Оценка бизнеса как имущества фирмы

      Этапы оценки стоимости машин и оборудования (в том числе офисного):

      1) посещение рабочих помещений  и осмотр машин и оборудования;

      2) изучение инвентарных списков,  предоставленных руководством предприятия;

      3) применение методов оценки машин  и оборудования.

      В отчете об оценке должно быть указано, проводил ли оценщик инвентаризацию лично. При оценке предприятий со значительным количеством различного имущества в отчете может быть зафиксировано следующее: «настоящая оценка основывалась на инвентарных списках основных фондов, предоставленных руководством предприятия. Дополнительная инвентаризация не проводилась».

      Методы  оценки машин и оборудования тоже опираются на три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

      2.1.1. Затратный подход в оценке  машин и оборудования основан на определении стоимости восстановления или стоимости замещения, связанных с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

      2.1.2. Сравнительный подход к оценке  стоимости машин и оборудования  представлен прежде всего методом  прямого сравнения. Объект – аналог должен иметь такое же функциональное назначение и частичное конструкторско – технологическое сходство. Расчет осуществляется в два этапа: нахождение объекта – аналога; внесение корректировок в цену аналога.

      2.1.3. Доходный подход в оценке машин и оборудования заключается в прогнозировании ожидаемого дохода от оцениваемого объекта, но применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно – имущественным комплексом. Поэтому доход от отдельного объекта определяется поэтапно:

      1) рассчитывается операционный доход  от функционирования производственной  системы (либо всего предприятия,  либо цеха или участка);

      2) методом остатка определяется  та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы (доход производственной системы распределяется по ее подсистемам);

      3) с помощью метода дисконтирования  денежного потока или метода  капитализации дохода определяется  стоимость объекта.

      В целом сложно выделить доход, который приносит отдельно взятая машина или оборудование. Стоимость приобретения нового объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки, является элементом затратного подхода и, следовательно, для применения методов сравнительного подхода необходимы данные о продажах таких же изношенных, как и объект оценки, сопоставимых объектов. А поиск обширных сведений о продажах похожего ранее использовавшегося оборудования часто затруднен. Таким образом, нередко единственно возможным является затратный подход. 
 
 
 
 
 

2.2. Оценка  недвижимого имущества

      Основную  долю в стоимости имущества предприятия  занимает, как правило, недвижимость.

      В сложившейся практике к недвижимости, как правило, относят землю и  имеющиеся на ней строения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Таким образом, недвижимость – это земельный участок и все строения, постоянно закрепленные на нем.

      Сейчас  согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: «земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Однако в оценочной деятельности методы оценки недвижимости и предприятия различают.

      Этапы оценки недвижимости и бизнеса во многом совпадают, но имеют ряд различий:

      1) в оценке недвижимости не проводится  финансовый анализ;

      2) доходы от объекта прогнозируются  на основе рыночных арендных  ставок объектов – аналогов;

      3) обязательными этапами процесса оценки недвижимости являются оценка стоимости земельного участка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, который проводят в два этапа: анализ предположительного вакантного земельного участка; анализ земельного участка с имеющимися улучшениями.

      При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования анализируются  текущая ситуация и перспективы  развития района (города, региона) местоположения объекта. 

      В процессе оценки изучаются проектные  данные, данные о фактическом состоянии зданий и сооружений, полученные в результате осмотра, а также сведения об использовании и происхождении объектов, полученных от заказчика.

      2.2.1. Сравнительный подход к оценке  недвижимости основан на сравнении  объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных.

      Условия применения сравнительного подхода: объект не должен быть уникальным; аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях; дата сделки с аналогами должна быть близка по времени к дате оценки⁴; информация должна быть исчерпывающей; факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.

      Основные  этапы сравнительного подхода:

      1) изучение рынка;

      2) сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на  продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

      3) сравнение данных об отобранных  аналогах и объекте оценки;

      4) корректировка цен продаж выбранных  аналогов в соответствии с  отличиями от объекта оценки;

      5) согласование скорректированных  цен для установления стоимости объекта оценки.

2.2.1. Таблица

      Основные  преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости:

Преимущества

Недостатки

1) Позволяет  отразить мнение типичных продавцов  и покупателей в итоговой оценке; 2) В ценах  продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция; 3) Статистически  обоснован; 4) Позволяет  вносить корректировки на отличия  сравниваемых объектов; 5) Позволяет  получать точные результаты при  оценке объектов на активных  рынках; 6) При наличии  большого количества информации достаточно прост в применении

1) Нет абсолютно  одинаковых продаж; 2) Сложность  сбора информации о фактических  ценах продаж (особенно нежилых  помещений); 3) Зависимость  от активности и стабильности  рынка

      Наиболее  надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются – продаются и не используются для получения дохода.

      2.2.2. Затратный подход к оценке  недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Оценка проводится в несколько этапов:

      1) расчет стоимости земельного  участка с учетом наиболее эффективного использования;

      2) расчет затрат на новое строительство  оцениваемых строений (стоимость  воспроизводства, стоимость замещения);

      3) расчет накопленного износа (физический  износ, функциональный износ,  внешний износ);

      4) расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа;

      5) определение итоговой стоимости  недвижимости.

      Затратный подход базируется на предположении, что  типичный покупатель не заплатит за готовый  объект больше, чем за создание объекта  аналогичной полезности (принцип  замещения). Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

      В расчетах стоимости нового строительства  используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

      Расчет  затрат на новое строительство оцениваемых  зданий включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.

      2.2.2. Таблица

      Основные  преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости:

Преимущества

Недостатки

1) Иногда  является единственно возможным  к применению; 2) Наиболее надежен  при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования; 3) Наиболее целесообразно  применение при анализе наилучшего  и наиболее эффективного земельного  участка, технико – экономическом  анализе нового строительства,  оценке общественно – государственных и специальных объектов (так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах); 4) Применим для  оценки в целях страхования  и налогообложения; 5) Позволяет  оценить объекты на малоактивных  рынках.

1) Значительная  трудоемкость; 2) Попытки достижения  более точного результата оценки  сопровождаются быстрым ростом  затрат; 3) Несоответствие  затрат на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ; 4) Проблематичность  оценки земельных участков в  России; 5) Отдельная  оценка земельного участка от  строений с учетом принципа  ННЭИ, однако разделение земли  и размещенных на ней зданий и сооружений практически невозможно либо связано со значительными затратами; 6) Сложность  определения накопленного износа (особенно старых зданий и сооружений), так как в большинстве случаев  суждение о степени износа  основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта

Наиболее  точные результаты получают на основе применения затратного подхода к  оценке новых объектов, готовых к  использованию в соответствии с  вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования.

      2.2.3. Доходный подход к оценке недвижимости  основан на определении текущей  стоимости будущих доходов от  сдачи недвижимости в аренду.

      Оценка  объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов:

      1) расчет суммы всех поступлений от объекта оценки;

      2) расчет действительного валового  дохода;

      3) расчет доходов, связанных с  объектом оценки (условно – постоянные; условно – переменные; резервы);

      4) определение величины чистого  операционного дохода;

      5) преобразование ожидаемых доходов  в текущую стоимость;

      6) прямая капитализация;

      7) капитализация доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчетным моделям)  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3. Особенности  оценки земельных участков

      Оценка  земельных участков применима не только к пустующим, незастроенным  землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем строений, что вызвано следующими причинами:

      1) различается налогообложение земли  и строений (налог на имущество и земельный налог);

      2) требуется раздельная оценка  земельного участка и строений  при применении затратного подхода  к оценке недвижимости;

      3) принято решение о сносе имеющихся  строений в целях наилучшего  и наиболее эффективного использования земельного участка.

      В России не всегда земля находится  в собственности владельца строений, поэтому вместо стоимости земельного участка зачастую определяют стоимость  прав его аренды.

      Стоимость права аренды имущества – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды.