Рынок жилья и проблемы его развития в России

На вторичном рынке снижение цены тоже началось в январе 2007 года, который показал отрицательную рентабельность инвестиций в жилую недвижимость.  В первой половине 2007 года произошла коррекция цен на вторичном рынке, по итогам которой средние цены на жилье в Удмуртии снизились до 10 %. С того времени удорожания жилья на вторичном рынке началось также с 2010г,но значительно быстрее. Так, с 2011г цены поднялись на 13,6% .Квадратный метр вторичного жилья стол стоить 42 т.р. что даже дороже первичного.

         Дефицит 1 - 2 –комнатных квартир в любом случае приведет к росту цен, а текущая ценовая ситуация долго продолжаться не может: продажи на уровне себестоимости приведут к более–менее плавному уходу с рынка малых девелоперов и сокращению объема предложения в прайс–листах крупных застройщиков.

           Поэтому аналитики советуют присмотреться к сегменту коммерческой недвижимости, инвестиционная привлекательность которой продолжает расти. Так, в 1 квартале 2012 года средняя стоимость квадратного метра офиса в УР по сравнению с первым кварталом 2011 года выросла почти на 160% и составила 104 тысячи рублей. Аналитики уверены, что при инвестициях в недвижимость намного проще просчитать всевозможные финансовые риски, чем при традиционном инвестировании в фондовый рынок.

По мнению же других аналитиков одним из наиболее популярных сегодня вариантов инвестиций в недвижимость является приобретение на первичном рынке строящегося жилья, то есть заключение договора долевого участия (ДДУ). Вложив 1700 тысяч рублей (столько составляет средняя стоимость 1–комнатной квартиры на ижевской «первичке») сроком на полтора года, то есть на период строительства, можно рассчитывать переуступить ДДУ окончательному владельцу готового жилья с прибылью в 10–15%. Таким образом, доходность такого инвестиционного проекта составит 7–10% годовых.

Средняя площадь  строящихся однокомнатных квартир  составляет 43,2 кв.м., двухкомнатных  – 64,6 кв.м., трехкомнатных – 89,7 кв.м., четырехкомнатных – 128,3 кв.м. Таким образом, квартиры, предлагаемые к продаже на первичном рынке, по площади в 1,2-1,4 раза больше, чем востребованные потенциальными покупателями.

Квартиры, реализуемые  на вторичном рынке, имеют меньшие  площади и по своим размерам более близки к требованиям покупателей. Так, средняя площадь однокомнатной квартиры составляет здесь 32,3 кв.м., двухкомнатной – 46,9 кв.м., трехкомнатной – 62,2 кв.м., четырехкомнатной – 77,7 кв.м.

 
  Таким образом, в современной ситуации вторичное жилье по своей структуре и размерам в большей степени соответствует ожиданиям и возможностям потенциальных покупателей. Отдельные компании-застройщики стремятся устранить существующий на первичном рынке дисбаланс спроса и предложения, внося коррективы в свои проекты, однако эти случаи носят единичный характер. В ситуации фактического отсутствия программ ипотечного кредитования новостроек, особенно на ранних стадиях строительства, это чревато дальнейшим снижением спроса на первичное жилье.

 В среднем  наиболее дорогими объектами  вторичного рынка сегодня являются квартиры в домах современной постройки: в марте их средняя удельная цена составила 42 тыс. рублей за кв.м. Это на 17% превышает общегородской показатель. Наименьшие цены предложения в марте были зафиксированы на квартиры в домах «хрущевской» постройки: в среднем 32,3 тыс. рублей за 1 кв.м в панельных домах и 34,7 тыс. рублей – в кирпичных. 

Результаты мониторинга  свидетельствуют о том, что в  марте цены предложения вторичного жилья обогнали новостройки. В целом такого рода тенденция характерна для развития, а также особенностями ценообразования и дорожания новостроек. Можно предполагать, что строящееся жилье сегодня практически исчерпало резервы падения цены, в то время как вторичная недвижимость продолжает дорожать.

 По мнению  специалистов рынка недвижимости, принявших участие в экспертном опросе, организованном Концептуальным управлением УК «АССО-Строй» в начале 2012 года, ожидание дальнейшего повышения цен предложения жилья является главным фактором невысокой покупательской активности на рынке. Вместе с тем лишь 23% экспертов придерживаются той точки зрения, что спрос населения будет сокращаться и дальше. 41% участников опроса уверены, что до конца года активность покупателей на рынке жилья возрастет. Эксперты связывают это с тем, что финансовый кризис, ограничивший возможности населения по приобретению жилья, повлек за собой формирование значительного отложенного спроса, который начнет реализовываться по мере преодоления негативных тенденций в экономике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проблема повышения эффективности  российской экономики неразрывно связана с инвестиционным обеспечением процесса функционирования всех отраслей народного хозяйства. Разнообразие форм инвестирования способствует созданию инвестиционного рынка, определяющего сущность экономики всех развитых стран; и в российских условиях процесс создания рынка инвестиций становится приоритетным направлением экономического развития страны. Инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций и «...могут стать своеобразным локомотивом для вывода всей российской экономики из глубокого инвестиционного кризиса».

           В курсовой  работе  поставлена цель рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации. Для выполнения этой цели были решены следующие задачи:

         - определены понятие и виды недвижимости, рассмотрены ее особенности как товара;

         - определены понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;

         - рассмотрены особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;

          - проанализировано состояние рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

            Таким образом, можно сделать  следующие выводы:

        1. Экономическая природа недвижимости как объекта социально-экономических отношений, элемента рынка и составной части механизма государственного вмешательства, позволяет рассматривать ее в качестве фактора предложения социально обусловленного экономического роста.

           2. Инвестиционная недвижимость, обладающая рядом стратегических преимуществ для инвестора, является важным инструментом привлечения прямых инвестиций в реальный сектор экономики. Рынок инвестиционной недвижимости, имеющий устойчивую динамику и значительный потенциал развития, способен составить полезную альтернативу фондовому рынку. Но в настоящее время он еще недостаточно информативен для обоснованной оценки рыночной стоимости обращающихся там активов, что увеличивает инвестиционные риски и лимитирует приток капитальных вложений.   

 Существует три способа инвестирования в недвижимость: приобретение ее в собственность, инвестирование в строительство и аренда недвижимости, принадлежащей государству, в частности, муниципальной недвижимости.

        3. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер..

Международный опыт показывает, что  рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют совершенство национальной экономики. В отечественных условиях формирование рынка недвижимости рассматривалось как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. И в настоящее время после бурного старта рынок недвижимости стал приобретать более цивилизованные организационные формы.

Как известно, основными элементами рыночного механизма на рынке  недвижимости являются спрос, предложение  и цена. Анализ ситуации показывает, что существует значительный разрыв между этими взаимозависимыми, но не взаимоувязанными элементами. Причина этого - отсутствие единой региональной политики в управлении недвижимостью.    

 Рынок недвижимости Удмуртии  не потрясли последние события  на мировых финансовых площадках.  Количество сделок с жильем  растет уже несколько лет подряд  примерно на 20%. По данным аналитиков за восемь месяцев этого года их заключено уже более 170 тысяч. Увеличивается и количество зарегистрированных сделок по ипотеке. В последние годы рынок недвижимости, в том числе рынок жилья, в республике стабилизировался. Это связано со строительством нового жилого фонда и реформированием жилищного и гражданского законодательства страны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.Федеральный закон «Об инвестиционной  деятельности в РФ, осуществляемой  в форме капитальных вложений»  №39-ФЗ от 25.02.1999г.

2. Илюшин Н.В. Инвестиции. М.;1999г.

3. Рынок недвижимости в Российской Федерации/Инвестиционный курьер,№8,2007г.

4. Анализ рынка недвижимости в РФ http//:www.issledovanie.ru

5. Динамика роста цен на рынке недвижимости в РФ http//: www.bussnes-news.ru

6. Рынок недвижимости  Удмуртии http//:www.udm.bisness-class.ru

7. Инвестиции в недвижимость http//:www.consalting.vesco.ru