Рынок жилья и проблемы его развития в России

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

 По данным Федеральной  службы госстатистики, в РФ 40 миллионов человек проживают в неблагоустроенных квартирах, еще 5 миллионов - в ветхих и аварийных домах. Более 60 процентов россиян желают улучшить жилищные условия. В очереди на квартиру стоит около 4,5 миллиона семей. Всего же цена вопроса - 1,5 миллиарда квадратных метров.¹

Что же, по мнению россиян, мешает им улучшить свои жилищные условия? Это, прежде всего, нереально высокие  цены на жилье, цена 1 кв. м жилой площади в России выше его себестоимости в 2 раза. Попробуем разобраться, что послужило причинами, приведшими к дефициту жилья на рынке, и, как следствие, стимулировавшими рост цен на жилье?

Возникновение дефицита нового жилья стало следствием кризиса, охватившего страну в начале 90-х  годов прошлого века. Отсутствие достаточного для поддержания темпов строительства уровня доходов как у государства, так и у населения привело к тому, что начиная с 1991 года в стране происходило снижение объемов ввода нового жилья. Если в период с 1986-го по 1990 год был зафиксирован «пик» годового строительства (69 млн. кв. м в год), то в 2000 году этот процесс достиг «дна» - минимального уровня за последние 50 лет - и составил 30,3 млн. кв. м. Практически весь этот период у большинства граждан не было финансовых возможностей для улучшения жилищных условий. Однако основная причина сокращения объемов строительства - это отсутствие денежных средств у государства и предприятий. Если в 1990 году практически 90% всего жилья строилось за счет средств государства и организаций, то в 2007 году доля жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов, увеличилась до 42%, а в 2011 повысилась уже незначительно до 43%.

Продолжает сохраняться  неравномерность жилищного рынка. Из общего объема ввода жилья около  половины приходится на 10 регионов, в  том числе на Москву и Московскую обл. - 12%; Санкт-Петербург – 3,7%, Краснодарский край – 6,1%. Меньше всего доля Дальневосточного федерального округа. В 2011 году объем построенного жилья по всем субъектам, входящим в Дальневосточный округ, составил только 2,1% (846,8 тыс. кв. м).³

Сегодняшний спрос на жилье  составляет 150 млн. кв. м (для 70% населения), но доступно оно сегодня только 9% населения страны, а из-за низкого  уровня жизни всего 1,2% населения  приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета. Особая роль на рынке жилья принадлежит государству и органам местного самоуправления, которые не только выполняют определенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляют законодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов. Решение жилищных проблем населения России по степени важности для государства сегодня выходит на первый план. Председатель Правительства Российской Федерации В.В.Путин сказал: «Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем. Это по-прежнему очень болезненный вопрос для большинства людей в России. Благоустроенное жилье важно и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной семьи. Между тем, даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жилье и улучшать его качество. Отсюда низкая мобильность населения, не позволяющая людям перемещаться по стране в поисках подходящей работы. Очень многие люди, надо признать это, все еще живут в ветхих, аварийных домах и квартирах. Строится мало, а то, что строится, еще часто не отвечает современным стандартам безопасности и качества. Причем новое жилье могут позволить себе купить лишь люди с высокими доходами. Отсутствие такой возможности у молодых семей сказывается на их планах по рождению детей. И еще довольно часто в одной квартире вынуждены проживать сразу несколько поколений.»

Однако, появилось понимание того, что государство не в состоянии удовлетворить все претензии и притязания граждан, поскольку само ничего не создает, а лишь перераспределяет. Поэтому в обществе рождаются различные инициативы, которые объединяет общий принцип - создание таких условий, чтобы люди в результате собственной активности имели достаточный доход и сами могли обеспечивать свои потребности. Это ни в коей мере не снимает с государства обязательств по развитию жилищного строительства. Главное - чтобы жилищная политика государства, планы и программы не имели ничего общего с поощрением иждивенческих настроений в обществе. Это звучит и в словах Председателя Правительства: «Вывод очевиден: старые методы и подходы - они и раньше-то не решали проблему, а сегодня - попросту не работают. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади. И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим - гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2015-му году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.»

Такой подход к решению  жилищной проблемы, конечно, не означает, что внимание государства к ней ослабевает. Жилье всегда было, есть и будет стратегически важным фактором развития общества. Это объясняется рядом причин:

- высокой социальной значимостью жилья как товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека - потребность в жилище, право на которое закреплено в Конституции Российской Федерации;

- значительным мультипликативным эффектом нового жилищного строительства для национальной экономики в целом: при расширении жилищного строительства растут объемы потребления товаров, дополняющих жилье.

По мнению В.В.Путина для решения данного вопроса необходимо предпринять:

- 1. Нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Нужны ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования - как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг. Нужно все это делать.

- 2. Необходимо разрушить монополии на строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.

                                                                                       Таблица 1                                                                                                                                                                 

                                                                                     Индекс  МРН-РТС

        В таблице  1 указано значение и изменение  индекса МРН-РТС в текущем месяце увеличился до отметки в 2310 пунктов, что на 38 пунктов выше, чем в предыдущем месяце.МРН-РТС.

На рисунке 1 изображена динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных типах домов (цифрами обозначена этажность дома, П – панельный – блочный, К- кирпичный – монолитный) за период с марта 2011 года по март 2012 года.

             Рис.1 Динамика средней цены предложения одного кв. метра

График показывает, увеличение средней цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья составило 1,7%, в том числе на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах цены увеличились на 2,9%. При этом в кирпичных домах цены предложения увеличились на 1,5%. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, уменьшились на 0,2%. В типовых домах-новостройках цены увеличились на 2,1%.

При общем снижении доходов населения наблюдается  рост доли потребительских расходов жителей на содержание квартир. В  ряде случаев эта доля составляет более трети потребительских расходов населения. Разработанная в качестве одного из приоритетов экономического развития страны государственная целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих приоритетных задач:

- изменить систему законодательных и правовых норм для юридического обеспечения проведения жилищной реформы;

- преодолеть спад в объемах ввода жилья и обеспечить государственные гарантии права граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в жилище;

- изменить систему жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям их возведения;

- обеспечить поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

- демонополизировать жилищное строительство и ЖКХ;

- провести структурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;

- изменить формы организации строительства и управления, обслуживания и ремонта жилищной сферы;

- решить вопросы землепользования и приватизации земли в жилищной сфере в комплексе с развитием инженерной инфраструктуры.

Однако решить жилищную проблему в России этим путем  вряд ли возможно в ближайшей перспективе. Рынок жилья - это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка труда.

2.2. Анализ рынка недвижимости в Удмуртии

В Удмуртии инвестиции в недвижимость становятся все более  надежным способом капитализации активов, по сравнению с 2008г когда стало выгодно вкладывать деньги в иностранную недвижимость.

Если в сначала  кризиса 2008 году существенно снизились инвестиции в строительство. По данным Удмуртстата, удельный вес компаний, в которых инвестиции превысили уровень предыдущего квартала, уменьшился с 60% в 3 квартале до 51% в 4 квартале 2008 года.  
Снижение цен на недвижимость во многом было следствием желания застройщика рассчитаться с кредитами и сохранить ликвидность. То в 2009г инвестиции вернулись и превысили 70%,но однако в 2010 и 2011 годах снизились к до закризисных показателей 61%.

 В отличие от других распространенных объектов инвестирования, недвижимость наименее подвержена рыночным спекуляциям и обеспечивает больший объем возможностей для извлечения прибыли.                 

По данным ВЦИОМ, 48% россиян считают  покупку недвижимости самым надежным способом вложения денег. По мнению одних аналитиков сейчас имеет смысл инвестировать в новостройки, особенно на этапе строительства, надежных проверенных компаний. Инвестировать в старое переоцененное жилье нет смысла. На рынке же коммерческой недвижимости появилось много интересных предложений с относительно низкой стоимостью. Что, в принципе, неудивительно – многие компании избавляются от непрофильных активов или же изыскивают срочные варианты восполнения оборотных средств в условиях непростого получения кредитных средств.

  По данным риэлторской компании  «Commercial Real Estate Consulting» в Удмуртии, объем инвестиций в объекты  коммерческой недвижимости снизился за истекший 2008год на 30–40% из–за повышения кредитных ставок. При этом аналитики компании считают, что вкладывать средства в объекты недвижимости сейчас можно. Правда, рассчитывать на быструю прибыль не стоит.

 В сегменте жилой недвижимости  ждали, во время кризиса, эффекты «рыночного дна»: продажи квартир на уровне себестоимости и ниже, сворачивание деятельности некоторыми участниками рынка.  Эксперты считают, что существенное сужение состава участников, объема предложения, колоссальное удорожание стоимости привлечения заемных средств, дефляционный рост стоимости строительных материалов неизбежно приведут к росту цены квадратного метра новостройки. С 2010г же идет медленный подъем цены. Сегодня рост цен за жилье на первичном рынке растет. За год выросло на 5,5% . Сейчас на март 2012г средняя стоимость квадратного метра около 35–37 тысяч рублей. Если рассматривать жилье бизнес–класса, то цена, безусловно, выше – около 45-50 тысяч.