Определение рыночной стоимости недвижимости

ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1. СВЕДИНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

 

Объект оценки представляет собой нежилое здание площадью 555,2 кв.м, расположенное по адресу Москвоская область, Клинский район, г. Клин, ул. Горького, д. 52 А.

Клин — город областного подчинения в Московской области, административный центр Клинского района. 
    Население - 80 тыс. человек (2013). 
    Город расположен на берегу реки Сестры, в 65 км от МКАД по Ленинградскому шоссе (86 км). Железнодорожная станция на линии Москва — Санкт-Петербург. В городе и его окрестностях ранее действовала узкоколейная железная дорога, принадлежавшая заводу «Клинстройдеталь». В черте города находится военный аэропорт Клин-5, способный принимать воздушные суда практически всех классов. 
    Через город до сих пор проходит автомагистраль Москва — Санкт-Петербург М10 E105, а также Московское Большое Кольцо. Строительство окружной дороги не планируется. Город расположен на реке Сестра. Имеется железнодорожная станция (железнодорожная ветка от клина построена в 1914 году).

Основные предприятия –«Клинский Мясокомбинат», «Химволокно», «Клинский пивокомбинат», «Химлаборприбор», «Медстекло»

Объект оценки окружают  многоэтажные дома. Имеется парковка, удобный подъезд. Так же в 100 м находится остановка, что дает большой поток как городских покупателей, так и покупателей из ближайших деревень и поселков.

В таблице 1 указаны данные юридического лица;

В Таблице 2  приводится описание объекта оценки;

В таблице 3 - конструктивные характеристики и описание магазина.

Схемы и фотографии местоположения объекта оценки приведены в Приложении.

Таблица 1. ДАННЫЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА

Полное наименование организации с указанием организационно - правовой формы	Открытое Акционерное Общество «Магазин «Монетка»
Юридический адрес	Москвоская область, г. Клин, ул. 52 А
ИНН	5555555555
КПП	55555555
Телефон, факс	55555

 

 

                                     Таблица 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Показатели	Величина показателей	Источник информации
Местоположение объекта	Москвоская область, Клинский район, г. Клин, ул. Горького, д. 52 А	Свидетельство о государственной регистрации права от 10.07.2012 года, , выданное Управлением Федеральной регистрационной службы Москвы
Собственник имущества:	ОАО «Магазин «Бородино»	Свидетельство о государственной регистрации права от 10.07.2012 года, , выданное Управлением Федеральной регистрационной службы Москвы
Наименование объекта:	Магазин
Вид права:	Собственность	Свидетельство о государственной регистрации права от 10.07.2012 года,  выданное Управлением Федеральной регистрационной службы Москвы
Свидетельство о государственной регистрации права объект недвижимости:	Свидетельство о государственной регистрации права от 10.07.2012 года, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы Москвы
Обременения:	Отсутствуют
Назначение:	Нежилое помещение	Свидетельство о государственной регистрации права от 10.07.2012 года, бланк , выданное Управлением Федеральной регистрационной службы Москвы
Количество этажей/этажность:	1
Площадь оцениваемых помещений, кв.м.:	555,2	Свидетельство о государственной регистрации права от 10.07.2012 года, бланк, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы Москвы
Год постройки	2012	Технический паспорт на помещение
Техническое состояние:	Отличное	Результаты осмотра
Транспортная доступность	Высокая.	Результаты осмотра
Текущее использование	Магазин	Результаты осмотра

 

 

 

 

Таблица 3. КОНСТРУКТИВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ И ОПИСАНИЕ МАГАЗИНА

 

Конструктивный элемент	Состав	Источник информации
Фундамент	Бетонный	Технический паспорт на помещение
Стены	Кирпичные, гипсокартон	Технический паспорт на помещение
Внутренние стены и прегородки	гипсокартонные	Технический паспорт на помещение
Перекрытия	ж/б плиты	Технический паспорт на помещение
Полы	Кафель	Технический паспорт на помещение
Проемы	Металлопластиковые окна и двери	Технический паспорт на помещение
Отделочные работы	Окл. обоями под окраску	Технический паспорт на помещение
Внутренние санитарно-технические, электротехнические и слаботочные устройства	Электросети, скрытая проводка 220В, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, винтилиция приточно-вытяжная,центральное электроосвещение	Технический паспорт на помещение

 

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

 

    Согласно Федеральному стандарту оценки  «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» п. 21 при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход - совокупность методов оценки объекта оценки, основанный на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а так же связанные с объектом оценки расходы.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

1. установить период прогнозирования. Под периодом понимается период в будущем, на который от даты оценки производятся прогнозирования количественных факторов влияющих на величину будущих доходов;
2. исследовать способность объекта оценки, приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

3.  определить ставку дисконтирования отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
4.     осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Доходный подход включает в себя два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации

Данный метод применяется, когда денежные потоки стабильны и имеет следующий вид расчета:

где   V – стоимость объекта недвижимости;

       R – ставка капитализации;

       NOI – чистый операционный доход.

Алгоритм метода капитализации

1. Определение ожидаемого годового ЧОД от объекта недвижимости при его НЭИ.
2. Определение ставки капитализации
3. Определение стоимости объекта недвижимости

 

                  Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход получаемый собственником объекта недвижимости при 100% использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S х Сар

где    S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

         Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год. 

Для расчета ПВД используется площадь помещений и зданий различных по функциональному назначению:

- основные - помещения, предназначенные для выполнения основных функций (жилые, офисные)

- вспомогательные помещения –  помещения общего пользования (туалеты)

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения, физического состояния, наличия коммуникаций.

Действительный валовый доход (ДВД) – доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы.

ДВД = ПВД – Потери

                 или

ДВД = ПВД х (1 – Кндз) х (1 – Кн. ар)

где   Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта

       Кн. ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Обычные коэффициенты выраженные в % по отношению к ПВД.

Потери рассчитываются как соотношение типичное на данном сегменте рынка недвижимости или по ретроспективным, или по текущим данным объекта недвижимости.

Чистый операционный доход (сокращенно NOI  или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

1. Условно-постоянные расходы или издержки.

-Налог на имущество;

-Налог на землю;

-Страховые взносы;

-З/п  управленческого персонала + налоги на нее

К условно-постоянным относятся расходы размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта.

2. Условно-переменные или эксплуатационные расходы:

• Расходы на управление, коммуникационные расходы;

• Расходы по обеспечению безопасности;
• Текущие ремонтные работы;
• Расходы на уборку, содержание территории;

К условно-переменным относятся расходы размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта.

3. Расходы на замещение или резервы.

Расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений - это кухонное оборудование, мебель, техническое оборудование, кровля, ковровые покрытия.

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации - ставка применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения ставка капитализации отражает нормы доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем. Существует несколько методов определения ставки капитализации:

1) Метод с учетом возмещения капитальных затрат;

2) Метод рыночной выжимки;

3) Метод связанных инвестиций.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Ставка капитализации состоит из 2-х частей:

• ставка доходности на собственный капитал;
• норма возврата капитала, т.е. погашение сумм первоначальных вложений.

R  = on ± of

 где  on- доход

         of- возврат.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам снизится через n лет, то ставка капитализации определяется по формуле:

R  = re + dep · r1

 

 

 где   re  – ставка доходности на собственный капитал

        r1- норма возврата капитала

        dep - потеря суммы первоначальных вложений через n лет.

Если стоимость объекта недвижимости увеличивается через n лет и известен темп прироста стоимости, то ставка капитализации рассчитывается по формуле:

R  = re –  app · r1

 где app- увеличение.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то:

R  = re

Ставка доходности собственно капитала (re) строится чаще всего методом кумулятивного построения.

re =  rf + p1 + p2 + p3

где    rf – безрисковая ставка дохода

          p1 – премия за риск вложения в недвижимость

         p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости

         p3 – премия за инвестиционный менеджмент.

Существует три способа расчета норм возврата капитала:

1. Метод Ринга, или прямолинейный возврат капитала. Годовая норма возврата рассчитывается путем деления ед. на срок через который ожидается изменение стоимости объекта:

r1 = 1 / n

2. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата равна фактору фонда возмещения, при той же ставки %, что и по инвестиции:

(РМТ) r1 = re / (1+ re)n – 1

3. Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка доходов первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке, потому предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

r1 = rf / (1+ rf)n – 1

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

 

Метод дисконтирования денежных потоков

Позволяет определить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и стоимости будущей продажи в конце прогнозного периода.