Аграрные отношения и рынки земли

В целях завершения оформления и  защиты прав граждан и юридических  лиц на земельные участки и  земельные доли, установления чётких юридически оформленных взаимоотношений между собственниками земельных долей и теми сельхозпредприятиями, которые их используют для ведения сельхозпроизводства, был принят указ0 президента РФ от 07.03.96 г. №337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». Этот документ установил механизм реализации принятых раннее законодательных актов и указов о земле и фактически приравнял право собственности на земельную долю к праву собственности на земельный участок. Указом признано, что общая собственность на землю сельхозпредприятий, если она возникает, всегда является долевой, то есть делимым имуществом.

Согласно п. 4 названного указа, собственник  земельной доли без согласия других участников долевой собственности  вправе:

-передать земельную долю по  наследству;

-продать земельную долю;

-подарить земельную долю;

-обменять земельную долю на  имущественный пай или земельную  долю в другом хозяйстве;

-передать земельную долю или  право пользования этой долей  в уставный капитал или паевый  фонд сельскохозяйственной организации, передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания (при этом право собственности на землю практически утрачивается);

-передать земельную долю с  выделением земельного участка  в натуре в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельхозпредприятиям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства (на сегодняшний день при низких ценах на землю – это наиболее привлекательный способ распоряжения земельной долей, позволяющих создать рынок аренды сельскохозяйственных земель, открывающий доступ к земле наиболее активной, работоспособной и профессиональной части сельского населения);

-использовать земельную долю  с выделением земельного участка  в натуре для ведения крестьянского  (фермерского) и личного подсобного  хозяйства, что позволит укрепить социальную защиту селян, создать дополнительные возможности для развития фермерства на основе расширения личных подсобных хозяйств граждан.

Указом предусмотрено возмездное отчуждение земельных долей с  соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ, но реорганизация сельхозпредприятий, и приватизация земель пока ещё не завершены.[4]

Гражданского кодекса РФ, определяя  порядок распоряжения имуществом в  общей долевой собственности, специально устанавливает объём правомочия участника данной собственности по распоряжению его долей. Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. В ч. 2 ст. 246 ГК РФ утверждено принципиальное положение – каждый участник долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. Следовательно, для распоряжения долей не требуется согласия других собственников.

Конституция РФ, утверждая в ст. 36 свободу земельного собственника в распоряжении принадлежащей ему на праве собственности землёй, определяет также пределы этой свободы. Недопустимы причинения вреда окружающей среды и нарушение прав и законных интересов других лиц. Это конституциональное положение  подтверждается также ст. 209 ГК РФ. Реализовать конституциональные права по распоряжению своей земельной собственностью собственник земельной доли может только при наличии у него документа, удостоверяющего право собственности на землю.

В общем виде сделки с земельными долями регулируются нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ, федеральных  законов и иных нормативных правовых актов РФ. Сделки, совершаемые с  земельными долями, на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежат государственной регистрации.

После вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» процедура совершения сделок с земельными долями значительно  упростилось. В п. 1 ст. 12 закона сказано, что если собственников земельных долей более пяти, правила Гражданского кодекса РФ с учётом особенностей, установленных законом

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в части упрощённого порядка  извещения участников долевой собственности, упрощённого порядка выделения в натуре земельного участка в счёт земельной доли и части упрощённого порядка принятия решений по владению, пользованию земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.

На практике большинство  собственников земельных долей  сдаёт их в аренду. При этом часто  возникают проблемы:

-отказ сельхозорганизаций  от заключения договора аренды;

-очень низкий уровень  арендной платы;

-невыплата арендной  платы вопреки условиям договора;

          -передача арендованных земель  в субаренду другому предприятию  без согласия арендодателей и  без соотвествующего оформления;

          -отказ от заключения нового  договора аренды после истечения срока действия предыдущего договора и предложение пользования земель без договора.

Налоговый кодекс РФ содержит положение, что «неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов  законодательства в пользу налогоплательщиков» (ст. 4 и 17 Налогового кодекса РФ). Соответственно земля, находящаяся в общей долевой собственности и не переданная в аренду (либо в пользование) сельхозорганизациям с одновременной передачей обязанности выплачивать земельный налог, в настоящее время не облагается налогом. Данная проблема остаётся трудноразрешимой (особенно на уровне районов и городов), государственные управленческие структуры предпочитают уходить от неё, ссылаясь на всякого рода сомнения и неясности.

Основная цель этих земельных  преобразований, включая долевую собственность в земельных отношениях, - рациональное использование земли, повышение плодородия почв и эффективности аграрного производства. Для этого земельная политика должна не только отражать смену форм земельной собственности, сколько формировать комплекс факторов, обеспечивающих рост сельскохозяйственного производства. В современном аграрном производстве без развития долевой собственности е аграрных отношениях не будет и рационального землепользования. [12 c109-119]

 

2.3 Сельское  хозяйство в 2008-2010 гг. 

2008 год – первый  год реализации Государственной  программы «Развитие сельского  хозяйства и регулирование рынков  сельскохозяйственной продукции,  сырь и продовольствия на 2008-2012 годы» - характеризуется ускорением  роста производства агропродукции.  Его объём в хозяйствах всех сельхозпроизводителей (сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, население) за январь-ноябрь 2008 г., по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстата) в действующих ценах увеличился на 9,2% (за анологичный период 2007г.-на 2,9%).

Таблица 3. Сельское хозяйство  в 2007-2009 гг.

	2007	2008	2009
Производство млн.т -зерна -подсолнечника -сахарной свеклы -картофеля  -овощей	81,8 5,7 25,7 35,3 14,4	105,5 7,3 28,6 28,7 12,6	102,7 6,3 24,4 31 13,3
Выращено в сельхозорганизациях, %: -зерна -семян подсолнечника -сахарной свеклы	78,5 70,1 87,5	78,6 71 89,4	77,9 70,7 89
Выращено в хозяйствах населения,%: -картофеля -овощей	89,2 78,9	84,7 73,2	81,6 71,9
Выращено в крестьянских (фермерских) хозяйствах и индивидуальными предпринемателями,%: -зерна -семян подсолнечника	20,2 28,9	20,5 28,6	21,2 28,9
Под озимые посеяно, млн.га по данным на 1 декабря:	11,8	12,8	13,5
Вспахано зяби млн.га по данным на 1 декабря:	20,9	20,7	20,8

 

По данным таблицы  видно, что 2008г. был наиболее урожайным  по сравнению с 2007 и 2009, по производству почти всех видов растениеводческой  продукции. Также видно, что идёт увеличение посева озимых, что означает увеличение объёмов производства.

К декабрю 2007 г. в октябре прошлого года цены производителей были выше на зерновые культуры на 4,1%, семена подсолнечника – на 9,6%, картофель – на 18,7, а на овощи – ниже на 6,4%. За этот период цены на скот и птицу повысились на 12,7%, яйца – на 3,7%, а на молоко – упали на 11,5%.[14,c71-72]

В 2009г. сельское хозяйство  оказалось в числе тех отраслей российской экономики, которые, несмотря на продолжившийся экономический кризис достигли определённых положительных  результатов. По данным Росстата производство сельхозпродукции всех сельскохозяйственных производителей (сельхозорганизаций, крестьянские (фермерские) хозяйства, население) за 11 месяцев 2009 г. по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. увеличилось на 0,2%.

На 1 декабря 2009 г. в целом  по Российской Федерации зерновые культуры были обмолочены с 88,8% площадей, из них кукуруза на зерно – с 72,7%; сахарная свекла (фабричная) убрана с 92.8% площадей, подсолнечник – с 88,7% посевов; картофель выкопан с 99,5% посадки, овощи собраны с 98,4% посевов.

За первые 10 месяцев 2009 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года возросла продажа сельскохозяйственными предприятиями зерна, скота и птицы, молока, а также яиц. За этот период реализовано по всем каналам 36,9 млн. т. зерна, 4,4 млн – скота и птицы (в живой массе), 11,3 млн. т. молока и 22,3 млрд шт. яиц (соответственно 115,7, 110,7, 100,9, и 105,8% к аналогичному периоду 2008г.).[15,с88-89]

Таблица 4. Основные показатели социально-экономического положения  субъектов Российской Федерации.

	Индекс производства продукции сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий в % к 2009 г.
	сельское хозяйство	растениеводство	животноводство
Российская Федерация	88,1	74,6	102,6
Центральный федеральный  округ	84,8	65,7	101,4
Смоленская область	93,8	93,3	93,8
Северо-западный федеральный  округ	102,0	97,6	104,7
Южный федеральный округ	99,6	98,1	101,8
Приволжский федеральный  округ	75,1	47,5	98,1
Уральский федеральный  округ	89,6	74,9	101,9
Сибирский федеральный  округ	94,8	87,8	101,2
Дальневосточный федеральный округ	101,5	101,3	101,7

 

В соответствии с основными  показателями социально-экономического положения субъектов Российской Федерации в 2010 году опубликованными  в Российской газете от 16 марта рассмотрен индекс производства продукции сельского  хозяйства. Это относительный показатель, характеризующий изменение объёма производства сельскохозяйственной продукции всеми сельхозпроизводителями (сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальные предлринематели, население) в сравниваемых периодах. Для исчисления индекса производства продукции сельского хозяйства используется показатель в сопоставимых ценах предыдущего года. [11 c.18-19]

Из таблицы 4 видно, что  по сравнению с 2009г. индекс производства продукции сельского хозяйства в целом уменьшился по всей России, за исключением Южного федерального округа. В частности в растениеводстве во всей России индекс уменьшился, кроме Южного федерального округа. В животноводстве индекс производства уменьшился во всех федеральных округах.

2.4 Задачи.

Задача 1.

Предложение земли: Q=100(га земли). Сельскохозяйственный спрос на землю: Q=100-р. Несельскохозяйственный спрос на землю: Q=50-р, где р – цена земли в тыс. руб. за 1 га.

Определите:

1)цену земли, если  собственник решит продать участок;

2)ежегодную плату при  сдаче земли в аренду, если  ставка банковского процента  равна 10% годовых;

3)земельную ренту,  если ежегодная амортизация равна  0,5 тыс. руб., а вложенный капитал  – 10 тыс. руб. 

Решение.

Общий спрос на землю: Q=0 при ценах выше 100 тыс. руб. за га, Q=100-р при ценах от 100 тыс. руб. до 50 тыс. руб. за га, Q=150-2р при ценах ниже 50 тыс. руб. за га.

1. При Q=100 цена земли на рынке будет 25 тыс. руб. за га.
2. Арендная плата равна 2,5=(25*0,1) тыс. руб. в год.
3. Земельная рента равна арендной плате за вычетом амортизации и процентов на вложенный капитал: 2,5-0,5-10*0,1=1 тыс. руб. в год. [9 с151]

Задача 2.

Владелец первого участка  земли согласен продать его за 20000 руб. Владелец другого участка  земли согласен продать его за 10000 руб.

Определите, чему равна ежегодная дифференциальная рента, если ставка банковского процента  равна 10%, а плата за вложенный капитал и отчисления на амортизацию на обоих участках земли одинаковые.

Решение.

Первый участок земли даёт доход 2000 руб. Второй участок земли даёт доход 1000 руб. Дифференциальная рента равна 1000 руб. [9 с152]