Определение рыночной стоимости недвижимости

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 где   V– текущая стоимость объекта недвижимости;

         CFj – денежный поток прогнозного j-го года;

         r – ставка дисконтирования;

         Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;

        п – длительность прогнозного периода, лет.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение  прогнозного периода (3-5 лет, в мире до 10 лет).

2. Прогнозирование  величин денежных потоков от  объекта недвижимости для каждого  прогнозного года.

3. Расчет  стоимости реверсии.

4. Расчет  ставки дисконтирования (r)

r =  rf + p1 + p2 + p3

5. Определение  стоимости объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Для определения доходным подходом рыночной стоимости нежилого помещения общец площадью 555,2 кв. м расположенного по адресу Московская область, г. Клин, ул. Горького 52 А, был использован метод прямой капитализации.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки было найдено 20 объектов аналогов. Из них 5 объектов сравнения для доходного подхода представлены в таблице .

 

 

 

Таблица 4. ИНФОРМАЦИЯ ПО АНАЛОГАМ

Наименование объекта	S кв. м	Арендная ставка кв. м/год	Местоположение
Помещение под офис, торговлю	477	9000	Г. Клин. центр
Торговое помещение	512	12000	Г.Клин, центр
Помещение под офис, склад, магазин	400	13500	Г. Клин
Помещение	490	12000	Г. Солнечногорск
Магазин	600	10400	Г. Клин

 

 

• Рассчитываем среднюю арендную плату по аналогам за м2 в год, на основании расчётов приведённых в таблице 4:

9600+12000+13500+12000+10400/5=11380руб./год

• Рассчитываем ПВД (потенциальный валовый доход):

ПВД = S х Сар= 555,2*11380=6318176

• Рассчитываем ДВД (действительный валовый доход):

ДВД = ПВД х (1 – Кндз) = 6318176*(1-0,025)=6160222

• Далее рассчитываем ОР ( операционные расходы):

ОР=ПВД*13%( Информация представлена заказчиком)= 6160222*0,13=800829

• Рассчитываем ЧОД (чистый операционный доход):

ЧОД=ДВД-ОР=6160222-800829=5359393

Рассчитать  стоимость магазина с годовым ЧОД 5359393, если  прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 20% его первоначально цены.

Ставка дохода на капитал – 13,93%

Безрисковая ставка = 7,52% (www.Cbr .ru)

Р1=1,43%( http://www.ocenchik.ru/)

Р2=2,48(www.appraiser.ru)

Р3=2,5% ( www.business/valuation.ru)

re= 7,52%+1.43%+2,48%+2,5%=13,93%

Через 5 лет ожидается увеличение на уровне 20 %, то есть арр=0,2 через 5 лет

• Находим норму возврата :

r1 = re / (1+ re)n – 1=0,1393/(1+0,1393)5-1= 0,151

• Ставка капитализации:

R= re – арр*r1=0,1393-0,2*0,151=0,1393-0,0302=0,1091=10,9%

• Определим стоимость объекта оценки:

V=ЧОД/R=5359393/0,109=49168743

Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 555,2 кв.м расположенного по адресу Московская область, Клинский район, г. Клин, ул.Горького 52 А полученная доходным подходом, по состоянию на дату оценки  составляет: 49168743 (сорок девять миллионов сто шестьдесят восемь тысячи семьсот сорок три) рубля.