Брачный договор

Для того чтобы  исключить любое недопонимание впоследствии, следует включить в брачный договор всю недвижимость, которой располагают лица, вступающие в брак. Однако далеко не всегда такое можно сделать по объективным причинам. Например, супруги обладают несколькими объектами недвижимости, находящимися в разных субъектах Федерации, и будет сложно собрать все документы в один день. В этих случаях можно указать в договоре, что все имущество, приобретенное супругами до заключения брака, является раздельной собственностью каждого из супругов. Это, конечно, дублирует требования закона, но вносит определенную ясность для самих сторон договора. В целом такое условие допустимо, если молодожены до заключения брака не делали существенных вложений в улучшение или ремонт имущества друг друга.

Правда, такой  вариант неприемлем, если договором предусматривается то или иное обременение для недвижимости, принадлежащей одной или обеим сторонам. В этих случаях как минимум необходимо указать в договоре и представить нотариусу документы на обременяемые объекты. А для предупреждения недоразумений следует указать и не обременяемое имущество, хотя, в принципе, можно этого и не делать, но для спокойствия стоит.

В связи с  развитием рынка ипотечного кредитования нередкими бывают случаи, когда один из супругов (а может быть и оба) до вступления в брак приобрел недвижимость на средства, полученные по ипотечному кредиту. Помимо существенного обременения для принадлежащего ему имущества - залога - молодожен имеет очень существенное обязательство по погашению кредита. В случае вступления в брак без заключения брачного договора погашение кредита будет производиться только из общих средств, т.к. все доходы супругов будут считаться общими. То есть возникнет ситуация, при которой часть кредита будет погашена до заключения брака, другая после. Некоторые супруги, являющиеся собственниками такой недвижимости, считают, что им беспокоиться нечего: имущество приобретено до брака и является только их собственностью. Но это не совсем так.

Дело в том, что стоимость имущества, обремененного  залогом и обязательством по погашению кредита, существенно ниже, чем стоимость этого же имущества, но без обременения, либо с обременением, но с обязательством погасить кредит в существенно меньших размерах. То есть в период после заключения брака стоимость имущества, принадлежавшего одному из супругов, увеличивалась за счет общего имущества супругов. А это в соответствии со ст. 37 СК является основанием для признания такого имущества совместной собственностью супругов.

Как видно, Семейный кодекс не предполагает признания вышеуказанного имущества долевой собственностью, а только общей. Поэтому при разделе имущества в судебном порядке суд сначала признает это имущество общим, и только потом будет решать, в каких долях разделить его между супругами. И далеко не факт, что большая доля достанется тому супругу, который являлся его первоначальным собственником.

Чтобы избежать ненужных споров и обид следует заключить  брачный договор, в котором определить принадлежность имущества, приобретенного по ипотечному кредиту, вне зависимости от того, как будет погашаться кредит, определить источники и порядок погашения этого кредита. В этом случае к такому имуществу будет применяться не общее правило, предусмотренное ст. 37 СК, а только условия, предусмотренные брачным договором.

Рекомендации, данные относительно имущества, приобретенного до брака или по безвозмездным сделкам (дарение, приватизация, получение в наследство и т.д.), можно дать тем, кто заключает брачный договор, уже находясь в браке. Здесь, правда, надо быть еще более осторожными. Если супруги по каким-то причинам не хотят указывать такое имущество в брачном контракте, то им крайне необходимо тщательно проверить правильность оформления сделок в отношении имущества, право собственности на которое возникло у одного из супругов уже после заключения брака.

К ничтожным  относятся сделки, прямо противоречащие закону. Такие, например, как сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Если в ходе приватизации жилища был получен отказ от участия в ней психически нездорового лица без участия его опекуна, сделка ничтожна, но заявить иск о применении последствий ее ничтожности (в данном случае - обжаловать решение о приватизации) можно только в течение трех лет. Еще совсем недавно этот срок составлял 10 лет, но для стабилизации рынка законодатели сократили этот срок, чтобы инвесторы чувствовали себя в России более уверенно.

Сделки, совершенные  гражданами, ограниченными судом  в дееспособности, гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, свершенные под влиянием заблуждения, являются оспоримыми. Срок исковой давности по ним составляет всего год, но начинает течь он с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о том, что неверно оценивало последствия отказа от участия в приватизации. Здесь, с одной стороны, срок короток, но с другой - может быть восстановлен судом на основании того, что заинтересованное лицо не знало обо всех обстоятельствах дела.

В том случае, если имущество находится в муниципальной или государственной собственности, но планируется его приватизация и кроме супругов в семье нет других взрослых, то необходимо внести условия о его судьбе в брачный договор. Если же в семье есть и другие совершеннолетние, то такие условия тоже можно внести в договор, но поставив их в зависимость от решения других членов семьи.

В том случае, если супругами планируется покупка  недвижимости, и ее судьбу они собираются учесть в брачном договоре, то следует  учесть следующее:

условия брачного договора относительно любого имущества, которое будет приобретено в будущем, являются отлагательными. То есть наступление последствий по ним увязывается с наступлением тех или иных событий, в данном случае - с приобретением недвижимости.

Поскольку брачный  договор - двусторонняя сделка, то прописывать действия, совершить которые должны третьи лица, в нем нельзя. Поэтому следует указывать только общие параметры готовящейся к приобретению квартиры (например, количество комнат) и примерные сроки ее приобретения. Например, можно указать, что в случае, если в течение года семья приобретет одно- или двухкомнатную квартиру, то находиться она будет в долевой собственности в соотношении 1/3 - одному супругу, 2/3 - другому.

В том случае, если приобретение жилья планируется на средства ипотечного кредита, то включение такой недвижимости в брачный договор до получения кредита во многом зависит от банка, его предоставляющего. Банки, осуществляющие ипотечное кредитование, очень серьезно подходят к вопросам обеспечения кредита и практически всегда требуют предоставления письменного согласия второго супруга на заключение договора ипотечного кредитования. Как уже говорилось, заемщик обязан уведомлять своих кредиторов о заключении брачного договора. И если те или иные условия этого документа не устроят банк, то тот может просто отказать в кредите.

Поэтому до того, как заключать брачный контракт, следует проконсультироваться в банке относительно того, не повлияет ли это на решение о выдаче кредита. Если банк даст согласие, будет заключен брачный договор и получен кредит, то копию брачного контракта необходимо будет сразу же отправить ценным письмом с описью вложений на юридический адрес банка (должен быть указан в кредитном договоре). В описи вложений написать наименование документа (брачный договор), дату его заключения и номер (если есть). Квитанцию об отправке и опись необходимо хранить вместе с брачным договором на тот случай, если банком будет заявлено о том, что он как кредитор не был уведомлен о заключении этого договора.

Вышеуказанная процедура уведомления кредитора  должна применяться не только в том случае, если брачный контракт заключается до заключения кредитного договора, но и в том случае, если это происходит уже после получения кредита и приобретения жилья.

В том случае, если приобретение недвижимого имущества  планируется не в ближайшем будущем, а в перспективе, то стоит указать на то, за счет каких доходов будет сделана покупка. Дело в том, что если недвижимость будет определена в собственность только одного супруга, то впоследствии такое условие может быть оспорено в суде. Последний может счесть, что условие договора предполагает, что все доходы семьи будут направляться на приобретение недвижимости, которая будет являться собственностью только одного супруга, т.е. что данное условие ставит второго супруга в крайне неблагоприятное положение и на этом основании подлежит отмене.

Для того чтобы  избежать таких рисков, можно указать, что недвижимость поступает в  собственность одного супруга, последний  же обязуется обеспечить достойное  содержание второго. Такое условие  будет приемлемым со всех точек зрения и не может быть признанным ущемляющим права второго супруга.

Возможно, что  супруги не знают, какую недвижимость они приобретут в будущем, но у  них есть уверенность, что такие  приобретения семья рано или поздно сделает. При этом супруги точно  не решили, в чьей собственности оставить это имущество. Самый оптимальный вариант - это указать, что недвижимое имущество, которое будет приобретено супругами в браке, будет находиться в собственности того из них, на кого будет оформлена сделка купли-продажи этого имущества.

Этот вариант  является оптимальным для многих семей, т.к. предоставляет супругам свободу действий в отношении  использования произведенных ими  накоплений. Он более всего подходит парам, в которых оба супруга  имеют стабильные источники дохода несколько выше среднего уровня. Бывает так, что один супруг имеет хорошо оплачиваемую работу, а второй - хоть и не работает, но имеет достаточные накопления, которые по тем или иным причинам не хочет указывать в брачном договоре. Приведенное выше условие как нельзя лучше подойдет и им, т.к. позволит каждому из них использовать имеющиеся у него средства самостоятельно, возможно даже не информируя о произведенных покупках супруга.

В том случае, если по истечении определенного  времени супруги решат, что приобрести недвижимость в одиночку каждому из них не получится, то они всегда могут изменить условия брачного контракта и указать, что то или иное имущество, приобретенное ими в определенное время, будет являться совместной или долевой собственностью.

Заключая брачный договор спустя определенный промежуток времени с момента заключения брака, супругам стоит подумать о судьбе уже нажитого имущества. Очень часто супруги стремятся при этом обеспечить правом собственности на недвижимость своих детей, но, как уже говорилось, брачный договор не может регулировать права и обязанности супругов в отношении детей. Для того чтобы наделить ребенка правом собственности на недвижимость, супругам будет необходимо оформить договор дарения. Никаких налогов за такую сделку не предусмотрено и ее оформление не должно составить существенных затруднений. А в брачном договоре можно предусмотреть определение того или иного режима для общего имущества семьи в зависимости от заключения сделки дарения.

Решая судьбу нажитого в браке объекта недвижимости, имеющегося у семьи в единственном числе, квартиры например, супруги могут определить для него собственником одного из них, могут установить для него режим долевой собственности, а могут и оставить все как есть (т.е. оставить имущество в общей собственности), урегулировав договором другие вопросы имущественного характера.

В том случае, если оба супруга получали доходы, которые впоследствии были вложены в приобретение недвижимости, стоит попробовать установить для нее режим долевой собственности. Соотношения долей супругов стоит установить в соответствии с соотношением доходов супругов и, возможно, другими факторами, имеющими имущественное значение.

Такой подход практически  безупречен. К нему не может быть претензий с точки зрения соблюдения требований, предъявляемых к брачным договорам, т.к. он не ставит никого из супругов в крайне неблагоприятное положение. Он поспособствует бесконфликтному разделу имущества в случае развода, т.к. доли супругов в самом ценном имуществе семьи уже будут определены. Да и в целом такой подход соответствует общепринятым нормам морали.

Несколько сложнее  ситуация, когда один из супругов не работает. У второго супруга часто возникает желание установить для объекта недвижимости режим раздельной собственности в свою пользу. С одной стороны это желание понятно, в конце концов, жилище приобретено на деньги, которые этот супруг заработал. Но неработающий супруг тоже обладает определенными правами, тем более что практически всегда этот супруг ведет домашнее хозяйство, а это, в общем-то, тоже имеет определенную стоимость. Поэтому просто определять единственную недвижимость в собственность только одного супруга не стоит, иначе это условие может быть оспорено в суде.

Необходимо  указать на ту или иную компенсацию  неработающему супругу. Можно, как сказано выше, указать на обязанность содержать этого супруга. Можно предусмотреть для неработающего супруга на период брака право проживания в жилище, принадлежащем другому супругу, с выплатой определенной денежной компенсации в случае развода. Такие условия, с одной стороны, защищают неработающего супруга, а с другой - предупреждают возможность признания части брачного договора недействительной.

Нередки ситуации, когда отношения между супругами  сложнее: один из супругов имеет в  собственности жилище, где и проживает семья, но при этом не работает, либо имеет незначительный доход. Второй супруг при этом имеет существенные по сравнению с первым доходы, но проживает в помещении, принадлежащем первому супругу. Очень часто второй супруг в течение совместной жизни делает в месте проживания семьи существенные улучшения, капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование. При этом расходуются либо его личные средства, либо доходы, получаемые им в течение совместной жизни и признаваемые общими.

В соответствии со ст. 37 СК улучшенное таким образом имущество, принадлежащее одному из супругов, может быть признано общим. Далеко не всегда такой поворот событий приветствуется собственником имущества. Поэтому в брачные договоры включаются условия, в соответствии с которыми вне зависимости от сделанных улучшений право собственности остается у собственника имущества. Правда такое условие на основании п. 3 ст. 42 СК может быть признано судом недействительным, как ставящее второго супруга в крайне неблагоприятное положение. Поэтому стоит предусмотреть на случай расторжения брака ту или иную компенсацию данному супругу.