раскрыть механизмы привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного капитала, обозначить круг проблем с которыми сталкиваются не только банки в ходе осуществления ипотечных операций, но и заемщики.
Основы этапов и методов ипотечного кредитования
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств. Существует также и небанковское жилищное кредитование, функционирование которого основано на принципах кассы взаимопомощи и имеет ряд отличий, отвечающих требованиям современных финансовых отношений.
Рассмотрим более подробно банковскую ипотеку и ее особенности.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит. Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.
Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.
При ипотеке валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам. Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков. Получение ипотечного кредита связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.
Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые ипотечные банки требуют наличия определенного трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.
Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.
Право собственности на ипотечное жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.
Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки. Интересы детей в процессе купли-продажи жилья накладывают некоторые ограничения и создают особые условия ипотечного кредитования. Ипотека и ребенок – отдельный вопрос для изучения.
Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.
Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору дома или квартиры.
За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:
Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).
Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования при ипотеке дома или квартиры весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.
После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.
Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса.
Завершается оформление ипотеки дома (квартиры) государственной регистрацией документов в органах юстиции.
Развитие этапов ипотечного кредитования.
Развитие системы жилищного кредитования в постсоветской России можно условно разделить на три этапа. Первый этап, присущ большинству стран в начале переходного периода, характеризовался резкой стагнацией в жилищном строительстве и введением государственных программ жилищного кредитования, призванных частично обеспечить решение жилищных проблем особо нуждающихся граждан (военнослужащих, мигрантов из районов крайнего Севера, уволенных в запас из ВС РФ, работников бюджетной сферы и др.). В условиях экономического спада была принята целевая программа «Жилище», призванная наряду с региональными программами развития кредитования населения, обеспечить работоспособный механизм финансирования жилищного сектора. Предоставление государственной поддержки предполагалось в следующих формах:
В июне 1996г., с утверждением «Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», государство перешло к созданию финансовой базы для развития банковской модели ипотечного кредитования, прежде всего - к становлению вторичного рынка ипотечных ссуд. Это стало началом второго этапа внедрения системы жилищного кредитования. На этом этапе правительство приняло ряд конкретных мер по финансированию строительства и приобретению жилья. Так в рамках программы «Свой дом» предполагалось строительство малоэтажных жилых зданий на одно домохозяйство, а также выделить из федерального бюджета не менее 4 трлн. руб. В том же 1996г. было принято постановление правительства о создании Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК). Эта организация, находясь целиком в собственности государства, должна была содействовать становлению массовой системы банковского ипотечного кредитования, однако, не добилась успеха. Одна из главных причин, по которым банки неохотно участвовали в ипотечных программах, носила юридический характер: выселить неплатежеспособного заемщика из заложенной квартиры было невозможно, поскольку фактически он уже становился собственником занимаемой площади.
Следующий этап развития жилищного кредитования начался условно в 2000-2001гг. Именно в это время произошла стабилизация финансовой системы после кризиса 1998г., улучшились экономические условия и наметились структурные изменения в секторе жилищного кредитования. Благодаря снижению инфляции и росту благосостояния граждан ипотечное кредитование стало приносить доход и привлекать инвесторов. Государство не занималось целенаправленным формированием системы ипотечного кредитования, а традиционно поддерживало много вариантов деятельности в этой сфере, не мешало размытое жилищное законодательство,- и все это привело к развитию в России различных вариантов ипотечного кредитования. Основными участниками ипотечного кредитования стали следующие организации: