Основные тенденции развития рынка недвижимости России

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

 

«Основные тенденции развития рынка недвижимости России»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение		Стр.
1.	Проблемы рынка недвижимости России	Стр.
2.	Развитие рынка недвижимости	Стр.
	2.1 Рынок жилья	Стр.
	2.2 Рынок коммерческой недвижимости	Стр.
	2.3 Рынок земли	Стр.
Заключение		Стр.
Список источников		Стр.

Содержание

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности      

Рынок недвижимости в  России в настоящее время находится  в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий.      

Характеризуя современное  состояние рынка недвижимости в  России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа - этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.      

Рассмотрим подробнее  состояние дел на каждом рынке  недвижимости в Российской Федерации.

 

1. Проблемы развития рынка недвижимости России

В связи с особенностями  предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам  зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках  трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Во всём мире рынок  недвижимости, наравне с товарным рынком возник довольно давно. Однако, в России, после революции 1917 года он фактически прекратил своё существование, возникнув вновь только после  распада СССР и законодательного закрепления отношений собственности. На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как “дикий”. Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупные города, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилой недвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а также предназначенных для их строительства земельных участков с развитой инфраструктурой. Недостаточно эффективными являются механизмы кредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за время своего существования не достигла существенных результатов а также ряд других проблем.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Развитие рынка недвижимости

2.1 Рынок жилья

Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых  значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.

В сфере жилищного  хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.

Переход к рыночной экономике  вызывает объективную необходимость  в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.

Аналитики признают факт быстрого развития рынка жилья в  России и начало его вхождения  в цивилизованное русло. Однако ситуация в исследованных городах развивается неоднозначно.

Наиболее благоприятная  ситуация сложилась на рынке жилья  Барнаула, что обуславливается; относительно невысокими ценами на жильё, относительным  материальным достатком барнаульцев; ориентацией барнаульцев на рыночные способы решения жилищной проблемы; высокой потребностью жителей Барнаула в жилье и другими факторами.

Обратная ситуация сложилась  в Нижнем Новгороде, где отмечаются высокие цены на жильё и низкие доходы населения. Кроме того большинство  жителей Нижнего Новгорода надеются на нерыночные пути решения жилищной проблемы. Эти и другие причины обуславливают проблематичность скорого развития рынка жилья в Нижнем Новгороде.

Ситуация в Москве с развитием рынка жилья весьма благоприятна. Но характерной чертой рынка жилья в Москве является то, что большую часть платежеспособного спроса предъявляют не москвичи.

В целом, говоря о потребности  и спросе на жильё в крупных  российских городах, можно констатировать существование огромного разрыва  между потребностью в жилье и денежным спросом на него. Данный разрыв так велик, что до 80% опрошенных вообще не видят возможности улучшить свои жилищные условия. Но даже среди тех, кто намерен этого добиться, более 80% ( среди бедных - свыше 90%, но и среди богатых - добрая половина) так и не смогли указать источник финансирования. Поэтому важнейшая задача жилищной политики сегодня - формирование эффективного спроса на жильё с помощью « щадящих » моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий.

Говоря о характерных  чертах российского рынка жилья  необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим  его сегментом является вторичный  рынок и в первую очередь рынок  квартир.

В разных секторах рынка  жилья действует свой доминирующий фактор, определяющий абсолютные величины стоимости объектов сделок и текущую рассогласованность между спросом и предложением по этому показателю. Такими факторами являются:

для квартир - ограничение  спроса по покупательной способности (повышенный спрос на дешевые квартиры резко выделяет его из остальных групп спроса, тем самым дифференцируя рынок на разные группы потребителей);

для индивидуальных домов  с участками - ограниченность типологии  предлагаемых на продажу домов.

Развитие рынка жилья в России невозможно без развития жилищного строительства. Существует большое количество веских аргументов в пользу выбора жилищного строительства в качестве государственного приоритета. Поэтому на ближайший период реформ целесообразно выделить жилищное строительство в качестве ключевого направления развития экономики и признать решение жилищной проблемы общенациональной задачей номер один.

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Рынок коммерческой недвижимости

Первой проблемой, с  которой сталкивается бизнес после  регистрации, а часто и перед ней, является сложность размещения рабочих площадей. Заоблачность цен на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или земельный участок в собственность. Заключение договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня - единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику, - заключить с собственником договор аренды.

Но, по мнению специалистов различных консалтинговых компаний региональные рынки недвижимости в  скором времени будут пользоваться спросом у инвесторов и девелоперов. И наиболее перспективным для вложений будет сегмент торговой недвижимости, который в настоящее время развивается опережающими темпами по сравнению с другими сегментами рынка. Объем российского рынка торговой недвижимости в 2009 году составил 200 млрд. долларов, при этом его рост по итогам года составил 30% в долларовом эквиваленте. Развитие рынка торговой недвижимости обусловлено развитием розничной торговли, ростом денежных доходов населения и объемов потребления. Кроме того, участники рынка почти не рассматривают сегмент офисной недвижимости, который в регионах представлен офисами класса С, в лучшем случае - класса В. Одни считают, что в регионах бизнес не считает необходимым тратиться на хороший офис, поскольку воспринимает его не как актив, способный повлиять на увеличение прибыли компании, а как пассив, расходы на который необходимо минимизировать. Другие участники рынка придерживаются мнения, что региональные рынки пока не созрели для высококлассной офисной недвижимости, а посему и вкладываться в этот сегмент в настоящее время особого смысла не имеет. В частности, построенный в Самаре бизнес-центр класса А не полностью востребован арендаторами, многие помещения пустуют. Это говорит о том, что строительство такого бизнес-центра было преждевременным.

2.3 Рынок земли       

 Российский рынок  земли нуждается в таком виде  перспективного бизнеса как ленд-девелопмент.  Давайте рассмотрим более детально, что представляет собой ленд-девелопмент  и может ли данный вид земельного  бизнеса способствовать развитию земельного рынка в России. 

Ленд-девелопмент (англ. Land development) - высокорентабельный, очень  доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка - продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя во- первых – приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во вторых – необходимо тщательно разработать соответствующий всему проекту архитектурный план и общую концепцию. Так же необходимо провести организационные работы для налаживания необходимой и по возможности наиболее полной инфраструктуры. Нельзя забывать и про необходимость подведения всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества, и т.п. А также конечный пункт этого бизнеса, который выступает заключительным аккордом, это продажа уже освоенного, облагороженного и развитого участка покупателю. 
        Инвестирование подобных проектов и денежные вложения в такой бизнес, как ленд-девелопмент получают все наибольшее распространение и становятся все привлекательнее. Ведь доходы от капитальных вложений в строящиеся поселки, состоящие из коттеджных домиков, составляют в среднем от 40% до 80%. Очень выгодно вкладывать деньги, и инвестировать капитал под строительство промышленных объектов. Очень быстро растущие сети торговых организаций тоже требуют благоустроенных участков, имеющих перспективу дальнейшего развития. Соответственно есть большой спрос на проекты, имеющие торговое направление, а также складское. Инвестиции в земли промышленного назначения и этот вид строительства так же приносят большие дивиденды своим владельцам. 
        В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России, будет большим вследствие выгодности данного бизнеса. Существует очень большой, и все более увеличивающийся, спрос на земельные участки по всей России. По количеству предложений по приобретению участков годных к освоению лидирует Москва и Московская область. Сегодня благодаря тому, что Россия будет, принимать у себя зимнюю олимпиаду 2014 года огромным спросом пользуются земельные массивы города Сочи, его пригород и окрестности. Но и в регионах находящихся на периферии, вдали от огней столицы нашей державы земельный рынок не затихает и не спит.  
        Все большее влияние Ленд-девелопмента входит в процессы покупки и продажи землевладений. Чтобы удовлетворять постоянно растущие аппетиту бизнесменов работающих по схеме ленд-девелопмента в агентствах недвижимости даже создаются специализированные отделы, которые предлагают к продаже - приобретению или земельные массивы которые требуется облагородить и благоустроить, или уже готовые объекты к продаже. Так же встречаются предложения с частично выполненными работами, которые предлагаются с подрядом на выполнение последующего строительства или же без подряда. 
        Так что благодаря возникновению и дальнейшему развитию ленд-девелопмента имеется все более высокий рост темпов развития рынка земли в России. Роль ленд-девелопмента в развитии земельного рынка настолько высока, что даже был организован семинар по данной проблеме. Его организаторами выступили министерства соответствующего профиля, региональные ведомства соответствующего направления деятельности, при участии одного из информационных агентств. Участниками семинара так же были главы администраций субъектов Российской федерации, представители инвестиционных фирм, как российских, так и зарубежных, представители профессиональных ассоциаций, руководители банков, инвестиционно - строительных фирм.  
        На семинаре рассматривались и обсуждались очень важные вопросы, касающиеся развивающегося рынка земли, и новых тенденций в его развитии. Большое внимание было уделено основным направлениям в развитии ленд-девелопмента и перспективам его развития, а также исследовался механизм действия ленд-девелопмента в России. Особенно привлекли внимание участников семинара, таки вопросы, как актуальность проведения взаимных действий направленных на создание широкой инфраструктуры земельных площадок, между ведомствами и министерствами соответствующего профиля деятельности. 
        Ни у кого не вызывает сомнений, в возникновении ленд-девелопмента, как актуального вида бизнеса, кроются в растущих темпах российской экономики. Безусловно, в России ленд-девелопмент носит все больше инвестиционный характер. Но в связи со все более разрастающимся рынком земли, и ленд-девелопмент переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов. А соответственно, расширяя рынок земли в России.