Эффективная деятельность риэлторских фирм

1.2  Правовые аспекты налогообложения  риэлторской деятельности

Каждый налог  состоит из элементов налогообложения, к которым согласно ст. 17 НК РФ относятся:

1) объект налогообложения;

2) налоговая  база;

3) налоговая  ставка;

4) налоговый  период;

5) порядок исчисления  налога;

6) порядок и  сроки уплаты налога.

В целях определения  порядка налогообложения имеет  значение тот факт, как организована риэлторская фирма. Если это юридическое лицо, то порядок налогообложения будет несколько иной, чем у индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

К налогам, которыми может облагаться риэлторская деятельность, можно отнести налог на прибыль (доход) организаций, налог на добавленную стоимость, единый социальный налог, подоходный налог с физических лиц. Все эти налоги относятся к федеральным налогам, это означает, что правила налогообложения полностью регулируются исключительно федеральным законодательством. Однако существует и такая категория налогов, как региональные и местные. Порядок их взимания и уплаты может быть установлен федеральным или региональным законодательством, они будут собираться на территории конкретного субъекта РФ или муниципалитета лишь в случае, если они сами примут решение о введении данного налога на их территории. Среди местных налогов можно назвать, например, налог на рекламу.

Плательщиками налога на прибыль признаются все  организации, т.е. все юридические лица. Объектом налогообложения будет признана прибыль, полученная налогоплательщиком. При этом прибылью согласно п. 1 ст. 247 НК РФ признаются доходы организации, уменьшенные на величину произведенных расходов. К доходам риэлторской фирмы в целях налогообложения по данному налогу можно отнести доходы от реализации услуг посреднической деятельности риэлторской фирмы. Риэлторская фирма может получить и внереализационные доходы. Это возможно в том случае, когда, например, риэлторская фирма по решению суда получает возмещение убытков, причиненных ей недобросовестными действиями клиентов или третьих лиц; либо клиент перечисляет ей сумму долга и проценты по ней, и именно размер процентов и составит внереализационные доходы риэлторской фирмы.

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, куда включаются и убытки, понесенные риэлторской фирмой за налоговый период, в котором она отчитывается. При этом обоснованными расходами признаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме, а под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. Таким образом, в расходы риэлторской фирмы могут входить:

1) расходы на  заработную плату;

2) затраты на  оргтехнику и материалы;

3) плата за  рекламу и размещение объявлений  о продаваемых (обмениваемых) квартирах;

4) плата за  аренду помещения и т.д.

А в том случае, если риэлторская организация принимает участие в долевом строительстве либо приобретает (отчуждает) объекты недвижимого имущества по договорам цессии (уступки права требования), то это еще и расходы на приобретение объектов недвижимого имущества либо долевое финансирование строительства. В расходы может также войти:

1) страхование  профессиональной деятельности риэлторской фирмы; страхование офисного помещения, где работает риэлторская фирма, либо объектов недвижимого имущества, с которыми она работает;

2) расходы на  ремонт офисного помещения фирмы  либо объектов недвижимости в  целях повышения их стоимости.

Как уже говорилось, согласно ст. 274 НК РФ налоговой базой  для налога на прибыль организаций  признается прибыль, которая высчитывается  исходя из положительной разницы  доходов и расходов фирмы. Если же эта разница со знаком "минус", т.е. риэлторская фирма в налоговом периоде не получила доходов, то налоговая база будет признана равной нулю (в соответствии с ч. 8 ст. 274 НК РФ).

Данные налогового учета должны отражать порядок формирования суммы доходов и расходов, порядок  определения доли расходов, учитываемых для целей налогообложения в текущем налоговом (отчетном) периоде, сумму остатка расходов (убытков), подлежащую отнесению на расходы в следующих налоговых периодах, порядок формирования сумм создаваемых резервов, а также сумму задолженности по расчетам с бюджетом по налогу.

Следующий налог, уплачиваемый риэлторскими организациями, использующими наемную рабочую силу, - единый социальный налог. Как указано в самом НК РФ, данный налог предназначен для сбора средств в бюджет, что позволит обеспечить право граждан на пенсионное обеспечение и социальное страхование, медицинскую помощь.

Объектом налогообложения  по данному налогу будут выступать  все возможные выплаты по трудовым договорам, куда включается не только заработная плата, но и все возможные выплаты в рамках вознаграждения работнику за труд. К объекту налогообложения по данному налогу будут относиться и выплаты по гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг. Частью 3 ст. 236 НК РФ указаны два условия, при которых выплаты будут входить в налоговую базу единого социального налога. Это возможно, если выплаты, произведенные в любой их форме, не отнесены к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогам на прибыль организаций в текущем отчетном (налоговом) периоде. А также данные выплаты не уменьшают налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в текущем отчетном (налоговом) периоде. Налоговым периодом для организаций признается один календарный год, отчет же составляется ежеквартально.

Налог на добавленную стоимость с организаций взимается в соответствии с гл. 21 НК РФ. Применительно к риэлторским фирмам уплату данного налога можно рассматривать лишь условно, так как данный вид деятельности подпадает под возможность применения упрощенной системы налогообложения, что, в свою очередь, освобождает от уплаты НДС при реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ. Например, его придется платить риэлторской фирме лишь при ввозе товаров на таможенную территорию РФ, что при осуществлении данного вида деятельности весьма редко или отсутствует вовсе. Так что же подразумевается под упрощенной системой налогообложения?

Правоотношения  по уплате налога в упрощенном порядке  установлены гл. 26.2 НК РФ. Упрощенная система налогообложения - это разновидность специальных налоговых режимов, при которой обязанность по уплате четырех основных налогов заменяется уплатой одного налога. Упрощенная система налогообложения организациями и индивидуальными предпринимателями применяется наряду с общей системой налогообложения (далее по тексту - общий режим налогообложения), предусмотренной законодательством РФ о налогах и сборах. Переход к упрощенной системе налогообложения или возврат к общему режиму налогообложения осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями в добровольном порядке.

Упрощенная  система налогообложения предусматривает  замену уплаты налога на прибыль организаций, а у индивидуальных предпринимателей - налога на доходы физических лиц; налога на добавленную стоимость по внутренним операциям; налога на имущество организаций и единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности предпринимателя за налоговый период. Уплата же страховых взносов на обязательное пенсионное страхование производится в соответствии с законодательством Российской Федерации. Иные налоги уплачиваются указанными организациями в соответствии с общим режимом налогообложения. Для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, сохраняются действующие порядок ведения кассовых операций и порядок представления статистической отчетности, а объектом налогообложения признаются:

1) доходы;

2) доходы, уменьшенные  на величину расходов.

Выбор объекта  налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком. Он не может меняться налогоплательщиком в течение всего срока применения упрощенной системы налогообложения.

Организации при  определении объекта налогообложения  учитывают следующие доходы:

1) доходы от  реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ (это касается налога на прибыль организаций);

2) внереализационные  доходы, определяемые в соответствии  со ст. 250 НК РФ (это также касается  налога на прибыль организаций). Индивидуальные предприниматели  учитывают доходы, полученные от  предпринимательской деятельности.

При определении  объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:

1) расходы на  приобретение основных средств  (с учетом положений п.

2) расходы на  приобретение нематериальных активов;

3) расходы на  ремонт основных средств (в  том числе арендованных);

4) материальные  расходы;

5) расходы на  оплату труда, выплату пособий  по временной нетрудоспособности  в соответствии с законодательством  РФ;

6) расходы на  обязательное страхование работников  и имущества, включая страховые  взносы на обязательное пенсионное страхование, взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний и т.д.

Расходами налогоплательщиков признаются затраты после их фактической  оплаты. В случае если объектом налогообложения  являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя.

Налогоплательщик, который применяет в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, уплачивает минимальный налог в следующем порядке: сумма минимального налога исчисляется в размере 1% налоговой базы, которой являются доходы, определяемые в соответствии со ст. 346.15 НК РФ (т.е. в соответствии со ст. ст. 249 и 250 НК РФ, регулирующими налог на прибыль организаций).

Минимальный налог  уплачивается в случае, если сумма  исчисленного в общем порядке  налога меньше суммы исчисленного минимального налога.

Убыток, полученный налогоплательщиком при применении общего режима налогообложения, не принимается при переходе на упрощенную систему налогообложения.

Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными  периодами признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

В случае если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6%. Если же объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 15%. Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Сумма налога по итогам налогового периода определяется налогоплательщиком самостоятельно. Суммы налога зачисляются на счета органов Федерального казначейства для их последующего распределения в бюджеты всех уровней и бюджеты государственных внебюджетных фондов в соответствии с бюджетным законодательством РФ.

Итак, чем же отличается налогообложение риэлтора - юридического лица и риэлтора - индивидуального предпринимателя? Что на сегодня выгоднее, оптимальнее, проще с точки зрения ведения учета и отчетности? Однозначного ответа нет. Каждый предприниматель, приходя на рынок риэлторских услуг, сам выбирает форму регистрации своего предприятия, исходя из своих возможностей, опыта работы, целей и задач, стоящих перед ним, и, соответственно, систему налогообложения, позволяющую эффективно и максимально выгодно для предпринимателя вести его хозяйственную деятельность.

Существующее на сегодняшний день налоговое законодательство дает четкую классификацию взимаемых налогов, их структуру, порядок расчета и оплаты, дает исчерпывающую трактовку и систематизацию такой сложной, объемной и в то же время важной для функционирования государства отрасли, как налогообложение, что, в свою очередь, весьма положительно сказывается на работе налоговых органов и участников рынка риэлторских услуг.

 

 

2. АСПЕКТЫ ЭФФЕКТИВНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ

2.1 Стратегия  развития риэлторской фирмы

Стратегия развития риэлторской фирмы зависит от изменения внешней окружающей среды, внутренних возможностей фирмы и от поставленных целей. При изменении внешний среды риэлторские фирмы должны менять и совершенствовать свою деятельность (объем, ассортимент услуг), выбранные сегменты рынка, делать это более гибко, чем другие фирмы, работающие на этом рынке, где ассортимент услуг и технологии их предоставления более прогрессивны, т.е. заимствовать их опыт. В риэлторской деятельности профессионализм, опыт и разработанная стратегия позволяют консультантам-риэлторам быть достаточно гибкими, чтобы не только решать текущие задачи, но и работать на перспективу. Это возможно также благодаря специфической структуре персонала и возможности ее быстро перестраивать. Использование консультантов-риэлторов с различным техническим образованием и профилями деятельности, а также многодисциплинарных экспертных групп увеличивает гибкость фирмы при применении новых стратегий. Фундаментальный стратегический выбор касается природы и диапазона услуг, предоставляемых клиентам. Определить продукцию консультанта-риэлтора довольно трудно вследствие неосязаемости профессиональных услуг, уникальных потребностей каждого отдельного клиента и других факторов. И все-таки определение продукции (услуги) можно рассматривать как составной блок стратегии консультирования. Оно позволяет точно понять сущность риэлторской фирмы и ее профиль, осуществлять маркетинг услуг потенциальным клиентам и фокусировать развитие возможностей фирмы и ее ресурсов на стратегически приоритетных областях.