Этапы и методы ипотечного кредитования

Ориентированный на выдачу ипотечных кредитов был создан «Дельта-банк». Основным источником привлечения ресурсов являются кредиты от западных финансовых организаций. Его клиентами являются домохозяйства, имеющие стабильно высокий доход.

Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и Налоговый кодексы, федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

В последние годы в России также возникли специализированные ссудо-сберегательные организации и стройсберкассы, действующие по принципу накопительной ипотеки. В связи с отсутствием законодательных норм существуют различные виды организаций, занимающихся жилищным кредитованием. Существование небанковской ипотеки насчитывает почти восемь лет. Сегодня более 250 подобных учреждений работают в крупнейших объединений таких организаций – Гильдия народных кооперативов «Жилья в рассрочку»- выдало более 4000 кредитов. Другая крупная организация, занятая взаимным кредитованием, - Межрегиональная федерация жилищных кооперативов (МФЖК). В начале 2004 г. ее участниками было около 1000 семей. Условия деятельности кредитных организаций меняются в зависимости от принципов руководства и стратегии привлечения клиентов. Помимо организаций, занимающихся взаимным кредитованием, существует целый ряд интегрированных структур, выполняющих функции ипотечного кредитования на ряду с функциями строительных компаний. Привлекаемые на этапе сбережения средства граждан непосредственно направляются на строительство. Эти структуры существуют в различной форме – от коммандитных товариществ до совокупности взаимодействующих коммерческих и некоммерческих организаций.

 

 

Анализ особенностей и методов ипотечного кредитования

 

 

На сегодняшний день как показывает практика предоставление ипотечных кредитов населению является одним из традиционных направлений деятельности коммерческих банков. Существуют совместные проекты банков со строительными, страховыми и риелторскими компаниями достаточно перечислить несколько схем взаимодействия этих организаций:

• продажа жилья в рассрочку;
• выпуск жилищных сертификатов (программа «Молодая семья», выпуск жилищных сертификатов для военнослужащих);
• долевое участие (инвестирование) строительства жилья;
• приобретение нового жилья у риэлторов с зачетом старого жилья в стоимость нового.

По данным Центрального банка РФ на 1 января 2008 г. выдачей ипотечных кредитов занимались 400 банков. По оценкам аналитиков, эффективно выдавать ипотечные кредиты могут только крупные и некоторые средние банки, которые участвуют в системе рефинансирования, предлагаемой АИЖК, либо имеют стабильные источники привлечения средств.

Объем выданных ипотечных кредитов в общей массе кредитного портфеля не высок. В 2004 г. было выдано 40 тыс. жилищных кредитов, что, по оценкам Росстроя, в 8 с лишним раз ниже платежеспособного спроса населения. Доля ипотечного кредитования в ВВП составляет 0,1%, что существенно ниже аналогичного показателя для развитых стран: США-55%, в Европе (в среднем) – 35%. В январе 2005 г. доля ипотечных кредитов в России достигла 1,52% (в июне 2004г. она составляла 1,16%); при этом необходимо отметить, что ипотечное кредитование явилось отнюдь не самой динамичной статьей банковской деятельности 2004г. В тот период наиболее привлекательным направлением  деятельности коммерческих банков было потребительское кредитование.

Изменение основных показателей ипотечного кредитования физических представлено в таблице 1.

 

Таблица 1

Показатели банковского ипотечного кредитования

	1 июля 2004г.	1октября 2004 г.	1 января 2005г.
Наименование показателя
Объем кредитования физических лиц, млрд. руб. в том числе ипотечные кредиты, млрд. руб.	54,7	856,5	1 212,9
	6,3	11,6	18,5
Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц, %	1,16	1,36	1,52
Количество кредитных организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, ед.	144	181	218
Количество субъектов РФ, в которых  присутствует ипотечное кредитование, ед.	74	78	80
Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млрд. руб.	10,7	13,9	17,8
Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн. руб.	7	11	9
Доля просроченной задолженности в объеме задолженности по жилищным кредитам, %	0,07	0,08	0,05

 

Из таблицы 1 видно, что низкий уровень просроченной задолженности обусловлен тем, что в России ипотечное кредитование доступно только гражданам с доходом выше среднего уровня. Наращивание  кредитного портфеля за счет предоставления услуг гражданам со средним доходом приведет к резкому увеличению просроченной задолженности.

Ипотечные кредиты выдаются банками в 80 регионах России. Развитие ипотечного кредитования по федеральным округам России показано на рис.1

 

 

Рисунок 1

Региональная структура ипотечного кредитования граждан

 

 

 

Существенная разница в темпах и масштабах внедрения системы ипотечного кредитования в тех или иных регионах России обусловлена объективными различиями в их развитии и объясняется следующими факторами:

• различиями в уровне доходов населения;
• разным уровнем развития финансовых посредников и системы жилищного кредитования;
• объемом рынка жилья и возможностями, которые открываются перед гражданами при приобретении жилья (тип жилья, предлагаемого на рынке, сроки его оформления, наличие полноценной городской инфраструктуры);
• наличием и уровнем развития посреднических организаций, задействованных в процессе приобретения, риелторских фирм, нотариальных контор и др.                

Как уже отмечалось ранее условия деятельности специализированных ссудо-сберегательных организаций и стройсберкасс меняются в зависимости от принципов руководства и стратегии привлечения клиентов.

На первом этапе традиционно осуществляется мобилизация средств граждан от 1 года до 10-15 лет. Последовательное сбережение средств  и приобщение к принципам потребления финансовых продуктов  позволяют снизить риск дефолта потребителя на этапе заимствования средств и обслуживания кредита. По данным различных ипотечных кооперативов, дефолт заемщиков держится в среднем на уровне 0,01%.

Эти организации демонстрируют значительный потенциал роста, однако немаловажным фактором, сдерживающим развитие накопительного жилищного кредитования, является практически полное отсутствие государственной поддержки. Вступивший в силу 1 апреля 2005 г. закон «О жилищных накопительных кооперативах» нивелирует положительный эффект от функционирования накопительной системы жилищного кредитования, поскольку обязывает заморозить средства вкладчика на 2 года, т.е. фактически препятствует их целевому инвестированию в реальный сектор экономики.

Главными отличительными особенностями небанковской от банковской ипотеки являются:

• организация, осуществляющая жилищное кредитование, одновременно занимается целевым привлечением и размещением средств участников, что обеспечивает целевое инвестирование сбережений;
• граждане получают кредит на приобретение жилья по ставкам значительно ниже рыночных (иногда под нулевую процентную ставку);
• получение кредита происходит при накоплении средств в размере свыше 50% от стоимости жилья;

Периоду кредитования предшествует период сбережения средств в организации, в процессе которого формируется культура потребления финансового продукта. Период сбережения снижает вероятность дефолта заемщика, поскольку он привыкает к обслуживанию обязательств и управлению бюджетом домохозяйства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рекомендации

 

 

Преимущества и недостатки ипотеки.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выводы и предложения

 

 

Развитие жилищного сектора – не панацея, а возможность решения многих экономических проблем России. Сейчас основным источником формирования является экспорт природных богатств, доход от которого аккумулируется у владельцев добывающих компаний. В связи с этим Россия в рамках мирового хозяйства может стать сырьевым придатком. Кроме того, крайне неравномерное аккумулирование доходов внутри страны ограничивает внутренний спрос, а значит, и перспективы роста ВВП.

Политику развития жилищного сектора за счет создания адекватной системы ипотечного кредитования можно рассматривать в качестве альтернатив такому сценарию. Развитие жилищного сектора путем повышения его инвестиционной  привлекательности и создание соответствующей законодательной базы, а также формирование платежеспособного спроса населения за счет массового распространения системы жилищного кредитования позволят создать основу для экономического роста страны в долгосрочной перспективе. Повышение доступности жилья для населения – одна из предпосылок развития строительства, которое под действием мультипликативного эффекта позволит увеличить объемы выпуска продукции и занятость во всех отраслях экономики, задействовать  недогруженные основные фонды и повысить общий уровень благосостояния граждан в среднесрочной перспективе.

 

 

 

 

 

 

 

Cписок использованных источников

 

1. Аверченко В.А. Принципы жилищного кредитования/В. Аверченко, Р. Весели, Г.Наумов, Э. Файкс, И. Эртл.- М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.-261 с.
2. Коваленко Н.Я., Петранева Г.А., Романов А.Н. Экономика недвижимости .-М.: КолосС, 2007.-240с.:ил.-(Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений).
3. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие/А.В. Марченко.-Ростов Н/Д:Феникс, 2007.-448с. (Высшее образование)
4. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. СПб.: Питер, 2006.-208 с.: ил.-(Серия «Учебное пособие»).
5. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в редакции от 04.12.2007).
6. Федеральный закон N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 18.10.2007).
7. Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 23.11.2007).