Влияние экономики страны на рынок недвижимости

 

Недвижимость  как объект инвестирования обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Особенности недвижимости классифицированы. К основным классификационным признакам можно отнести физические характеристики недвижимости, юридические права, условия инвестирования и финансовые вопросы.

1. Физические особенности:

• фундаментальность.

 Неподвижность, прочная с землей, невозможность   перемещения   без   нанесения   объекту ущерба, невозможность похитить, сломать или потерять 
при обычных условиях, долговечность объекта инвестирования;

• паушалъность недвижимости. Она определяет невозможность для инвесторов приобрести, например, 7/100 офисного здания и снижает ее ликвидность;
• разнородность недвижимости. При определении объектов недвижимости практически невозможно найти два одинаковых объекта, что осложняет процесс оценки недвижимости.   Каждая   конкретная   недвижимость   уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности.

2. Юридические особенности:

• юридические права. В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право 
  собственности. Необходима государственная регистрация, исследование юридической чистоты объекта;
• различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с собственностью. Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований;

3. Особенности условий инвестирования:

• условия проведения сделок. Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью. Высокий уровень издержек на проведение сделок;
• непрозрачность рынка. Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;
• особые налоговые соображения. Федеральное и муниципальное правительство развитых стран создали сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, которые стимулируют инвестиции в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения для инвесторов. Во многих случаях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход собственность  служат основной  причиной  сделки.  В России этот процесс находится в стадии становления;
• риски и неопределенность инвестиций в недвижимость. 
  Описание приведено ниже.

4. Финансовые особенности:

• условия финансирования недвижимости. У недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Они могут быть достаточно сложными по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частным интересам;
• условия наличия спроса. Полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность   человека   в  жилых   и   производственных площадях, в комфортности и экологичности помещений;

- тенденции изменения стоимости. Влияние региональных особенностей на стоимость недвижимости вследствие неизменяемого местоположения. Возможность положительного   либо   отрицательного   влияния   нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий. Тенденция к увеличению стоимости недвижимости 
со временем. Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

- разная направленность движения  стоимости составных 
частей недвижимости, так земля имеет потенциальную возможность повышения стоимости, в то время как относительная стоимость зданий со временем снижается из-за износа;

- условия получения дохода. Необходимость постоянного управления недвижимостью для получения дохода;

- нетрадиционные денежные потоки. Различают традиционные и нетрадиционные денежные потоки.

Под традиционными  денежными потоками понимаются такие потоки, когда после одного или нескольких периодов чистых оттоков следуют несколько периодов денежных притоков. Для традиционных денежных потоков свойственна одна внутренняя норма окупаемости, т.е. ставка доходности, при которой чистая текущая стоимость равна нулю.

Нетрадиционные  денежные потоки от инвестиций в недвижимость отличаются тем, что в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвестиций в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости.

4. Риски в недвижимости

Инвестиции  в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному, бизнес-риску. При этом под риском понимается возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски. Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:

1. риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т.е. несистематические риски. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;
2. систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынках недвижимости и капитала, инфляция и риск изменения процентных ставок и т.д. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска;
3. случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.

Риски, характерные  для недвижимости, могут быть рассмотрены с точки зрения источников риска:

риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип   имущества   безотносительно   месторасположения. Например, существует избыточное предложение офисных зданий;

риск  изменения соотношения предложения  и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов;

 риск местоположения определяется условиями местного рынка: перспективами социально-экономического развития региона, движением капитала в регионе и пр., т.е. теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной;

арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства;

риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют привлекательность;

риск законодательного регулирования  и изменения налогообложение заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги. Изменения в законодательном регулировании либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов по сравнению с ожидаемым;

риски инфляции и реинвестирования - относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции.

Поскольку при  финансировании недвижимости часто используется заемный капитал, то кредитные учреждения, финансирующие инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью также подвергаются определенным рискам:

• кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;
• риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
• риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
• риск предварительных обязательств - риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
• риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
• риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

В конечном итоге  риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

 

5. Эффективность

 

Сопоставление финансовых характеристик инвестиционных проектов осуществляется путем применения определенных критериев эффективности. Для этого производится расчет показателей эффективности инвестиций, в том числе и при оценке инвестиций в недвижимость. Ниже перечислены основные из них.

Период окупаемости - время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет потока доходов, генерируемых недвижимостью. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала. Без дисконтирования данный показатель может быть использован в качестве критерия выбора объекта инвестирования только для сравнения недвижимости с подобными инвестиционными характеристиками.

Чистый  дисконтированный доход (ЧДД, NPV) - показатель, измеряющий превышение доходов генерируемых недвижимостью, над затратами, понесенными в связи со строительством или приобретением недвижимости. Расчет показателя производится с учетом техники дисконтирования, то есть принимается в расчет стоимость денег во времени. Если ЧДД>0 - проект считается целесообразным; если ЧДД<0 - проект отвергается; если ЧДД=0, то необходима более детальная проработка и проект может быть принят при условии, что его реализация усилит поток доходов от ранее осуществленных проектов. Например, расширение автостоянки около магазина усилит поток доходов от недвижимости.

Внутренняя норма  доходности (ВНД, IRR) - ставка дисконтирования, при которой величины текущей стоимости оттока инвестиций и притока средств равны между собой. Показатель показывает пороговое значение ставки доходности, то есть вложения капитала в недвижимость при более низкой ставке доходности будут убыточными. Проект считается целесообразным, если альтернативная стоимость капитала меньше полученной ВНД. Расчет показателя осуществляется путем подбора ставки дисконтирования для получения ЧДД=0.

Существуют методики, которые  корректируют ВНД для применения в той или иной ситуации. Например, модифицированная внутренняя норма дохода, которая позволяет избежать допущения о реинвестировании дохода от недвижимости, используемого при расчете ВНД.

Индекс  доходности (ИД, PI) - показатель определяется отношением дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков. Этот показатель является относительным по сравнению с ЧДД. Целесообразными считают проекты, имеющие ИД>1.

Таким образом, оценка инвестиций в недвижимость предполагает исследование факторов привлекательности и показателей оценки эффективности проектов по вложению капитала в недвижимость.