Оценка стоимости предприятий (бизнеса

Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:

- разработка и утверждение  стандартов и правил оценочной  деятельности, правил деловой и  профессиональной этики;

- разработка и утверждение  правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, а также прием и исключение из состава;

- представление интересов своих членов, а также оспаривание в судебном порядке актов, нарушающих права и законные интересы всех или части своих членов.

Саморегулируемая организация оценщиков наделена следующими обязанностями по отношению к оценщикам:

- осуществление контроля за соблюдением членами саморегулируемой организации оценщиков требований законодательства, стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

- применение мер дисциплинарного воздействия (вплоть до исключения из состава членов саморегулируемой организации);

ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам;

- организация проведения профессиональной переподготовки оценщиков;

- организация информационного и методического обеспечения своих членов.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана размещать на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков в сети Internet информацию о самой организации и в том числе реестр ее членов. На основании положений закона, информация, содержащаяся в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков, предоставляется по запросам граждан и юридических лиц в порядке, определенном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков. Срок предоставления такой информации не может превышать семи дней с даты поступления соответствующего запроса. Сведения о принадлежности оценщика к саморегулируемой организации должны содержаться в договоре на проведение оценки.

Согласно ст. 24 закона, оценщики одновременно могут быть членами только одной саморегулируемой организации оценщиков. Новшеством в данной норме является то, что для вступления в члены саморегулируемой организации физическое лицо обязано представить в числе документов справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. Саморегулируемая организация оценщиков при приеме физических лиц в члены саморегулируемой организации оценщиков вправе предъявлять иные связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие законодательству Российской Федерации требования.

Контроль саморегулируемой организации оценщиков за осуществлением профессиональной деятельности своих членов осуществляется структурным подразделением, осуществляющим контроль за профессиональной деятельностью своих членов, состоящим из штатных сотрудников саморегулируемой организации оценщиков, в виде проведения плановой проверки не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год.

Финансовой гарантией возмещения ущерба, который может быть причинен членами саморегулируемых организаций, станет компенсационный фонд. Оценщик, становясь членом саморегулируемой организации, должен внести не менее 30000 рублей в компенсационный фонд. Компенсационным фондом саморегулируемой организации оценщиков является обособленное имущество, принадлежащее этой организации на праве собственности и первоначально формируемое исключительно в денежной форме за счет обязательных взносов ее членов. Данная сумма будет гарантировать покрытие убытков в размере не более 600000 рублей, но только в случае совпадения следующих условий:

- для возмещения ущерба, причиненного оценщиком,¾ недостаточно средств, полученных по договору обязательного страхования ответственности;

- оценщик отказался удовлетворить  требование заказчика или¾ третьего лица о возмещении ущерба либо заказчик или третье лицо не получили от него в разумный срок ответ на предъявленное требование.

Смысл в создании компенсационного фонда в том, что из этого фонда компенсация производится быстрее, чем непосредственно с виновного лица. В отношении виновного лица необходимо еще возбудить исполнительное производство (а, возможно, и банкротство), завершить его, расплатившись с пострадавшей стороной. А в компенсационном фонде деньги уже есть и могут расходоваться сразу.

Кроме этого, Закон N 135-ФЗ (в ред. Закона N 157-ФЗ) предусматривает образование СОО специального органа - Национального совета по оценочной деятельности в целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности СОО, а также в целях взаимодействия СОО с органами государственной власти, местного самоуправления и заказчиками оценочных услуг.

Национальный совет по оценочной деятельности создается в форме некоммерческой организации, членами которой являются более 50% саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем 50% всех оценщиков. Национальный совет по оценочной деятельности подлежит регистрации уполномоченным органом.

На настоящий момент Национальный совет по оценочной деятельности еще не создан. В соответствии с переходными положениями Закона N 157-ФЗ с 1 июля 2007 г. некоммерческая организация, объединяющая саморегулируемые организации оценщиков, вправе обратиться в уполномоченный федеральный орган в целях регистрации в качестве Национального совета по оценочной деятельности.

 

 

2.3 Практический расчет стоимости земельного участка как объекта недвижимости

 

Оцениваемый земельный участок, находящийся по адресу Россия, Краснодарский край, г. Гулькевичи, ул. Мира, 23, является частной собственностью.  Площадь участка составляет 1100 кв.м, застроенная площадь. На участке есть улучшения, в виде централизованного газоснабжения, централизованного водоснабжения, централизованного энергоснабжения, подъездного пути к участку.

В таблице (см. Приложение 2) приведены некоторые сведения об объекте оценки и самой процедуре, а именно: наименование объекта; его местоположение; собственник объекта; цель и задачи оценки; дата проведения оценки.

Для проведения оценки объекта были выбраны следующие методы:

1. Метод рыночных продаж
2. Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка
3. Принцип остаточной продуктивности (метод остатка)
4. Оценка земли методом капитализации дохода

 

Начнем с метода рыночных продаж. Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе:

• Выявление фактических продаж участков на рынке;
• Проверка информации о сделках;
• Внесение поправок с учетом различий участков (корректировка
• осуществляется в рублях или %). Увеличение или уменьшение в
• зависимости от их пригодности.

 

Параметры	Сравнимый (проданный) участок	Поправки на Независимой Основе (+,-), %	Поправки на Кумулятивной основе (умножено)
Цена, единиц	3 000 000	-	-
Дата	5.04.2010
Местоположение	На 10% хуже, чем у сравниваемого участка	10%	0,90
Окружающий ландшафт	стандартный
Рельеф	ровный
Общая поправка		10%	0,90
Скорректированная стоимость сопоставимого участка	2 700 000

 

Таблица 2. Поправки цены сопоставимого участка

 

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др. После расчетов методом рыночных продаж стоимость земельного участка равна 2 700 000 рублей.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

 

 Что касается метода сравниваемых продаж стоимости базового участка, то этот прием основан на определении путем анализа сравнимых продаж стандартного участка, который является ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок. 

 В таблице рассчитана  стоимость с помощью данного  метода.

 

Участки	Цена продажи, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Отдаленность от центра города	Размер, га	Цена продажи, приведенная к базовому участку,  руб.
базовый	-	стандартный	умеренная	близко	0,6	4875741
Объекты сравнения
№ 1	5900000	Стандартный 1	Низкая 0,95	Отдален 0,9	0,61	5044500
№ 2	6100000	Лучший (+) 1,1	Уменьшенная 0,9	Близко 1,1	0,63	6642900
№ 3	5700000	Ограниченный (+) 0,9	Высокая 0,8	Отдален 0,8	0,59	3283200

 

Таблица 3. Расчет стоимости по способу базового участка.

 

Подробно представлен расчет стоимости:

 

1.  №1= 5044500 / 0,61 = 8269672,13115 

     №2= 6642900 / 0,63 = 10544285,7143

     №3= 3283200 / 0,59 = 5564745,76271

 

2.  ( (№1 + №2 + №3) / 3) * 0,6 =(8269672+10544286+5564746)/3)*0,6 = 24378704/3*0,6= 20668873,3333*0,6 = 19926907,2

 

Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но отличающихся по другим параметрам (например, дачные участки и т.д.)

 

Теперь рассмотрим принцип остаточной продуктивности (метод остатка).

Оплаты расходов за три других фактора производства:

• труда - зарплата;
• комиссионных:
• капитана - процентов, дивидендов;
• предпринимательских способностей – прибыли.

В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Метод остатка применим при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность   их полезной жизни, ставка дохода на инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

 

№ п/п	Показатели	Значение
1	Потенциальный валовой доход от единичного объекта (арендная плата за год)	720000
2	Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта	5400
3	Действительный валовой доход (п.1 – п.2)	714600
4	Операционные расходы (постоянные и переменные)	60000
5	Чистый операционный доход (п.3 – п.4)	654600
6	Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа	800
7	Коэффициент капитализации для улучшений	15
8	Чистый операционный доход от улучшений (п.6 х п.7)	12000
9	Земельная рента (п.5 – п.8)	642600
10	Коэффициент капитализации	0,08
11	Стоимость земельного участка (п.9 / п. 10)	8032500