Оценка стоимости предприятий (бизнеса

 

Таблица 4. Расчет стоимости земли методом остатка

 

И последний метод - это оценка земли методом капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка.

Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

С = Д : К

Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Он выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

                                                                                                                                                                                

№ п/п	Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Арендная плата за пользование земельным участком (по рыночным данным), руб. год	8032500	8269672	10544286	5564746
2	Цена продажи участка из таб. 3	*	5044500	6642900	3283200
3	Коэффициент капитализации (п.1 / п.2)	*	1,6	1,6	1,7
4	Среднее значение коэффициента капитализации	1,6	*	*	*
5	Стоимость земельного участка: (п. 1 / п.4) округленно	5020313	5168545	6590179	3477966

 

Таблица 5. Метод капитализации земельной ренты

 

После расчетов стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты, произведенных в таблице 4, можно увидеть, что стоимость земельного участка составляет 4500000 рублей.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. В результате применения этих подходов к оценке недвижимости определяются три различные величины оценочной стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем формируется итоговая величина стоимости недвижимости. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

После произведенной оценки мы видим из таблицы 3, что стоимость земельного участка согласно произведенных расчетов составляет 5000000 рублей, стоимость, полученная путем расчетов методом остатка составляет 8032500 рублей и стоимость полученная методом капитализации земельной ренты равна 4875741 рублей. Исходя из этих данных можно сделать вывод, что наиболее вероятная стоимость, по которой может быть продан данный земельный участок 5800000 рублей.

Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Оценочная деятельность – это не столько предпринимательская деятельность в собственных интересах, сколько профессиональная деятельность в общественных интересах (особенно в случаях обязательной оценки). Развитие оценочной деятельности в России должно быть тесно увязано с концепцией развития страны.

Одним из ключевых аспектов стратегического плана развития экономики РФ и в частности, оценочной деятельности является повышение эффективности государственного управления. Для обеспечения этого в оценочной деятельности очень важным аспектом является формирование законченной и целостной законодательной базы, регулирующей взаимоотношения оценщика, СРО и потребителей услуг.

В работе рассмотрены теоретические аспекты государственного регулирования оценки государственной и муниципальной собственности, изучены нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность оценочных компаний, а так же государственное управление этим процессом.

В современном видении значительная роль контроля передается в функции саморегулируемых организаций. На территории Тюменской области представлены 3 таких организации: "Российское общество оценщиков", "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков" и "Ассоциация российских магистров оценки".

Изучен российский и зарубежный опыт организации данного процесса. Международная практика в первую очередь представлена несколькими основными стандартами: американские стандарты оценки USPAP, стандарты Американского общества оценщиков - ASA, международные стандарты оценки (IVS), разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки (IVSC), а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (RICS).

Выявлены основные проблемы, возникающие в процессе оценки государственной собственности. Среди проблем федерального масштаба основными можно считать несовершенную нормативно-правовую базу (в частности ФЗ №94 "О государственных закупках"), низкий кадровый состав, отсутствие единого информационного пространства, разные подходы к методикам оценки.

Среди проблем регионального характера необходимо отметить конкуренцию региональных оценщиков и столичных организаций. Сегодняшняя ситуация на рынке сибирского региона характеризуется серьезной конкуренцией со стороны московских и санкт-петербургских оценочных компаний, крупные промышленные предприятия сибирского региона в силу определенного давления, возможно, для поддержания имиджа, охотно сотрудничают с ними. Тем самым, основная часть денежных потоков концентрируется в Москве и Санкт-Петербурге, что создает трудности не только для деятельности региональных оценочных компаний.

Главной задачей, стоящей на сегодняшний день перед оценщиками становится необходимость объединения усилий оценщиков, в том числе в рамках создания саморегулируемых организации. Одной из наиболее "болезненных" тем для оценщиков при вступлении в СРО является "денежная" тема, а именно внесение вступительных, членских взносов и внесение взноса в Компенсационный фонд .

Разработаны рекомендации по совершенствованию процесса государственного регулирования оценки государственной и муниципальной собственности. Среди основных можно выделить:

1. Усовершенствование нормативно-правовой  базы. Необходимы корректировки 94-ФЗ, что поможет рынку выйти из  того коллапса, который сложился  на сегодняшний день из-за недобросовестной  конкуренции, демпинга и, как следствие, резкого падения качества выпускаемых  отчетов об оценке. Надо отметить, что страдают от действия данного закона даже не только оценщики, но и заказчики оценки.

2. К сожалению, у государственных  и муниципальных властей сегодня  нет возможности найти другого  специалиста, все заказы проходят  через тендерную схему, при которой  победителем становится тот, кто  назвал меньшую стоимость работ. Выполнит ли он потом свою  работу, и каким будет качество  этих работ - другой вопрос.

3. Нормы закона об порядке получения образовании в области оценочной деятельности необходимо привести в соответствие с законодательством об образовании, то есть, если приобретение квалификации оценщика возможно только в процессе обучения по программам высшего профессионального образования, то необходимы государственные образовательные стандарты, а если нет, то установить, что для приобретения такой квалификации достаточно пройти обучение по программам дополнительного профессионального образования с установлением обязательного разумного минимума учебных часов.

4. Совершенствование методологической  базы. В пакет методологической  базы должны войти методики  оценки по видам собственности  и по методам оценки, так как  методика оценки недвижимости, драгоценностей  или интеллектуальной собственности  совершенно несопоставимы. Целесообразным  было бы на государственном  уровне осуществлять классификацию  имущества в рамках Единого  классификатора недвижимости: по  видам, по форме собственности  и др.

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативно-правовые документы

 

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2: Федер. закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1996. - № 5. - Ст. 410.
3. Постановление Правительства от 20.08.1999 г. № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
5. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. №319 «О порядке определения нормативной цены земли».
6. Приказ Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/337 «Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений».
7. Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
8. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
9. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской федерации: // Собр. законодательства Рос. Федерации.1998. - № 31. - Ст. 3813.

 

Книги и монографии

 

10. Азгальдов Г. Г., Карпова Н.Н. Оценка стоимости интеллектуальной стоимости и нематериальных активов. – М.: МАОК, 2006
11. Алпатов А.А. -Анализ эффективности землепользования, АКДИ, М.: 2005;
12. Андрианов Ю. В. Оценка стоимости подвижного состава автомобильного транспорта. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2003
13. Антонов В.П. Оценка земли. – Владимир: Посад, 1999.
14. Артеменко Т.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие / под ред. В.И. Ресина. - М.: Дело, 2000 г. - 328 с.
15. Валдайцев В.С. "Оценка бизнеса и инноваций". Учебное пособие. Филинъ, 2004
16. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие / С.В.Валдайцев. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. – 720 с.
17. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник // С.В.Валдайцев. – М.: Велби: Проспект, 2008. – 352 с.
18. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика. М.: Дело, 2002
19. Воскресенская Г.В. Саморегулирование оценочной деятельности / Е.В. Воскресенская // Современное право. - 2007. - № 3. – С. 57 - 63.
20. Горб - Ромашкевич Ф.С. Очерки по истории, теории и практике податной оценки недвижимого имущества: Ф.С. Горб - Ромашкевич. - СПб. - : Спарк. 2008. - 493с.
21. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. – М.: ИНФРА-М, 1996.
22. Гранова И.В. -Оценка недвижимости , ПИТЕР, Санкт-Петербург, 2002;
23. Григорьева В.В. Оценка объектов недвижимости // В.В Григорьева
24. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса: Учебник: А.Г. Грязцова, М.Л. Федотова. – М. - : БЕК. - 2007. - 812с.
25. Гущин В.В. Правовое регулирование оценочной деятельности / В.В. Гущин // Право и экономика. - 2007. - №10. - С. 50 - 61.
26. Деемонд Г.М., Келли Р.Э. "Руководство по оценке бизнеса". М.:РОО, 1996
27. Джухи В.М. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие // В. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: Искусство управления: Учебное пособие // И.А. Егерев. – М.: Дело, 2007. – 480 с.
28. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: Искусство управления. М.: Дело, 2003
29. Елизарова П. В. Что нового внесено в Закон о правовом регулировании оценочной деятельности / П.В. Елизарова // Налоги. - 2006. - №42. – С. 102 - 109.
30. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: Учебник // В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, Терехова В.В. – СПб.: Питер, 2008. – 415 с.
31. Ефстафьева Е.М. - Бухгалтерский учет и оценка земли, Учебное пособие,
32. Камински А. В., Страхов Ю. И., Трейгер Е. М. Анализ практики недвижимости – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004
33. Карпова Н.Н. Реализация земельной собственности в России. – М.: Дело, 1996.
34. Козырев А.Н. Оценка земельной собственности. – М.: Экспертное Бюро-М, 1997.
35. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. – М.: Изд-во «ЮНИТИ», 2001.
36. Кошкин В.Л. «Организация и методы оценки стоимости предприятия (бизнеса)» М:, Приор, 2002
37. Криворотов В. В., Мезенцева О. В. Управление стоимостью. Оценочные технологии в управлении предприятием. – М.: Юнити, 2005
38. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С.  - Управление
39. Международные стандарты оценки. Микерин Г.И., Павлов Н.В. М.:Интерреклама, 2003.
40. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости // Е.С. Озеров
41. Петров В.И. Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения. – М.: Финансовая академия при Правительстве РФ. 1999.
42. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. – М.: «Дело», 1998.
43. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективность инвестиций. – М.: Филин, 1997.
44. Риполь-Сарагоси Ф. Б. «Основы оценочной деятельности», М.:, 2002
45. Румянцева Е. Е. Оценка собственности. Учебное пособие. – М.: Инфра-М, 2005
46. Севостьянов, А.В. Экономика недвижимости: Учебники и учеб. пособия для студентов высш. учеб. Заведений/А.В. Севостьянов – М.: КолосС, 2007. – 276 с.
47. Сергеев А.П. Земельная собственность в РФ». – М.: «Проспект», 1996.
48. Симонова Н. А. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости – М.: ИКЦ «МарТ», 2006
49. Синявский Н. Г. Оценка бизнеса. Гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельности. – М.: Финансы и статисткика, 2005
50. Скотт Марк К Факторы стоимости: руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости – М.: Олимп – Бизнес, 2005
51. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. Оценка недвижимости. – М.: Издательство: ГУ ВШЭ, 2002.
52. Сячева Г.И. Оценка стоимости предприятия // Е.Б. Колбачев, В.А. Сычев, Г.И. Сячева. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. – 283 с.
53. Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости". С-Пб: С-Пб ГУ, 1998
54. Тепман Л. Н. Оценка стоимости. М.: Юнити, 2006
55. Томас Л.Уэст. Пособие по оценке бизнеса // Л.Уэст Томас, Д.Джонс Джеффри – М.: Квинто-консалтинг, 2007. – 190 с.
56. Ушаков Е.П., Охрименко С.Е., Охрименко Е.В. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов. Методические рекомендации. – М. РОО, 1999.
57. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки // М.А. Федотова
58. Фридман Д., Ордуэй Н., «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М.: Дело, 2000
59. Чиркова Е. Как оценить бизнес по аналогии: Методологическое пособие по использованию сравнительных рыночных коэффициентов при оценке бизнеса и ценных бумаг – М.: Альпина Бизнес Букс, 2005
60. Шарп Уильям Ф., Александер Гордон Дж., Бэйли Джеффри В. «Инвестиции» / Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 1997
61. Швандара В. А. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов // В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. – 303 с.
62. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью // Д.А. Шевчук – Ростов-на-Дону: Феникс, 2007. – 155 с.
63. Шенон П. Пратт Оценка бизнеса.Скидки и Премии. М.: Квинто-Менеджмент, 2005
64. Щербаков В. А, Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: 2006
65. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости // Е.Е. Яскевич