Контрольная работа по дисциплине "Организация и управление производством"

- согласия заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду объекта;

- письменного уведомления арендодателя о своем надо в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания договора.

При заключении договора на новый срок условия его быть изменены по соглашению сторон. Это относится условиям, в том числе к размеру арендной  
платы. Положение о возможности изменения арендной платы не одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку оно касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с 
прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Законом предусмотрены дополнительные способы защиты интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель - отказал в возобновлении договора на новый срок, но в те-года заключил договор с другим лицом, арендатор по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если же после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем объектом без заключения нового договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Особенность договора аренды зданий и сооружений состоит еще и в том, что он регулирует одновременно отношения двух видов:

- по поводу владения и пользования этими объектами недвижимости;

- отношения, связанные с использованием части земельного участка, занятой арендуемым зданием.

Дело в том, что по договору аренды здания или сооружения, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью 
передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружение иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. 

В случаях,  когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением, необходимым для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

В практике использование земли, на, которой расположено арендуемое здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается с соответствующим территориальным земельным комитетом (так, в частности, предоставляется земля в аренду на территории г. Москвы). Заключённый договор на право пользования землей - основание для производства земельных платежей собственнику земельного участка.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу после государственной регистрации. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года.

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Арендная плата

Наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает  одной из экономических форм реализации права собственности .

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

- состав платежей;

- размер платежей;

- способы (методы) расчетов.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы 
является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания определенных услуг. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных 
объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы учитываются наряду с 
другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Beличина арендной платы не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь - с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, ту размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего 
ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает  за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдельные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собственностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляется  арендодателем.

Периодичность  внесения	Форма  внесения	Составляющие  арендной платы	Периодичность  пересмотра
Единовременно	Твердая  сумма платежа	Амортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имущества	В сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год
Периодически,  в установленные в договоре сроки	Доля от продукции или доходов, полученных в  результате использования арендованного имущества	Доход, который был бы получен при непосредственном использовании арендуемого имущества
	Предоставление  арендатором определенных услуг	Затраты на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока
	Передача арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или аренды	Расходы на страхование арендуемого имущества
	Возложение на арендатора затрат, обусловленных договором, на улучшение арендованного имущества	Прочие расходы арендодателя
	Сочетание перечисленных выше форм

 

 Таблица 2  Арендная плата

 

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

- амортизационные отчисления на полное восстановлениеарендованного имущества (кроме земли) (Ам);

- средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);

- налог на имущество (Ни);

- часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный  процент - Ца).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз): 

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.     (1)

Наиболее сложным и спорным остается определение  арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю, как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению арендаторы, использующие относительно лучшие получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних,  но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Система планов предприятия

Предприятие – сложная социально-экономическая система. Соответственно и система планирования предприятия достаточно сложна и разнообразна. Система планов предприятия представляет собой комплексную программу обеспечения его функционирования и развития.

Результатом планирования является совокупность планов, каждый из которых представляет собой часть общей системы и нацелен на достижение общих целей предприятия, устойчивое экономическое и социальное функционирование и развитие.

Основные задачи развития системы планирования предприятия:

- обеспечение высокой прибыльности и роста производительности труда, максимальное использование ресурсов;

- четкая взаимная увязка деятельности отдельных подразделений, ее согласованность;

- выявление потребности в ресурсах, необходимых для процесса производства;

- своевременное и равномерное выполнение плановых заданий.

Отдельные планы предприятия чётко ограничены друг от друга по различным направлениям деятельности, подразделениям, имеют разные цели, задачи, временные рамки. Вместе с тем, образуют единую систему, в которой каждый план занимает определенное место и играет определенную роль.

Предприятие в условиях рыночной экономики самостоятельно определяет виды и формы планов, их содержание. Вместе с тем, государство полностью не исключает своего участия в организации производства. Планирование как форма государственного воздействия на экономику существует практически во всех странах, органически вписываясь в рыночный механизм хозяйствования. Проблема заключается в определении, что и как должно планировать государство, а что – сами субъекты хозяйствования.

С точки зрения обязательности плановых заданий различают директивное и индикативное планирование.

Директивное планирование – это процесс принятия решений, имеющих обязательный характер для объектов планирования. Директивные планы имеют, как правило, адресный характер и отличаются чрезмерной детализацией. Директивное планирование может служить эффективным средством решения народнохозяйственных задач, имеющих общенациональное значение. Директивное планирование может успешно использоваться и внутри предприятия, например, в текущем планировании.

Индикативное планирование носит направляющий, рекомендательный характер. В составе индикативного плана могут быть обязательные задания, но число их весьма ограничено. Задания индикативного плана называют индикаторами. Индикаторы – это параметры, характеризующие состояние и направления развития экономики, выработанные органами госуправления и устанавливающие меры государственного воздействия на хозяйственные процессы с целью достижения указанных параметров.