Оценочный доходный подход

   Если  в динамике показателя чистого дохода за выбранный ретроспективный период не прослеживается какой-либо четкой тенденции, то базовый показатель чистого дохода компании может быть получен как среднеарифметический расчет за этот период. 

   Если  же аналитик считает, что для прогноза будущих чистых доходов наиболее важными являются чистые доходы за последние периоды, то он использует весовые коэффициенты. 

   Если  предполагается, что тенденция динамики чистого дохода сохранится и на перспективу, то его величина определяется на основе тренда.[7] Для этого используется уравнение трендовой прямой: 

   у = а + b * х, 

   где: у — чистый доход в Ι -ом году;  

   х — вес Ι -го года;  

   а и b — коэффициент, который рассчитывается:  

   n — число периодов наблюдения. 

   В некоторых случаях для оценки компаний используется объем валовой  выручки. Он чаще всего применяется  для определения рыночной стоимости  бизнеса в сфере услуг. 

   Иногда  для оценки АО используется капитализация дивидендов. 

   Этот  метод предпочтителен для акционеров, не обладающих контрольным пакетом  акций, а влиять на политику общества по вопросу выплаты дивидендов они  не могут. Для акционеров, обладающих контрольным пакетом, предпочтительнее использование для определения рыночной стоимости капитализации чистого дохода. В качестве коэффициента капитализации может быть использована: 

   1. норма прибыли, скорректированная  на уровень риска; 

   2. ставка капитализации по сопоставимым  компаниям. 

   Область применения методов капитализации: 

   Методы  применяются в тех случаях, когда  имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Доход  является стабильным или, по крайней  мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны  будущим или темпы их роста — умеренны. Это касается, например, бизнеса основанного на арендной плате, постоянной клиентской базе и т.п. на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для использования метода прямой капитализации необходимо тщательное обоснование коэффициента капитализации. 

   Достоинства и недостатки метода капитализации: 

   Основное  преимущество — простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру.[3] Однако метод не следует применять, когда: 

   §  отсутствует информация о рыночных сделках или не проведен их экономический  анализ; 

   §  если бизнес находится в стадии становления (еще не построен): не вышел на режим стабильных доходов или отсутствует информация о них; 

   §  когда объект требует серьезной  реструктуризации. 
 

   2 Особенности оценки недвижимости 

   Оценка  объектов недвижимости – это одно из наиболее востребованных направлений  деятельности оценочных компаний. Оценке подлежит недвижимость, принадлежащая не только юридическим лицам, но и физическим. Оценка стоимости может потребоваться как для небольших отдельно стоящих строений, так и для крупных производственных комплексов. 

   Самыми  распространенными случаями, когда требуется оценка недвижимости, являются сделки купле – продажи объекта, получение кредита в банке под залог данного объекта, внесение недвижимости в уставной капитал. Так же, оценка требуется для целей страхования, налогообложения, получения недвижимости по наследству и в иных случаях. В ряде случаев, квалифицированная независимая оценка недвижимости необходима для принятия эффективных управленческих решений. Существует множество различных видов недвижимости, и каждый из них имеет свои специфические факторы, влияющие на стоимость данного объекта. 

   При оценке недвижимости оценочная компания учитывает множество различных  факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Основными из них являются тип  здания и его предназначение, состояние  объекта и прилежащей территории, месторасположения недвижимости, транспортная доступность, метраж. Немаловажным является и положение дел на рынке недвижимости на момент оценки. 

   Перед началом проведения оценки необходимо определиться с целью ее оценки. От цели зависит, какой вид стоимости недвижимости будет определяться в процессе оценки. Недвижимость может обладать рыночной стоимостью, инвестиционной стоимостью и ликвидационной стоимостью. Рыночная стоимость – это цена, по которой данный объект может быть продан в данный момент на рынке недвижимости при наличии здоровой конкуренции. Инвестиционная стоимость недвижимости определяется для заключения определенной сделки по инвестированию, заключаемой с определенной группой лиц. Ликвидационная стоимость объекта – это цена, за которую может быть продана недвижимость в кратчайшие сроки при условии вынужденного отчуждения объекта владельцем.  

   При оценке объектов недвижимости применяется  три основных метода оценки. Рыночный метод оценки основан на анализе  данных о продаже за последнее время аналогичных оцениваемому объекту и о продающихся подобных объектов сейчас. Затратный метод оценки объекта недвижимости определяет его стоимость, исходя из затрат, необходимых на его восстановление или замещение. Доходный метод оценки объектов недвижимости определяет его стоимость, исходя из предполагаемого размера дохода, который будет приносить данная недвижимость в будущем.

   После проведения работ по определению  стоимости объекта недвижимости, оценочная компания предоставляет  заказчику пакет документов. В нем содержится результат оценки и подробное описание всех факторов, повлиявших на его стоимость. Этот пакет документов обладает доказательным значением и является официальным юридическим документом.  

   Российским  законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.[4] 

   Последовательность  оценки объекта недвижимости: 

   1 Этап. Определение задачи оценки: 

   цель  оценки, вид определяемой стоимости, установление оцениваемых имущественных  прав, дата оценки. 

   2 этап. Составление плана и договора  на проведение оценки: 

   график  работ по оценке, источники информации, выбор методов оценки, затраты на проведение оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки, составление договора на оценку. 

   3 Этап. Сбор и анализ информации: 

   осмотр  объекта и прилегающей территории, юридическое описание объекта недвижимости, физические характеристики и местоположение, экономическая информация, проверка достоверности собранной информации, анализ и обработка информации. 

   4 этап. Анализ наиболее эффективного  использования: 

   анализ  земельного участка,  анализ земельного участка как условно свободного с улучшениями, правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, наивысшая стоимость недвижимости. 

   5 этап. Расчет оценочной стоимости  объекта недвижимости на основе  трех подходов: 

   оценка стоимости на основе доходного подхода, оценка стоимости на основе сравнительного подхода, оценка стоимости на основе затратного подхода. 

   6 этап. Согласование полученных результатов  и выведение итоговой величины  стоимости объекта недвижимости: 

   проверка полученных данных о величине стоимости, допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации, выведение итоговой величины стоимости.

   7 этап. Составление отчета об оценке.[7]

   Цели  и задачи оценки недвижимости 

   Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке (ст. 11 закона об оценочной деятельности), обычно подразумевается: вид стоимости  и практическое применение результатов  оценки, соответственно.[1] 

   В частности, оценка недвижимого имущества необходима в следующих ситуациях: 

   -   операции купли-продажи или сдачи  в аренду; 

   -   акционирование предприятий и  перераспределение имущественных  долей; 

   -   привлечение новых пайщиков и  дополнительной эмиссии акций; 

   -   кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; 

   - страхование объектов недвижимости; 

   - кредитование под залог объектов  недвижимости; 

   - внесение объектов недвижимости  в качестве вклада в уставный  капитал предприятий и организаций; 

   -   разработке инвестиционных проектов  и привлечения инвесторов; 

   -   ликвидации объектов недвижимости; 

   -   исполнение прав наследования, судебного  приговора, разрешение имущественных  споров; 

   -   других операциях, связанных с  реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. 

   Цели  и задачи оценки определяют особенности  применения методологии оценки. 

   Понятие и виды стоимости: 

   При проведении оценки следует различать  понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются. 

   Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки  сходных объектов в прошлых сделках.  

   Затраты - это мера издержек, необходимых  для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.  

   Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить  за оцениваемую собственность. 

   Стоимость имеет две формы проявления: 

   -   потребительная стоимость (обусловлена  совокупностью естественных и  общественных свойств и процессов  объекта недвижимости с точки  зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося  варианта её использования). 

   -   меновая стоимость характеризует способность объекта 

   недвижимости  обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер (массовый) и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке. 

   Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, содержат определения следующих видов стоимости (п. 3 стандартов): 

   -   рыночная стоимость объекта оценки; 

   -   стоимость объекта оценки с  ограниченным рынком; 

   -   стоимость замещения объекта  оценки; 

   -   стоимость воспроизводства объекта оценки; 

   -   стоимость объекта оценки при  существующем использовании; 

   -   инвестиционная стоимость объекта  оценки;